olavthonasa-2023-12-31-nb

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

I KORTE TREKK

HISTORIKK

Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, og

aksjene ble notert på Oslo Børs i 1983.

Siden starten har selskapet vokst betydelig, og årlig

leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har økt fra

opprinnelig 27 millioner kroner til 3 800 millioner kroner

ved inngangen til 2024. Selskapets børsverdi har i

samme periode økt fra 200 millioner kroner til 18,9

milliarder kroner.

Fra tidlig på 1990-tallet har det viktigste

satsingsområdet vært kjøpesentereiendom, og Olav

Thon Eiendomsselskap ASA er i dag Norges ledende

kjøpesenteraktør og en betydelig aktør også i det

svenske kjøpesentermarkedet. Parallelt er det bygget

opp en portefølje av næringseiendommer innenfor

andre segmenter, hovedsaklig i Oslo-området.

Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen AS, som er Norges

største private eiendomsaktør og en av Norges største

hotelloperatører (Thon Hotels). Olav Thon Gruppen AS

eies av Olav Thon Stiftelsen.

HOVEDSTRATEGI

ERVERVE - UTVIKLE - EIE

Selskapets strategi er å investere i eiendommer med

utviklingspotensial innenfor ulike eiendomssegmenter.

Utviklingspotensialet i eiendomsporteføljen søkes

realisert både ved aktiv videreutvikling, effektiv

forvaltning og høy leietakertilfredshet. I en

kapitalintensiv næring vektlegges det at selskapet skal

ha en ubetinget sterk finansiell posisjon.

Kombinasjonen av høy løpende avkastning på

eiendomsporteføljen og verdiskaping som følge av aktiv

eiendomsutvikling, forventes å bidra til maksimal

verdistigning både i et kort- og langsiktig perspektiv.

FORRETNINGSMESSIGE MÅL

Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap

ASAs virksomhet er å oppnå maksimal vekst i

egenkapital per aksje, slik at aksjonærene i et langsiktig

perspektiv skal oppnå en avkastning som er

konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare

investeringsalternativer.

Vekst av virksomheten skal være underordnet kravet om

en sterk finansiell stilling.

STYRE OG ADMINISTRASJON

Kjetil Nilsen, Styreleder

Olav Thon, Styremedlem

Sissel Berdal Haga Thon, Styremedlem

Line Norbye, Styremedlem

Elisabeth Holvik, Styremedlem

Dag Tangevald-Jensen, Administrerende direktør

Stig O. Jacobsen, Varamedlem

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 3

HOVEDPUNKTER 2023

– Konsernet hadde et godt operativt resultat også i 2023, og resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta beløp

seg til 2 261 millioner kroner (2 174).

– Verdiendring av investeringseiendommer og finansielle instrumenter utgjorde totalt -4 330 millioner kroner (920), og

resultat før skattekostnad beløp seg til -2 177 millioner kroner (3 134).

– Konsernets leieinntekter i 2023 beløp seg til 3 722 millioner kroner (3 219).

– Konsernets finansielle posisjon er solid, og ved årsskiftet var konsernets egenkapitalandel 50 % (52 %), og

likviditetsreserven 5 382 millioner kroner (5 139).

– Omsetningen i kjøpesenterporteføljen1 var 60 568 millioner kroner, en økning på 6,2 % fra 2022.

– Styret foreslår at det utbetales utbytte for 2023 med 7,0 kroner per aksje (6,5).

1) Omsetningstallene er rapportert fra leietakerne, og de viser hel- og deleide selskaper.

Sandvika Storsenter-Innendors-2016-15.jpg

SIDE 4 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NØKKELTALL


	ARM1)	31.12.23	31.12.22
(Beløp i millioner kroner)

Netto leieinntekter		3 366	2 879
Verdiendring inv.eiendommer og finansielle instrumenter	1	-4 330	920
Resultat før skattekostnad		-2 177	3 134
Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta	2	2 261	2 174

Egenkapitalandel	3	50%	52%
Egenkapital per aksje (kroner)	4	297	318
Langsiktig substansverdi per aksje (kroner)	4	348	374

Netto kontantstrøm fra drift		2 035	2 045
Likviditetsreserver	5	5 382	5 139
Avdrag neste 12 mnd.	6	1 527	2 622

Rentebærende gjeld	7	20 997	20 227
Rente per balansedag	8	5,17%	4,45%
Belåningsgrad	7	37%	35%
Rentedekningsgrad	9	3,1	3,8

Netto investeringer	10	2 025	889
Markedsverdi eiendommer	11	56 568	57 715
Annualisert leieinntektsnivå	12	3 800	3 385
Avkastningskrav (yield)	13	5,9%	5,1%
Omsetning eide kjøpesentre		60 568	57 032

Børskurs (kroner)		186,5	175,5

1) Definisjon, beregning og forklaring på bruk av alternative resultatmål (ARM) er tatt inn på side 80 i rapporten.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 5

ÅRSBERETNING 2023

REDEGJØRELSE FOR REGNSKAPET

Konsernets årsregnskap er avlagt i samsvar med IFRS ®

Accounting Standards som er godkjent av EU, samt

norske opplysningskrav som følger av regnskapsloven.

Regnskapsprinsippene er benyttet konsistent i alle

perioder som er presentert.

I henhold til regnskapslovens krav bekrefter styret at

forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og at

årsregnskapet for 2023 er utarbeidet i samsvar med

dette.

RESULTAT OG BALANSESAMMENDRAG

Finansiell stilling / Balanse per 31.12.23

Konsernets eiendeler hadde en samlet balanseført

verdi på 60 501 millioner kroner (62 584), hvorav

investeringseiendommene utgjorde 56 577 millioner

kroner (57 699).

Egenkapitalen var 30 437 millioner kroner (32 673), og

egenkapitalandelen 50 % (52 %).

Egenkapital per aksje (aksjonærenes andel) var 297

kroner (318), og “Langsiktig substansverdi per aksje”

er beregnet til 348 kroner (374).

Rentebærende gjeld var 20 997 millioner kroner

(20 227), og belåningsgraden var 37 % (35 %).

Konsernets andel av egenkapitalen i felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper var 1 899

millioner kroner (2 965).

Resultatsammendrag for 2023

Resultat før skattekostnad ble -2 177 millioner kroner

(3 134).

Verdiendringer av investeringseiendommer og

finansielle instrumenter (inkludert felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper) utgjorde totalt

-4 330 millioner kroner (920).

Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta

beløp seg til 2 261 millioner kroner (2 174).

Leieinntekter og eiendomsrelaterte inntekter/

kostnader

Leieinntektene beløp seg til 3 722 millioner kroner

(3 219).

Eiendomsrelaterte inntekter var 1 098 millioner kroner

(1 006), og består i hovedsak av innbetalinger fra

konsernets leietakere til dekning av eiendommenes

felleskostnader og drift av senterforeninger.

Eiendomsrelaterte kostnader beløp seg til 1 454

millioner kroner (1 346), hvorav ovennevnte

felleskostnader inngår med 921 millioner kroner (879).

Vedlikeholdskostnader på eiendomsporteføljen

utgjorde 207 millioner kroner (147).

Netto leieinntekter utgjorde 3 366 millioner kroner

(2 879).

Verdiendring av investeringseiendommer

Verdien av konsernets investeringseiendommer ble

redusert med (4 361) millioner kroner (114).

Konsernets eiendomsportefølje består av

eiendomssegmentene:

– Kjøpesentereiendom i Norge og Sverige

– Næringseiendom inkludert utleieboliger, primært i

Oslo-området

Verdien på konsernets kjøpesentereiendom ble

redusert med -2 632 millioner kroner (175), mens

verdien på konsernets næringseiendom ble redusert

med -1 729 millioner kroner (-60).

For ytterligere detaljer henvises det til senere avsnitt

om eiendomsvirksomheten og til note 14 i årsregn-

skapet.

SIDE 6 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

Andel resultat i felleskontrollerte virksomheter

og tilknyttede selskaper

Konsernets andel av resultat i felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper utgjorde -28

millioner kroner (122).

Nedgangen fra 2022 forklares både av at verdi-

endringer på kjøpesentereiendommer og finansielle

instrumenter utgjorde -152 millioner kroner (-73), og

at konsernets eierandel i Sørlandssenteret DA økte fra

50 % til 100 % i januar 2023.

Den samlede oversikt over resultat og balanse for

disse selskapene finnes i note 3, 4 og 5.

Andre driftsinntekter og kostnader

Andre driftsinntekter utgjorde 56 millioner kroner

(158), og var i hovedsak salgsinntekter fra annen

virksomhet.

Sammenlikningstallene for 2022 påvirkes i stor grad av

at forvaltningsselskapet Amfi Drift AS ble solgt i 2.

kvartal 2022 med en gevinst på 69 millioner kroner.

Andre drifts- og administrasjonskostnader utgjorde

234 millioner kroner (263), mens ordinære avskrivn-

inger beløp seg til -17 millioner kroner (-26).

Finansinntekter og kostnader

Konsernets netto finansposter utgjorde -959 millioner

kroner (150), hvorav verdiendringer på finansielle

instrumenter utgjorde 183 millioner (878).

Netto rentekostnader utgjorde 1 036 millioner kroner

(745), hvorav rentekostnader knyttet til leieforplikt-

elser var 13 millioner kroner (15).

Økte rentekostnader forklares i all hovedssak av økt

gjennomsnittsrente på konsernets rentebærende

gjeld.

Urealisert valutatap knyttet til valutakursen for den

svenske kronen utgjorde -93 millioner kroner (43).

Verdiendring av finansielle instrumenter

Verdien på konsernets finansielle instrumenter økte

med 183 millioner kroner (878), primært som følge av

økte langsiktige markedsrenter i Norge og Sverige

gjennom 2023.

Kontantstrøm og likviditet

I 2023 var netto kontantstrøm fra driften 2 035

millioner kroner (2 045).

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var

2 030 millioner kroner (1 243).

Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var

-1 975 millioner kroner (-537), mens finansierings-

aktivitetene belastet likviditeten -92 millioner kroner

(-900).

Valutakurseffekten på konsernets bankbeholdning var

9 millioner kroner (0).

I 2023 ble dermed konsernets likviditetsbeholdning

redusert med -28 millioner kroner (-194).

Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 5 382

millioner kroner (5 139), og besto av kortsiktige

plasseringer på 226 millioner kroner (254) og ubenyt-

tede langsiktige kredittrammer på 5 156 millioner

kroner (4 885).

MORSELSKAPETS REGNSKAP OG

DISPONERING AV ÅRETS RESULTAT

Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASAs

regnskap er utarbeidet i samsvar med norske

regnskapsregler (NGAAP).

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er siden 2020

rendyrket som et holdingselskap, og konsernets

eiendomsportefølje eies indirekte gjennom

datterselskap.

Morselskapets driftsinntekter utgjorde 0,4 millioner

kroner (0,4), og resultat før skattekostnad beløp seg til

2 751 millioner kroner (2 335), hvorav 3 064 millioner

kroner var utbytte fra datterselskaper.

Etter fradrag for skattekostnad ble resultatet 2 775

millioner kroner (2 300).

Styret foreslår følgende disponering av morselskapets

årsresultat:


Avsatt til utbytte 7,00 kroner per aksje:			710 millioner kroner
Overført til annen egenkapital:			2 065 millioner kroner
Disponert resultat			2 775 millioner kroner

Morselskapets eiendeler hadde ved årsskiftet en

bokført verdi på 26 862 millioner kroner (23 718).

Bokført egenkapital var ved årsskiftet 6 134 millioner

kroner (4 070), og egenkapitalandelen var 22,8 %

(17,2 %).

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 7

EIENDOMSVIRKSOMHETEN

Eiendomsporteføljen per 31.12.23

Konsernets portefølje av investeringseiendommer

bokføres til virkelig verdi. For informasjon om verd-

settelsesmodellen og variablene som inngår i verdi-

vurderingen, henvises det til note 14.

Verdien av eiendomsporteføljen var vurdert til 56 568

millioner kroner (57 715), basert på et gjennomsnittlig

avkastningskrav (yield) på 5,90 % (5,10 %).

Årlig leieinntektsnivå, som viser eiendomsporteføljens

forventede markedsleie for utleide og ledige arealer,

økte i 2023 med 415 millioner kroner til 3 800

millioner kroner (3 385).

Eiendomsporteføljen fordeles på følgende

hovedsegmenter:


Segment	Markedsverdi (Andel)	Leieinntekts- nivå (Andel)	Yield
Kjøpesenter- eiendom	73 % (71 %)	78 % (77 %)	6,2 % (5,5 %)
Nærings- eiendom	27 % (29 %)	22 % (23 %)	4,9 % (4,2 %)

Per 31.12.23 var ledigheten i eiendomsporteføljen

3,6 % (3,5 %).

Eiendomsporteføljen eiet av felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper

I tillegg til eiendomsporteføljen som bokføres i

konsernets balanse, har konsernet eierandeler i

ytterligere 11 kjøpesentre, som eies gjennom

felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede

selskaper. Eierandelen i disse selskapene er mellom

20 % og 50 %.

Konsernets andel av leieinntektsnivået, var ved

årsskiftet 230 millioner kroner (295), og verdien av

eiendomsporteføljen er vurdert til 3 344 millioner

kroner (4 473). Leieinntektsnivået påvirkes blant annet

av at Sørlandssenteret ble heleid datterselskap i 1.

kvartal 2023.

Kjøpesenterområdet

Ved årsskiftet eide Olav Thon Eiendomsselskap ASA

helt eller delvis 60 kjøpesentre i Norge og Sverige.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er Norges ledende

kjøpesenteraktør og har en solid markedsposisjon.

I kjøpesenterporteføljen inngår blant annet Norges

største kjøpesenter målt etter omsetning, Lagunen

Storsenter i Bergen, og totalt 6 av landets 9 største

kjøpesentre.

Den samlede butikkomsetningen i 2023 var 60 568

millioner kroner (57 032), fordelt på 56 679 millioner

kroner (53 453) i Norge og 3 904 millioner svenske

kroner (3 765) i Sverige 1.

Næringseiendom

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en betydelig

eiendomsportefølje i tillegg til konsernets kjøpesenter-

portefølje.

I segmentet Næringseiendom inngår 60 eiendommer

innenfor ulike segmenter som handel, kontor,

logistikk, hotell-eiendommer og 400 utleieboliger.

Hoveddelen av eiendommene ligger i Oslo-området.

For ytterligere informasjon om eiendomsvirksomheten

henvises til selskapets nettside olt.no.

SIDE 8 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

1 Omsetningstallene er rapportert fra leietakerne, og de viser hel- og deleide selskaper.

Investeringer

Konsernets samlede netto investeringer i 2023 var

2 025 millioner kroner (889) og omfatter eiendoms-

kjøp, investeringer i eiendomsprosjekter under

oppføring, samt oppgradering av eksisterende

eiendomsportefølje.

Større eiendomskjøp

Sørlandssenteret, Kristiansand

Konsernet overtok i 1. kvartal de resterende 50 % av

Sørlandssenteret i Kristiansand kommune. Etter

overtakelsen ble Olav Thon Eiendomsselskap eneeier

av senteret.

Sørlandssenteret, som er lokalisert 12 km nordøst for

Kristiansand, er det største kjøpesenteret i Agder fylke.

I 2023 var den samlede leietakeromsetningen 3 135

millioner kroner, en økning på 7 % fra 2022. I 2023 var

dermed Sørlandsenteret Norges 6. største kjøpesenter

målt etter omsetning.

Amfi Ulsteinvik

I 1. kvartal overtok konsernet også kjøpesenteret Amfi

Ulsteinvik, som konsernet hadde forvaltet for ekstern

eier i flere år. Kjøpesenteret, som ligger i Ulsteinvik i

Møre og Romsdal fylke, hadde i 2023 en butikk-

omsetning på 343 millioner kroner, en økning på 16 %

fra 2022.

Eiendomsutvikling

Ferdigstilt i 2023

Amfi Vågen, Sandnes

Kjøpesentereiendommen på ca. 40.000 kvadratmeter

er blitt fornyet og oppgradert, med blant annet nye

arealer for servering og opplevelser. I tillegg er

senteret blitt utvidet med 750 kvadratmeter nytt areal,

som bl.a. innenholder en mathall.

Under oppføring

Ved utgangen av 2023 var følgende større

eiendomsprosjekter under oppføring:

– Fornyelse og oppgradering av

kjøpesentereiendommen Amfi Elverum (50 %

eierandel).

– Nybygg med et samlet areal på 2.500 kvadratmeter

med 22 boliger for utleie, sentralt i Oslo øst.

– Utvidelse av Lagunen Storsenter, Bergen (42 %

eierandel).

Prosjekter under planlegging

Olav Thon Eiendomsselskap ASA arbeider med flere

større eiendomsprosjekter, i hovedsak knyttet til

videreutvikling av egen eiendomsportefølje.

Gjennomføring av prosjektene avhenger blant annet

av offentlige tillatelser og markedsforhold.

FINANSIERING

Konsernets gjeldsportefølje består av langsiktige

kredittrammer i nordiske banker og gjeld opptatt i

kapitalmarkedene i Norge og Sverige.

Ved årsskiftet var samlede kredittrammer på 26 154

millioner kroner (25 112), hvorav ubenyttet del

utgjorde 5 156 millioner kroner (4 885).

Rentebærende gjeld var dermed 20 997 millioner

kroner (20 227).

Kapitalmarkedene i Norge og Sverige er viktige

finansieringskilder, og en betydelig andel av

konsernets finansiering opptas i disse

finansieringsmarkedene.

Ved årsskiftet var utestående sertifikat- og obligasjons-

gjeld 11 809 millioner kroner (12 033), fordelt på:


Norge:	11 100 millioner NOK	(11 088)
Sverige:	700 millioner SEK	(1 000)

Gjelden hadde en gjennomsnittlig gjenværende

løpetid på 3,5 år (3,0), og 7 % (13 %) av gjelden

forfaller til betaling innen 1 år.

Konsernets gjennomsnittsrente var 5,17 % (4,45 %),

fordelt på følgende valutaer:


Valuta	Gjennomsnittsrente	Andel av gjeld
NOK	5,3 % (4,6 %)	88 % (87 %)
SEK	4,3 % (3,1 %)	12 % (13 %)

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 9

Ved årsskiftet hadde konsernet en fastrente andel på

59 % (57 %), med en gjennomsnittlig rentebinding på

3,5 år (3,5).

For ytterligere informasjon om finansielle forhold

henvises til selskapets nettside olt.no.

ORGANISASJON OG ARBEIDSMILJØ

Olav Thon Eiendomsselskap ASA praktiserer likestilling

og tolererer ingen form for diskriminering eller

trakassering av medarbeidere.

Alle medarbeidere har krav på en lik og rettferdig

behandling uavhengig av alder, etnisitet,

funksjonsnedsettelse, hudfarge, nasjonalitet, politisk

oppfatning og religion/livssyn.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har definert lik lønn

for menn og kvinner med sammenliknbare stillinger

som målsetting i likestillingsarbeidet. Det er ikke

avdekket systematiske lønnsforskjeller mellom menn

og kvinner i konsernet.

Det arbeides med universell utforming av

virksomhetens alminnelige funksjoner, slik at disse

også kan benyttes av personer med redusert

funksjonsevne.

Styret vurderer ovennevnte forhold og det generelle

arbeidsmiljøet som tilfredsstillende.

Ved utgangen av 2023 var det 237 årsverk (273) i

konsernet. Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap

hadde ved samme tidspunkt 1 årsverk.

Av konsernets ansatte er 38 % kvinner og 62 % menn.

Konsernets sykefravær i 2023 var 5,7 % (5,3).

Det er i perioden ikke oppstått vesentlige skader eller

ulykker med tilknytning til virksomheten. Det er heller

ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller

arbeidsmiljøet for øvrig.

Selskapets styre består av tre kvinner og to menn.

På selskapets ordinære generalforsamling 24. mai

2023 ble følgende styremedlemmer valgt for 2 år frem

til 2025:

– Kjetil Nilsen, styrets leder

– Olav Thon

– Elisabeth Holvik

Stig O. Jacobsen ble valgt som varamedlem til styret

for 1 år, frem til 2024.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har tegnet forsikring

for styrets medlemmer og daglig leder for deres

mulige ansvar overfor foretaket og tredjepersoner.

Redegjøringsplikten knyttet til likestilling og ikke-

diskriminering etter Likestillings- og diskriminerings-

loven § 26 for konsernselskaper er offentliggjort på

selskapets nettside olt.no.

BÆREKRAFT OG SAMFUNNSANSVAR

Olav Thon Eiendomsselskap følger i det daglige Olav

Thon Gruppens strategi, handelingsplan, retnings-

linjer, rutiner og organisering av arbeidet med

bærekraftig utvikling og samfunnsansvar.

Olav Thon Gruppen AS er medlem av FNs Global

Compact, og arbeider målrettet og systematisk

innenfor områdene menneskerettigheter,

arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA besluttet høsten 2022

en Bærekraftstrategi, som tydeliggjør konsernets

ambisjoner, mål og planer for bærekraftarbeid frem til

2030.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har siden 2022

publisert en bærekraftsrapport som beskriver Olav

Thon Eiendomsselskaps omfattende arbeid med

samfunnsansvar og bærekraft.

For ytterligere informasjon om dette arbeidet og

bærekraftsrapporten for 2023 henvises til selskapets

nettside olt.no.

Åpenhetsloven

Åpenhetsloven skal sikre at virksomheter har respekt

for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige

SIDE 10 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

arbeidsforhold i forbindelse med produksjon av varer

og tjenester.

Loven pålegger virksomhetene en informasjonsplikt og

en plikt til å gjennomføre aktsomhetsvurderinger.

Dette skal gjøres i form av en redegjørelse som skal

være offentlig tilgjengelig.

«Redegjørelse for aktsomhetsvurderingene knyttet til

Åpenhetsloven» er publisert på konsernets nettside

olt.no.

REDEGJØRELSE OM FORETAKSSTYRING

Olav Thon Eiendomsselskap ASA ønsker å opprett-

holde høy tillit blant investorer, långivere, leietakere

og i samfunnet for øvrig, og tilstreber derfor god

eierstyring og selskapsledelse.

Styringen av konsernet bygger i hovedsak på

prinsipper som er gitt i “Norsk anbefaling – eierstyring

og selskapsledelse”, utgitt av Norsk utvalg for

eierstyring og selskapsledelse.

Utfyllende redegjørelse for eierstyring og selskaps-

ledelse finnes på selskapets hjemmeside olt.no.

I 2023 ble det avholdt fem styremøter i Olav Thon

Eiendomsselskap ASA.

AKSJEINFORMASJON

Ved utgangen av 2023 var sluttkursen på aksjene i

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 186,5 kroner, en

økning fra 175,5 kroner ved årets begynnelse.

De siste årene har aksjene i Olav Thon

Eiendomsselskap ASA gitt følgende avkastning

(medregnet utbytte) sammenliknet med utviklingen på

Oslo Børs:


	Aksjekurs og utbytte OLT	Hovedindeks Oslo Børs
2023	10%	10%
Siste 3 år	11%	34%
Siste 5 år	49%	63%

Aksjeomsetning

I 2023 ble det omsatt 2,5 millioner aksjer (5,6), og

gjennomført 6 745 handler (11 830) av aksjen over

Oslo Børs.

Høyeste og laveste notering i 2023 var henholdsvis 187

kroner (197) og 160 kroner (165).

Aksjonærer

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har utstedt

101 478 908 aksjer som har like rettigheter.

Ved årsskiftet hadde selskapet 3 773 aksjonærer, og

norske investorer eide 97,6 % av aksjene.

Ved årsskiftet var selskapets børsverdi 18,9 milliarder

(18,2), og selskapets 5 største eiere var som følger:


Største aksjonærer	31.12.23	31.12.22
Olav Thon Gruppen AS (inkl. DS)	75,4%	75,4%
MP Pensjon	2,3%	2,3%
VPF Nordea Norge Verdi	1,6%	1,4%
J. P. Morgan SE	1,3%	1,0%
Folketrygdfondet	1,2%	2,3%
Øvrige eiere	18,2%	17,5%
Total	100%	100%

Utbytte

Selskapets utbyttepolitikk tilsier at aksjonærene skal

motta et utbytte tilsvarende 30-40 % av konsernets

resultat eksklusive verdiendringer, gitt tilfredsstillende

soliditet og likviditet.

I 2023 ble det utbetalt utbytte for 2022 med 6,5

kroner per aksje til aksjonærene i selskapet per

24.05.2023

Styret foreslår at det utbetales utbytte for 2023 med

7,0 kroner per aksje (6,5).

For ytterligere informasjon om aksjonærforhold

henvises det til selskapets nettside olt.no.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 11

OLAV THON EIENDOMSSELSKAPS

RISIKOFAKTORER

Konsernets risikofaktorer kan deles inn i

hovedgruppene:

– Markedsrisiko

– Finansiell risiko

– Operasjonell risiko

Markedsrisiko

Konsernets markedsrisiko er knyttet til den generelle

utviklingen i eiendomsmarkedene, som påvirkes både

av den generelle makroøkonomiske utviklingen og av

etterspørselen etter næringseiendom som invest-

eringsobjekt.

Markedsrisikoen er knyttet både til utviklingen i

eiendommenes markedsverdi og leieprisutviklingen for

handels-, kontor- og boligeiendommer.

Eiendommenes markedsverdi og leieprisutvikling

påvirkes av makroøkonomiske variabler som endringer

i bruttonasjonalproduktet, arbeidsledighet, inflasjon

og renteutviklingen.

Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes

ved omsetning av næringseiendom og endringer i

markedsleie for eiendommene, påvirker

eiendomsverdiene direkte. Beregninger av dette finnes

i note 14 i årsrapporten.

Markedet for næringseiendom i 2023

Markedet for næringseiendom utviklet seg svakt i

2023, og den kraftige økningen i finansierings-

kostnadene medførte betydelig lavere etterspørsel

etter næringseiendom.

Renteøkningen bidro til økte avkastningskrav ved

investeringer i næringseiendom, og dermed en

generell verdinedgang.

Omsetningsvolumet i transaksjonsmarkedet for

næringseiendom i Norge i 2023 ble dermed redusert

og var det laveste siden 2011.

Leieprisene på kjøpesentereiendommer viste i

hovedsak en stabil utvikling.

I kontorleiemarkedet i Oslo-området var leieprisene i

hovedsak stabile eller svakt økende, men med noen

forskjeller mellom de ulike områdene i byen.

Konsernets markedsrisiko

I 2023 var det et betydelig verdifall på begge

eiendomssegmentene kjøpesentereiendom og

næringseiendom.

Verdien på konsernets kjøpesentereiendom ble

redusert med -2 632 millioner kroner, mens verdien på

næringseiendom ble redusert med -1 729 millioner

kroner.

Leieprisene viste i hovedsak en stabil utvikling for

kjøpesentereiendommer og en stabil eller svakt

økende leie for næringseiendom.

Risikoen for betydelig økt ledighet og en vesentlig

nedgang i konsernets leieinntekter vurderes som

moderat.

Sensitivitet knyttet til hvordan endring i avkastnings-

krav og leieinntekter påvirker eiendomsverdier og

soliditet, er omtalt i note 14 og på selskapets nettside

olt.no.

Finansiell risiko

Finansiell risiko for Olav Thon Eiendomsselskap ASA

vurderes i hovedsak å være konsernets tilgang til

finansiering i bank- og kapitalmarkedene og prisen på

finansiering.

Tilgangen til finansiering avhenger både av utviklingen

i finansmarkedene og konsernets kredittverdighet.

Risikoen dempes ved lav belåningsgrad, balansert

gjeldsportefølje og betydelige likviditetsreserver.

Prisen på finansiering avhenger av markedsrentene og

den spesifikke kredittmargin som konsernet må betale.

Kredittmarginen er både knyttet opp mot konsernets

kredittverdighet og utviklingen i kredittmarkedet.

Kredittrating

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har siden februar

2021 hatt Investment Grade Rating Baa2 fra Moody’s

med «Stable Outlook». Både konsernets ratingklasse

og fremtidsutsikter ble bekreftet i februar 2024, og er

dermed opprettholdt uforandret siden februar 2021.

Kredittratingen har styrket konsernets tilgang til

finansiering i kapitalmarkedet.

Utvikling i finansieringsmarkedene

Tilgangen til finansiering vurderes som god i 2023, til

tross for varierende finansieringsmarkeder.

Renteutvikling

I 2023 økte Norges Bank styringsrenten fra 2,75 % til

4,50 %.

Den korte norske pengemarkedsrenten (3 mnd.

NIBOR) økte fra 3,21 % til 4,72 % ved utgangen av året.

SIDE 12 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

Den lange pengemarkedsrenten (10 års swaprente)

økte fra 3,17 % til 3,43 % ved årsslutt.

Riksbanken i Sverige økte renten i 2023 fra 2,50 % til

4,00 %, mens den korte pengemarkedsrenten (3 mnd.

STIBOR) økte fra 2,70 % til 4,05 % ved årsslutt. Den

lange pengemarkedsrenten (10 års swaprente) falt fra

3,09 % til 2,36 % ved utgangen av året.

Kredittmarkedet

Kredittmarginen som indikeres for nye lån utstedt av

Olav Thon Eiendomsselskap ASA varierte i 2023.

Kredittmarginene var realtivt stabile i de tre første

kvartalene av året, men falt noe i 4. kvartal.

Ved årsskiftet var kredittmarginen for 5 års usikret

obligasjonslån i Norge indikert til 1,75 % (2,00), mens

12 måneders usikret sertifikatlån ble indikert til 0,80 %

(1,20).

Konsernets finansielle risikofaktorer

Konsernets virksomhet medfører ulike typer finansielle

risikofaktorer:

– Likviditetsrisiko

– Renterisiko

– Valutarisiko

– Kredittrisiko

Beskrivelse av finansiell risikostyring og målsettinger

for finansiell risiko finnes i note 18 i årsrapporten for

2023. Nedenfor følger status for de ulike risikofaktor-

ene ved årsskiftet.

Likviditetsrisiko

Ved årsskiftet var konsernets samlede likviditets-

reserve 5 382 millioner kroner (5 139).

Gjeldsporteføljen hadde en gjennomsnittlig gjenvær-

ende løpetid på 3,5 år (3,0) og 7 % (13 %) av gjelden

forfaller til betaling innen 1 år.

Per 31.12.23 utgjør likviditetsreserven 352 % av

gjeldsforfall de neste 12 månedene.

Renterisiko

Ved årsskiftet hadde konsernet en fastrenteandel med

rentebinding utover 1 år på 59 % (57 %), med en

gjennomsnittlig rentebinding på 3,5 år (3,5).

Ved årsskiftet var gjennomsnittlig rentesats 5,17 %

(4,45 %).

Rentesikringen i konsernet foretas i hovedsak ved bruk

av finansielle instrumenter (renteswaper) på

porteføljenivå.

Porteføljen av finansielle instrumenter var ved

årsskiftet 24 867 millioner kroner (19 943) og fordeles

på følgende hovedgrupper:


			MNOK
Flytende rente til fastrente			11 338
Fastrente til flytende rente			4 209
Flytende rente til fastrente - fremtidsstart			9 320
Sum			24 867

Ved årsskiftet var samlet markedsverdi 74 millioner

kroner (-110).

Markedsverdien påvirkes av endringer i det langsiktige

rentenivået og av gjenværende løpetid på de

finansielle instrumentene.

En endring i rentenivået med ett prosentpoeng antas å

endre porteføljens markedsverdi med ca. 550 - 650

millioner kroner.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 13

Valutarisiko

Ved årsskiftet hadde konsernet en sikringsgrad på

96 %, som følge av at 96 % av konsernets eiendeler i

Sverige er finansiert med svenske kroner.

Ved årsskiftet var 88 % (87 %) av konsernets rentebær-

ende gjeld nominert i norske kroner, med en gjennom-

snittsrente på 5,3 % (4,6 %).

Gjelden opptatt i svenske kroner var 12 % (13 %) av

rentebærende gjeld, og hadde en gjennomsnittsrente

på 4,3 % (3,1 %).

Kredittrisiko

Avsetningen til tap for utleievirksomheten har vært

tilnærmet uendret gjennom 2023. Realiserte kredittap

har de senere årene utgjort under 0,5 % av konsernets

leieinntekter.

Operasjonell risiko

Konsernets operasjonelle risiko er i hovedsak knyttet

til at medarbeidere og systemer for forvaltning av

virksomheten ikke skal fungere som forutsatt.

Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til

enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav, og

konsernets forvaltningssystemer vurderes som

robuste.

FREMTIDSUTSIKTER

Veksten i norsk økonomi avtok gjennom 2023 og er nå

på et lavt nivå. Til tross for dette er arbeidsledigheten

svært lav og lønnsveksten relativt høy.

Prisveksten har avtatt noe, men er fortsatt betydelig

høyere enn Norges Banks inflasjonsmål. For å dempe

prisveksten har Norges Bank siden høsten 2021 økt

styringsrenten fra 0 til 4,50 %, og signaliserer at

styringsrenten trolig vil bli holdt uendret i tiden

fremover.

Økende geopolitisk usikkerhet, fortsatt høy inflasjon

og kraftige renteøkninger bidrar til usikkerhet om den

økonomiske utviklingen i Norge og globalt i tiden

fremover.

Konsernets solide markedsposisjon og finansielle

stilling forventes å kunne bidra til fortsatt god operativ

resultatutvikling i tiden fremover, til tross for betydelig

høyere renter og vedvarende usikkerhet om den

økonomiske utviklingen.

Oslo 10. april 2024

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA


Kjetil Nilsen (Styreleder)		Olav Thon		Sissel Berdal Haga Thon


Line Norbye		Elisabeth Holvik		Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør )

SIDE 14 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

ERKLÆRING I HENHOLD TIL

VERDIPAPIRHANDELLOVENS §5-5

Vi bekrefter at selskapets årsregnskap for 2023 etter beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med gjeldende

regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernet og selskapets eiendeler, gjeld,

finansiell stilling og resultat som helhet.

Styret bekrefter at årsberetning gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og

selskapet, sammen med en beskrivelse av de meste sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.

Oslo 10. april 2024

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA


Kjetil Nilsen (Styreleder )		Olav Thon		Sissel Berdal Haga Thon


Line Norbye		Elisabeth Holvik		Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør )

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 15

STYRET

KJETIL NILSEN

Styreleder

Født: 1966

Kjetil Nilsen har utdannelse innen

teknisk prosjektledelse fra

høyskolen i Telemark.

Kjetil Nilsen har siden 2022 vært

ansatt som konsernsjef i Olav Thon

Gruppen. Kjetil Nilsen har vært

ansatt i tekniske lederstillinger i

Olav Thon Gruppen siden 1995, og

sist som Konserndirektør Teknisk og

medlem av konsernledelsen i Olav

Thon Gruppen.

Kjetil Nilsen innehar en rekke tillits-

og styreverv, blant annet er han

styreleder i Olav Thon Stiftelsen.

Per 31.12.23 eide Kjetil Nilsen og

nærstående ingen aksjer i

selskapet.

Styreleder siden 2023.

OLAV THON

Styremedlem

Født: 1923

Olav Thon er grunnlegger av Olav

Thon Eiendomsselskap ASA og har

vært styreleder siden etableringen

av selskapet i 1982. Olav Thon har

siden 1940-tallet drevet en

omfattende næringsvirksomhet.

Den er nå samlet i Olav Thon

Gruppen AS, som i dag er Norges

ledende aktør innen eiendoms- og

hotellvirksomhet.

I desember 2013 ble Olav Thon

Stiftelsen opprettet, og samtlige

aksjer i Olav Thon Gruppen AS ble

gitt i gave fra Olav Thon til

stiftelsen.

Olav Thon var konsernsjef i Olav

Thon Gruppen AS frem til 2022, og

er i dag styremedlem i Olav Thon

Stiftelsen og Olav Thon Gruppen AS.

Per 31.12.23 eide Olav Thon og

nærstående 70 930 aksjer i

selskapet.

Olav Thon var styreleder fra

1982 - 2023.

Styremedlem siden 2023.

SISSEL BERDAL HAGA THON

Styremedlem

Født: 1940

Sissel Berdal Haga Thon er utdannet

cand.jur. fra Universitetet i Oslo.

Sissel Berdal Haga Thon har vært

dommerfullmektig i Drammen og

ved Oslo byfogdembete, byråsjef i

Justisdepartementet, konstituert

dommer i Eidsivating / Borgarting

lagmannsrett, og fra 1985 til 2010

dommer i Oslo byrett / Oslo

tingrett. Hun var i perioden 1991 -

2010 leder for Klagenemnden for

Verdipapirsentralen.

Sissel Berdal Haga Thon arbeider

aktivt som designansvarlig for Olav

Thon Gruppen.

Sissel Berdal Haga Thon er

styremedlem i Olav Thon Stiftelsen

og i Olav Thon Gruppen AS,

styreleder i Olav Thons Legat, og

styremedlem i Olav Thons DNT-

stiftelse.

Per 31.12.23 eide Sissel Berdal Haga

Thon og nærstående 70 930 aksjer i

selskapet.

Styremedlem siden 2010.

SIDE 16 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

LINE NORBYE

Styremedlem

Født: 1971

Line Norbye er utdannet

siviløkonom fra Norges

Handelshøyskole, og hun har

tilleggsutdannelse som Autorisert

Finansanalytiker fra samme

lærested. Line Norbye er daglig

leder i E6 Eiendom AS, som eier og

forvalter næringseiendom i Norge,

spesialisert innen servicebygg som

lager, verksted og handel. Hun har

tillitsverv i en rekke selskaper,

hovedsakelig selskaper med

eiendomsutvikling og eiendomsdrift

som formål.

Per 31.12.23 eide Line Norbye og

nærstående indirekte 781 343

aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap

ASA.

Styremedlem siden 2014.

ELISABETH HOLVIK

Styremedlem

Født: 1970

Elisabeth Holvik er utdannet

sosialøkonom fra Universitetet i

Bergen.

Elisabeth Holvik har lang erfaring

fra finansbransjen, og har jobbet i

Norges Bank, SEB Norge, Nordea,

Glitnir/BN Bank og har siden 2009

vært sjeføkonom i SpareBank 1

Gruppen. Hun har jobbet som

konsulent i McKinsey & Company,

og på oppdrettsanlegg ved siden av

skole og utdanning.

Elisabeth Holvik er medlem av

arbeidsutvalget for Senter for

Pengepolitikk ved BI, og sitter i

styret i Viken Pensjonskasse og i

Star Seafood. Holvik var medlem av

det regjeringsoppnevnte utvalget

«Norge mot 2025».

Per 31.12.23 eide Elisabeth Holvik

og nærstående 1 000 aksjer i

selskapet.

Styremedlem siden 2021.

STIG O. JACOBSEN

Varamedlem

Født: 1955

Stig O. Jacobsen har

handelsutdannelse fra blant annet

Varehandelens Høyskole.

Stig O. Jacobsen har siden

begynnelsen av 1980-tallet vært

medeier og leder i Berg Jacobsen

Gruppen i Molde, hvor

kjernevirksomheten var

dagligvarehandel og eiendom. Han

har også vært eier og styreleder i

kjøpesenterselskapet

Møresentrene AS i 20 år, og har

utviklet de største kjøpesentrene i

Møre og Romsdal.

I dag har Stig O. Jacobsen en rekke

styreverv tilknyttet egen

næringsvirksomhet, blant annet

som styreleder i Angvik-selskapene.

Han har i en årrekke hatt flere

tillitsverv, blant annet som

styremedlem i bank.

Per 31.12.23 eide Stig O. Jacobsen

og nærstående ingen aksjer i

selskapet.

Stig O. Jacobsen var styremedlem

fra 2005 - 2023.

Varamedlem siden 2023.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 17

DAG TANGEVALD-JENSEN

Administrerende direktør

Født: 1960

Dag Tangevald-Jensen er

civiløkonom fra Copenhagen

Business School.

Han har vært ansatt i ulike ledende

stillinger i Olav Thon Gruppen siden

1990 og siden 1992 i

konsernledelsen.

Dag Tangevald-Jensen innehar en

rekke tillits- og styreverv, blant

annet er han styremedlem i Olav

Thon Stiftelsen og Handelsbanken

Norge.

Per 31.12.23 eide Dag Tangevald-

Jensen og nærstående 2 300 aksjer i

selskapet.

Administrerende direktør siden

2000.

SIDE 18 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

KONSERN

OPPSTILLING TOTALRESULTAT


	Note	2023	2022
(Beløp i millioner kroner)

Leieinntekter	1, 29	3 722	3 219
Eiendomsrelaterte inntekter	7	1 098	1 006
Eiendomsrelaterte kostnader	8, 9	-1 454	-1 346
Netto leieinntekter	1	3 366	2 879

Andre driftsinntekter	7	56	158
Andre driftskostnader	8, 10	-56	-83
Administrasjonskostnader	8, 11	-179	-180
Ordinære avskrivninger og nedskrivninger	13	-17	-26
Forvaltningsresultat	1	3 171	2 747

Verdiendring investeringseiendommer	14, 29	-4 361	114
Andel resultat i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	3, 4, 5	-28	122
Driftsresultat	1	-1 218	2 984

Finansinntekter	12	26	58
Finanskostnader	12, 29	-1 169	-786
Verdiendring finansielle instrumenter	19	183	878
Netto finansposter		-959	150

Resultat før skattekostnad		-2 177	3 134

Endring utsatt skatt	25	841	-444
Betalbar skatt	25	-317	-224
Skattekostnad	25	524	-668

Resultat		-1 653	2 466

Andre inntekter og kostnader:
Poster som kan bli reklassifisert over resultatet i senere perioder:
Omregningsdifferanser valuta		116	-45
Totalresultat		-1 538	2 420

Resultat tilordnet:
Aksjonærer		-1 568	2 452
Ikke-kontrollerende eierinteresser		-85	14

Totalresultat tilordnet:
Aksjonærer		-1 452	2 406
Ikke-kontrollerende eierinteresser		-85	14

Resultat per aksje - basis og utvannet (i hele kroner)	27	-15	24

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 19

KONSERN

OPPSTILLING FINANSIELL STILLING


	Note	31.12.23	31.12.22
(Beløp i millioner kroner)

EIENDELER
Investeringseiendommer	14, 29	56 577	57 699
Eierbenyttede eiendommer	13	184	186
Varige driftsmidler	13	46	50
Andeler i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	3, 4, 5	1 899	2 965
Finansielle anleggsmidler	15, 21	442	374
Sum anleggsmidler		59 149	61 274

Kundefordringer og andre fordringer	16, 21	1 126	1 056
Bankinnskudd	17, 21	226	254
Sum omløpsmidler		1 352	1 310

Sum eiendeler	1	60 501	62 584

EGENKAPITAL OG GJELD
Aksjekapital	20, 26	101	101
Overkurs	20	318	318
Annen egenkapital	20	29 677	31 815
Ikke-kontrollerende eierinteressers andel av egenkapital		340	438
Sum egenkapital		30 437	32 673

Utsatt skatt	25	7 149	7 940
Leieforpliktelse	29	204	196
Langsiktig rentebærende gjeld	21, 22, 24	19 471	17 605
Annen langsiktig gjeld	21, 22, 24	57	100
Sum langsiktig gjeld		26 880	25 841

Betalbar skatt	25	308	225
Kortsiktig rentebærende gjeld	21, 22, 24	1 527	2 622
Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld	21, 22, 24	1 349	1 224
Sum kortsiktig gjeld		3 184	4 070

Sum gjeld	1	30 064	29 911

Sum egenkapital og gjeld		60 501	62 584

Oslo 10. april 2024

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA


Kjetil Nilsen (Styreleder)		Olav Thon		Sissel Berdal Haga Thon


Line Norbye		Elisabeth Holvik		Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør )

SIDE 20 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

KONSERN

KONTANTSTRØMOPPSTILLING


	Note	2023	2022
(Beløp i millioner kroner)

Resultat før skatt		-2 177	3 134
Verdiendring investeringseiendom	14	4 350	-114
Verdiendring finansielle instrumenter	19	-183	-878
Kostnadsførte renter	12	1 062	760
Betalte renter		-1 032	-747
Betalte skatter		-234	-207
Andel resultat i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	3, 4, 5	28	-122
Ordinære avskrivninger/nedskrivninger	13	17	26
Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter		199	-608
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter		2 030	1 243

Utbetalinger ved kjøp av inv.eiendom og varige driftsmidler		-705	-706
Salg av datterselskaper		–	191
Kjøp av datterselskaper	6	-1 222	-263
Utbetalinger ved andre investeringer		-48	240
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter		-1 975	-537

Innbetaling ved opptak av rentebærende gjeld	23	8 483	9 404
Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld	23	-7 895	-9 206
Avdrag leieforpliktelser	23	-8	-8
Utbetaling av utbytte		-672	-691
Utbetaling ved kjøp av egne aksjer		–	-398
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter		-92	-900

Valutakurseffekter bankbeholdning		9	–

Netto endringer i bankinnskudd		-28	-194

Bankinnskudd 1.1		254	448

Bankinnskudd 31.12		226	254

Utrukne kommitterte lånefasiliteter		5 156	4 885

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 21

KONSERN

OPPSTILLING OVER ENDRINGER I

EGENKAPITAL


(Beløp i millioner kroner)	Aksje- kapital	Overkurs	Omregnings- differanser	Opptjent egenkapital	Sikrings- reserve	Majoritets- aksjonærenes andel av egenkapital	Ikke- kontrollerende eierinteresser	Sum egenkapital

Egenkapital 31.12.21	104	318	-70	30 567	-12	30 907	436	31 342

Resultat				2 452		2 452	14	2 466
Andre inntekter og kostnader			-45			-45		-45
Kjøp egne aksjer	-2			-396		-398		-398
Aksjeutbytte				-674		-674	-17	-691
Andre endringer				-6		-6	5	–
Egenkapital 31.12.22	101	318	-116	31 943	-12	32 235	438	32 673

Resultat				-1 568		-1 568	-85	-1 653
Andre inntekter og kostnader			116			116		116
Aksjeutbytte				-660		-660	-12	-672
Andre endringer				-26		-26	–	-26
Egenkapital 31.12.23	101	318	–	29 689	-12	30 097	340	30 437

SIDE 22 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

KONSERN

NOTER

(I talloppstillingene er alle beløp i hele millioner kroner)

GENERELT

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et

allmennaksjeselskap registrert i Norge og notert på Oslo

Børs. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Stenersgata

2A i Oslo. Olav Thon Eiendomsselskap ASAs

konsernregnskap for regnskapsåret 2023 ble vedtatt i

styremøte den 10. april 2024.

Konsernets virksomhet er erverv, utvikling og utleie av

næringseiendommer og kjøpesenter i Norge og Sverige,

samt noe tilknyttet virksomhet.

GRUNNLAG FOR UTARBEIDELSE AV ÅRSREGNSKAPET

Konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA

er avlagt i samsvar med IFRS ® Accounting Standards

som godkjent av EU, samt norske opplysningskrav som

følger av regnskapsloven.

Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et

historisk kost regnskap, med unntak av følgende

regnskapsposter:

• Investeringseiendommer vurderes til virkelig

verdi. Verdiendringer resultatføres.

• Enkelte finansielle instrumenter vurderes til

virkelig verdi, og verdiendringer resultatføres.

NYE OG ENDREDE STANDARDER

Konsernet har implementert endringene i IAS 1, som

tydeliggjør at regnskapsprinsippene skal opplyse om

vesentlige regnskapsprinsipper, i stedet for viktige som

var den tidligere ordlyden. Endringene klargjør også at

regnskapsprinsippene skal være selskapsspesifikke for å

gi større nytte for regnskapsbrukerne.

Øvrige endringer i standarder og fortolkninger med

ikrafttredelse 1. januar 2024 har ikke hatt vesentlig

betydning på konsernregnskapet til Olav Thon

Eiendomsselskap ASA.

VESENTLIGE REGNSKAPSPRINSIPPER

Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta

Konsernets presentasjonsvaluta er NOK. Dette er også

morselskapets funksjonelle valuta.

Datterselskaper, tilknyttede selskaper og

felleskontrollerte virksomheter

Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA

omfatter regnskapet til morselskapet og selskaper som

konsernet har kontroll over på balansedagen.

Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet

konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering

når kontroll opphører.

Konsernet vurderer om hvert enkelt oppkjøp er å anse

som kjøp av virksomhet eller kjøp av enkelteiendeler.

Kjøp av virksomhet foreligger når det erverves et

integrert sett av eiendeler og aktiviteter som kan utføres

og styres med henblikk på å generere inntekter. En

virksomhet består av innsatsfaktorer og prosesser som

anvendes på disse innsatsfaktorene, og som kan bidra til

å skape produkter. Oppkjøp av datterselskaper som

tilfredsstiller kravene til en virksomhetssammenslutning,

blir regnskapsført i samsvar med oppkjøpsmetoden. Det

er særlig innsatsfaktorer og prosesser i

virksomhetsdefinisjonen som er de mest relevante

vurderingskriteriene for konsernet ved eiendomskjøp,

herunder hvorvidt kjøpet inkluderer en arbeidsstyrke

med vesentlige prosesser som drift og forvaltning av

eiendommene. Oppkjøp som ikke tilfredsstiller kravene

til en virksomhetssammenslutning, blir regnskapsført

som eiendelskjøp. Ved eiendelskjøp innregnes ikke

goodwill eller utsatt skatt. Viser til note 6.

Konsernet har investeringer i tilknyttede selskaper og

felleskontrollerte virksomheter, som innregnes etter

egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig

innflytelse eller felles kontroll oppnås og inntil slik

innflytelse opphører. Ved førstegangsinnregning

vurderes tilknyttede selskaper og felleskontrollerte

virksomheter til anskaffelseskost. Konsernets andel av

resultatet i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte

virksomheter innregnes i den balanseførte verdien av

enhetene og i konsernets resultat.

Prinsipper for inntektsføring

Konsernets inntekter knytter seg til leieinntekter

innregnet etter IFRS 16 Leieavtaler, og andre eiendoms-

og driftsrelaterte inntekter innregnet etter IFRS 15

Driftsinntekter fra kontrakter med kunder. For en

kontrakt som inneholder både leiekomponenter og ikke-

leiekomponenter, fordeler konsernet vederlagene i

kontrakten i henhold til prinsippene i IFRS 15

Driftsinntekter fra kontrakter med kunder.

Leieinntekter

Leieinntekter som er innregnet etter IFRS 16 Leieavtaler

er presentert som leieinntekter og innregnes over

kontraktens leieperiode netto etter merverdiavgift.

Konsernet har vurdert at utleieavtalene består av en

leiekomponent som er retten til bruk av butikklokale/

næringslokale, og to ikke-leiekomponenter som er andre

tjenester (dekket av felleskostnader) og markedsføring.

Vederlaget for leie av butikklokale/næringslokale består

av fast leie/minimumsleie og/eller omsetningsbasert

leie. Betalingen for felleskostnader består av betaling for

både leiekomponenten (eiendomsskatt, festeavgift og

andel adm.påslag) og ikke-leiekomponenter (f.eks.

renhold, vaktmester og service og vedlikehold). Den del

av felleskostnadene som er vurdert å være

leiebetalinger, og ikke betalinger for separate tjenester,

er presentert som leieinntekter i resultatoppstillingen.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 23

Konsernet har kun operasjonelle utleieavtaler.

Driftsinntekter fra kontrakter med kunder (IFRS 15)

Konsernet har følgende inntekter fra varer og tjenester:

• Inntekter fra viderebelastning av

felleskostnader, som er vurdert å være en ikke-

leiekomponent i utleieavtalene (presentert som

Eiendomsrelaterte inntekter)

• Salg av markedsføringstjenester, som er vurdert

å være en ikke-leiekomponent i utleieavtalene

(presentert som Eiendomsrelaterte inntekter)

• Forvaltningshonorarer (presentert som Andre

driftsinntekter)

• Øvrige driftsinntekter (presentert som Andre

driftsinntekter)

Tjenestene inntektsføres løpende over tid fordi kunden/

leietaker mottar tjenester i en løpende

leveranseforpliktelse, og forbruker disse simultant.

Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget

fratrukket merverdiavgift og rabatter.

I note 7 gis ytterligere informasjon om

leveringsforpliktelsene for konsernets ulike

inntektsstrømmer.

Agent- prinsipal vurdering

Konsernet har vurdert hvorvidt det er agent eller

prinsipal ved levering av tjenester som betales via

felleskostnader i utleieavtalene. Konsernet benytter i de

fleste tilfeller underleverandører for å oppfylle

forpliktelsene overfor leietakerne som spesifisert i

leieavtalen. Tjenestene som leveres gjelder utelukkende

bygget som helhet/fellesskapet og er ikke knyttet opp til

enkelte utleielokaler. Det er konsernet som har

myndighet til å akseptere eller avvise hva som skal

utføres/bestilles. Det er ingen leietakere som forvalter

en bestilling mot leverandør, eller har

beslutningsmyndighet om hva som skal prioriteres.

Videre har konsernet anledning til å forhandle priser

(som belastes felleskostnadene) for tjenestene.

Konsernet videreformidler ikke bare tjenestene, men er

ansvarlig for at forpliktelsene iht. leieavtalen overholdes.

Tjenesteleveransen er vurdert å bestå av flere elementer

som anses som en samlet driftstjeneste til leietakerne.

Basert på denne vurderingen har konsernet konkludert

med at det er prinsipal.

Eiendomsrelaterte kostnader og driftskostnader

Eiendomsrelaterte kostnader inkluderer kostnader

knyttet til felleskostnader belastet leietakerne,

markedsføring av eiendommene, eiers andel av

felleskostnader samt drifts- og vedlikeholdskostnader.

Andre driftskostnader inkluderer kostnader knyttet til

aktiviteter i ikke eiendomsrelatert virksomhet.

Administrasjonskostnader gjelder kostnader som ikke

direkte er knyttet til drift og utleie av eiendommene

eller til ikke eiendomsrelatert virksomhet, og inkluderer

kostnader knyttet til overordnede eier- og

konsernfunksjoner.

Investeringseiendom

Investeringseiendommer, inkludert investeringseiendom

under oppføring, er eiendeler som eies enten for å

oppnå leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke

er benyttet til eget bruk av konsernets selskaper.

Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig

verdi. Endringer i virkelig verdi resultatføres.

Alle investeringseiendommer er verdsatt basert på

neddiskontering av fremtidige leieinntekter (DCF

modell), med et avkastningskrav som reflekterer risikoen

i netto kontantstrømmer. Verdsettelsen utføres av

uavhengige eksterne rådgivere. Se ytterligere

beskrivelse i note 14.

Overføring til eller fra kategorien investeringseiendom

gjennomføres kun som følge av endret bruk av

eiendommen. Ved overføring fra eierbenyttet eiendom

til investeringseiendom som følge av endret bruk, vil

differansen som oppstår mellom balanseført verdi og

virkelig verdi på tidspunktet for omklassifiseringen føres

over andre inntekter og kostnader ved gevinst og føres

direkte over resultatet ved tap. Ved avhending av

eiendommen overføres gevinsten til opptjent

egenkapital. Ved overføring fra investeringseiendom til

eierbenyttet eiendom vil eiendommens anskaffelseskost

være virkelig verdi på tidspunktet for bruksendring.

Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende

investeringseiendom, forblir den en

investeringseiendom som måles basert på virkelig verdi.

Senere utgifter forbundet med fast eiendom aktiveres

hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring,

mens løpende vedlikehold kostnadsføres..

Konsernet som leietaker

Leieavtaler som overfører retten til å kontrollere bruken

av en identifisert eiendel ved at leietaker bestemmer

bruk og mottar de økonomiske fordelene regnskapsføres

etter IFRS 16.

På iverksettelsestidspunktet for en leieavtale innregner

konsernet en leieforpliktelse og en tilsvarende

bruksretteiendel for alle sine leieavtaler, med unntak av

kortsiktige leieavtaler og eiendeler med lav verdi. For

disse leieavtalene innregner konsernet leiebetalingene

som andre driftskostnader i resultatregnskapet når de

påløper.

Konsernet har i hovedsak leieavtaler knyttet til

festetomter og lokaler/seksjoner i forbindelse med

kjøpesenterdrift. Bruksrettighetene er klassifisert som

investeringseiendom og verdsettes til virkelig verdi etter

IAS 40. Virkelig verdi av eiendommen og rett til bruk

eiendelen estimeres samlet, ved at festeleien ikke

SIDE 24 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

hensyntas i fremtidige kontantstrømmer i

verdivurderingen av eiendommen.

Konsernet måler leieforpliktelser på

iverksettelsestidspunktet til nåverdien av alle faste

leiebetalinger over leieperioden. Da den implisitte

renten i leieavtalen ikke er kjent, beregnes

leieforpliktelsen og renter på leieforpliktelsen basert på

marginal lånerente. Diskonteringsrenten fastsettes

basert på den marginale lånerenten for det aktuelle

selskapet som har inngått leieavtalen og hensyntar

lengden på leieavtalen og eiendommens attraktivitet.

Finansielle instrumenter

Et finansielt instrument er enhver kontrakt som gir

opphav til en finansiell eiendel for et foretak og en

finansiell forpliktelse eller et egenkapitalinstrument for

et annet foretak. Finansielle instrumenter innregnes i

balansen når konsernet har blitt part i instrumentets

kontraktsmessige betingelser. Finansielle instrumenter

fraregnes når de kontraktsmessige rettighetene eller

pliktene er opphørt, som vil si når plikten angitt i

kontrakten er oppfylt, kansellert eller utløpt.

Finansielle eiendeler

Konsernets finansielle eiendeler består av utlån og

bankinnskudd, fordringer som stammer fra den

ordinære driften, samt derivater dersom virkelig verdi er

høyere enn null. Klassifiseringen av finansielle eiendeler

ved førstegangsinnregning avhenger av karakteristika

ved de kontraktsmessige kontantstrømmene til

eiendelen, og hvilken forretningsmodell konsernet

legger til grunn i styringen av sine finansielle eiendeler.

Konsernet klassifiserer sine finansielle eiendeler i

følgende kategorier:

• Finansielle eiendeler målt til amortisert kost

• Finansielle eiendeler til virkelig verdi med

verdiendringer over resultatet

Finansielle eiendeler målt til amortisert kost

Konsernet måler finansielle eiendeler til amortisert kost

hvis følgende betingelser er oppfylt:

• Den finansielle eiendelen holdes i en

forretningsmodell hvor formålet er å motta

kontraktsfestede kontantstrømmer.

• Kontraktsvilkårene for den finansielle eiendelen

gir opphav til kontantstrømmer som

utelukkende består av betaling av hovedstol og

renter på gitte datoer.

Konsernets finansielle eiendeler til amortisert kost

inkluderer utlån og bankinnskudd, samt fordringer som

stammer fra den ordinære driften. Kundefordringer som

ikke har et betydelig finansieringselement er målt til

transaksjonsprisen i samsvar med IFRS 15 Inntekter fra

kontrakter med kunder.

Finansielle eiendeler til virkelig verdi med verdiendringer

over resultat

Derivater regnskapsføres til virkelig verdi som ved

førstegangsinnregning normalt tilsvarer kostpris.

Etterfølgende endringer i virkelig verdi føres over

resultatet. Denne kategorien inneholder rente- og

valutaderivater.

Avsetninger for tap på finansielle eiendeler

Det avsettes for forventede tap (ECL) på alle

gjeldsinstrumenter som ikke er klassifisert som virkelig

verdi over resultat. Konsernet anvender en forenklet

metode for beregning av tapsavsetninger for

kundefordringer.

Finansielle forpliktelser

Finansielle forpliktelser er, ved førstegangsinnregning,

klassifisert som lån og forpliktelser eller derivater. Lån og

forpliktelser innregnes til virkelig verdi justert for direkte

henførbare transaksjonskostnader. Etter

førstegangsinnregning vil lån og forpliktelser bli målt til

amortisert kost ved bruk av effektiv rentes-metode.

Derivater er finansielle forpliktelser når den virkelige

verdien er negativ, og behandles regnskapsmessig på

tilsvarende måte som derivater som er eiendeler, det vil

si til virkelig verdi med verdiendringer over resultat.

Skattekostnad

Skattekostnaden omfatter periodens betalbare skatt og

endringene i utsatt skatt/skattefordel. Betalbar skatt

beregnes på grunnlag av årets skattemessige resultat.

Netto utsatt skatt/skattefordel er beregnet på alle

forskjeller mellom regnskapsmessig og skattemessig

verdi på eiendeler og gjeld med unntak av

førstegangsinnregning av en eiendel eller forpliktelse i

en transaksjon som ikke er en

virksomhetssammenslutning, og som på

transaksjonstidspunktet verken påvirker

regnskapsmessig overskudd eller skattepliktig inntekt.

ENDRINGER I STANDARDER OG FORTOLKNINGER MED

FREMTIDIG IKRAFTTREDELSE

IASB har vedtatt flere endringer i standarder og

fortolkninger med ikrafttredelse fra 1. januar 2025 eller

senere.

Pillar 2-reglene om minimum 15 % global

beskatning er vedtatt i Norge, og gjelder fra

2024. Pillar 2-reglene er ikke forventet å gi

suppleringsskatt for konsernet.

Øvrige vedtatte endringer i standarder eller

fortolkninger med fremtidig ikrafttredelse, forventes

ikke å ha vesentlig effekt for konsernregnskapet.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 25

INNHOLDSFORTEGNELSE


Note 1	Segmentinformasjon	27
Note 2	Datterselskaper	29
Note 3	Felleskontrollerte virksomheter	31
Note 4	Tilknyttede selskaper	33
Note 5	Balanseførte verdier felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	35
Note 6	Oppkjøp	36
Note 7	Driftsinntekter fra kontrakter med kunder	37
Note 8	Lønnskostnader	38
Note 9	Eiendomsrelaterte kostnader	40
Note 10	Andre driftskostnader	40
Note 11	Administrasjonskostnader	41
Note 12	Finansinntekter og finanskostnader	41
Note 13	Varige driftsmidler og eierbenyttede eiendommer	42
Note 14	Investeringseiendom	43
Note 15	Finansielle anleggsmidler	46
Note 16	Kundefordringer, kontraktsforpliktelser og andre fordringer	46
Note 17	Bankinnskudd	46
Note 18	Finansiell risikostyring	47
Note 19	Renteswapavtaler	48
Note 20	Kapitalstruktur og egenkapital	50
Note 21	Klassifisering og måling av finansielle eiendeler og forpliktelser	51
Note 22	Kortsiktig og langsiktig gjeld	53
Note 23	Avstemming av forpliktelser fra finansieringsaktiviteter	53
Note 24	Forfallsstruktur finansielle forpliktelser	54
Note 25	Skatt	55
Note 26	Aksjekapital og aksjonærinformasjon	56
Note 27	Resultat per aksje	58
Note 28	Nærstående parter	58
Note 29	Leieavtaler	59
Note 30	Betingede forpliktelser	60
Note 31	Vesentlige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger	60

SIDE 26 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 1 SEGMENTINFORMASJON

Konsernet har aktiviteter innenfor to strategiske driftssegmenter og to geografiske områder. De to driftssegmentene

representerer ulike leietakerbehov og er derfor styrt delvis uavhengig av hverandre. Inndelingen i driftssegmenter

samsvarer med styringsstrukturen og den interne rapporteringen til konsernets beslutningstakere, definert som styret.

Inndelingen gjenspeiler en inndeling basert på virksomhetstype.


Driftssegmentresultat 2023	Driftssegment				Geografiske områder
	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Annen virksomhet	Konsern	Norge	Sverige	Konsern

Leieinntekter	2 790	932		3 722	3 499	223	3 722
Eiendomsrelaterte inntekter	957	141		1 098	1 028	70	1 098
Eiendomsrelaterte kostnader	-1 119	-335		-1 454	-1 336	-117	-1 454
Netto leieinntekter	2 628	738	–	3 366	3 191	175	3 366

Andre driftsinntekter	12		45	56	56		56
Andre driftskostnader	-17		-39	-56	-56		-56
Administrasjonskostnader	-141	-38		-179	-164	-15	-179
Ordinære avskrivinger	-9	-9		-17	-17		-17
Forvaltningsresultat	2 473	691	6	3 171	3 010	160	3 171

Verdiendring investeringseiendommer	-2 632	-1 729		-4 361	-4 229	-132	-4 361
Andel resultat i FKV og TS	-30	3		-28	-28		-28
Driftsresultat	-189	-1 036	6	-1 218	-1 247	29	-1 218


Driftssegmentresultat 2022	Driftssegment				Geografiske områder
	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Annen virksomhet	Konsern	Norge	Sverige	Konsern

Leieinntekter	2 375	844		3 219	3 015	203	3 219
Eiendomsrelaterte inntekter	883	123		1 006	937	69	1 006
Eiendomsrelaterte kostnader	-1 063	-283		-1 346	-1 190	-155	-1 346
Netto leieinntekter	2 194	684	–	2 879	2 762	117	2 879

Andre driftsinntekter 1)	103		55	158	158		158
Andre driftskostnader	-39		-44	-83	-83		-83
Administrasjonskostnader	-143	-37		-180	-167	-14	-180
Ordinære avskrivinger	-16	-10		-26	-26		-26
Forvaltningsresultat	2 099	637	11	2 747	2 644	103	2 747

Verdiendring investeringseiendommer	175	-60		114	5	109	114
Andel resultat i FKV og TS	122	-1		122	122		122
Driftsresultat	2 396	577	11	2 984	2 771	212	2 984

1)Inkluderer gevinst ved salget av Amfi Drift konsern på 69 millioner kroner.

Transaksjoner mellom segmentene skjer til ordinære betingelser som ville ha vært de samme for uavhengige parter.

I tabellen over er interne leieinntekter på 77 millioner kroner (55) i segmentet Kjøpesenter eliminert mot interne

eiendomsrelaterte kostnader i segmentet Næringseiendom i 2023.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 27

Segmenteiendeler og -gjeld 31.12.23 og tilgang for året


	Driftssegment				Geografiske områder
	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Ikke allokert	Konsern	Norge	Sverige	Konsern

Investeringseiendom	41 453	15 124	-	56 577	53 314	3 263	56 577
Andre eiendeler	-	-	2 024	2 024	1 940	85	2 024
Felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	1 899	-	-	1 899	1 899		1 899
Sum eiendeler	43 352	15 124	2 024	60 501	57 153	3 348	60 501

Gjeld og forpliktelser	-	-	30 064	30 064	29 802	263	30 064
Tilgang (note 13 og 14)	2 864	148	-	3 012	2 984	28	3 012

Segmenteiendeler og -gjeld 31.12.22 og tilgang for året


	Driftssegment				Geografiske områder
	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Ikke allokert	Konsern	Norge	Sverige	Konsern

Investeringseiendom	40 975	16 724	-	57 699	54 555	3 144	57 699
Andre eiendeler	-	-	1 920	1 920	1 865	55	1 920
Felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	2 965	-	-	2 965	2 965		2 965
Sum eiendeler	43 940	16 724	1 920	62 584	59 385	3 199	62 584

Gjeld og forpliktelser	-	-	29 911	29 911	29 669	242	29 911
Tilgang (note 13 og 14)	713	256	-	969	957	12	969

Segmenteiendeler består i all hovedsak av investeringseiendommer. Andre eiendeler, gjeld og forpliktelser er ikke allokert.

SIDE 28 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 2 DATTERSELSKAPER


		Ervervsår	Forretningskontor	Eierandel/ stemmerett 2023	Eierandel/ stemmerett 2022
Amfi AS		1996	Surnadal	100%	100%
Amfi Bolig AS		2021	Surnadal	100%	100%
Amfi Bygg Longyearbyen AS		2013	Surnadal	100%	100%
Amfi Bygg Moa AS		2003	Surnadal	100%	100%
Amfi Fannestrand AS	1)	2018	Surnadal	–%	100%
AS Åsane Senter		2016	Ulset	100%	100%
Axess Basecamp 1 AS	1)	2019	Surnadal	–%	100%
Axess Eiendom AS	1)	2019	Surnadal	–%	100%
Bergen Storsenter AS		1996	Oslo	100%	100%
Bowling 1 Vestkanten AS		2010	Bergen	89%	89%
Brattøra Eiendom AS	2)	2023	Surnadal	100%	–%
Breivika Næringspark AS		2015	Surnadal	100%	100%
Breiviktunet AS		2015	Surnadal	100%	100%
Detaljhandelshuset i Hyllinge AB	3)	2014	Stockholm	–%	100%
Drøbak City AS		1998	Surnadal	100%	100%
Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS		2020	Surnadal	100%	100%
Eiendomsselskapet Triade AS		2020	Surnadal	100%	100%
Fastighets AB Hageby Centrum	3)	2014	Stockholm	–%	100%
Fastighets AB Lantmäteribacken	3)	2014	Stockholm	–%	100%
Thon Köpcentrum Sverige AB	8)	2014	Stockholm	100%	100%
Fastighets AB Överby Köpcentrum	3)	2014	Stockholm	–%	100%
Fastighets AB Överby Köpcentrum 2		2015	Stockholm	100%	100%
Gardermoen Park AS		2001	Oslo	100%	100%
Holterveien 1-3 AS		2022	Surnadal	100%	100%
Holterveien 7 AS		2022	Surnadal	100%	100%
Hustadgården ANS		2020	Surnadal	100%	100%
Hustadgården Eiendom AS	1)	2020	Surnadal	–%	100%
Info-Rama AS	4)	1998	Oslo	–%	100%
Jessheim Storsenter AS		1998	Oslo	100%	100%
Komsa Parkering AS		2007	Surnadal	65%	65%
L.A.Meyer Eiendom AS		2001	Surnadal	100%	100%
Mitticity i Karlstad Fastighets AB	3)	2014	Stockholm	–%	100%
Moa Vest AS		2003	Surnadal	78%	78%
Nygårdstangen Utvikling AS		2020	Bergen	100%	100%
OTE Eiendom AS		2019	Oslo	100%	100%
Portalen AS		2010	Surnadal	100%	100%
Sartor Storsenter AS		2015	Fjell	60%	60%
Sentrum Breivika AS		2014	Surnadal	100%	100%
Solco AS	1)	2019	Surnadal	–%	100%
Stokkeholm Eiendom Moa AS		2022	Surnadal	100%	100%
Storgata 34 AS		2022	Surnadal	100%	100%
Straume Restaurantdrift AS	6)	2019	Fjell	–%	60%
Sørlandssenteret Eiendom AS	5)	2009/2023	Bergen	100%	50%
Thon Fastigheter AB		2014	Stockholm	100%	100%
Thon Kjøpesenter Midt AS		2005	Surnadal	100%	100%
Thon Kjøpesenter Molde AS	7)	2008	Molde	100%	100%
Thon Kjøpesenter Nord AS		1999	Surnadal	100%	100%
Thon Kjøpesenter Sør AS		2005	Surnadal	100%	100%
Thon Kjøpesenter Vest AS		1993	Surnadal	100%	100%

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 29


		Ervervsår	Forretningskontor	Eierandel/ stemmerett 2023	Eierandel/ stemmerett 2022
Thon Kjøpesenter Øst AS		2013	Surnadal	100%	100%
Thon Norheim Eiendom AS	4)	2015	Oslo	–%	100%
Thon Storo AS		1994	Oslo	100%	100%
Thon Straume AS		2015	Fjell	100%	100%
Thon Åsane AS		2012	Oslo	100%	100%
Time Park Service AS		2007	Oslo	100%	100%
Vannkanten Badeland AS		2010	Bergen	89%	89%
Vestkanten AS		2010	Bergen	89%	89%
Vålerveien 257 AS		2013	Surnadal	100%	100%
Åsane Storsenter DA		2016	Ulset	100%	100%

1) Selskapet er fusjonert inn i Molde Storsenter AS i 2023.
2) Selskapet er anskaffet i 2023.
3) Selskapet er fusjonert inn i Thon Köpcentrum Sverige AB i 2023.
4) Selskapet er fusjonert inn i OTE Eiendom AS i 2023.
5) Vi har kjøpt oss opp til 100 % eierandel i selskapet i 2023.
6) Selskapet er fusjonert inn i Sartor Storsenter AS i 2023.
7) Selskapet endret navn fra Molde Storsenter AS til Thon Kjøpesenter Molde AS i 2023.
8) Selskapet endret navn fra Fastighets AB Sollentuna Centrum til Thon Köpcentrum Sverige AB i 2023.

Morselskapet har en kjøpsopsjon og minoritetseier har en salgsopsjon vedrørende 6 % eierandel i et datterselskap.

Opsjonene kan innløses i perioden 2025-27. Innløsningsforpliktelsen estimeres per balansedato til å utgjøre 33 millioner

kroner (43), og inngår i regnskapslinjen annen langsiktig gjeld i konsernet.

SIDE 30 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 3 FELLESKONTROLLERTE VIRKSOMHETER

Som felleskontrollert virksomhet defineres selskaper hvor konsernet har felles kontroll sammen med en annen part.


		Ervervsår	Forretningskontor	Eierandel/ stemmerett 2023	Eierandel/ stemmerett 2022

Olav Thon Eiendomsselskap konsern
Lagunen AS		1994	Bergen	42%	42%
Lagunen DA		2001	Bergen	50%	50%
Lagunen Eiendom AS		1995	Bergen	42%	42%
Sørlandssenteret DA	1)	2009	Bergen	–%	50%

Amfi AS Konsern
Elvegaten Eiendom AS		2012	Surnadal	50%	50%

AmCo Eiendom AS konsern		2007	Surnadal	50%	50%
Amfi Bygg Fauske AS		2007	Surnadal	50%	50%
Amfi Bygg Årnes AS		2007	Surnadal	50%	50%
Amfi Bygg Elverum AS		2007	Surnadal	50%	50%
Amfi Bygg Elverum 2 AS	2)	2023	Surnadal	50%	–%
Frustuvegen 1 AS		2022	Surnadal	50%	50%
Amfi Bygg Eidsvoll AS		2007	Surnadal	50%	50%
Sogningen Storsenter AS		2007	Surnadal	50%	50%
Dølastugu Eiendom AS		2009	Surnadal	25%	25%
AmCo Bygg Nærbø AS		2008	Surnadal	25%	25%
AmCo Bygg 2 Nærbø AS		2008	Surnadal	25%	25%
Coop Rørvik Eiendom AS		2011	Surnadal	25%	25%
Skippergata 1 AS		2013	Surnadal	25%	25%

Orkland Kjøpesenter AS konsern		2016	Surnadal	50%	50%
OTI-Senteret Eiendom AS		2016	Surnadal	50%	50%
Bårdshaug Nord AS		2012	Surnadal	50%	50%
Bårdshaug Vest Handelspark AS		2013	Surnadal	50%	50%
Laksøra Orkanger AS		2018	Surnadal	50%	50%
Orkangerveien AS		2019	Surnadal	50%	50%

1) De resterende 50 % av selskapet ble kjøpt i 2023. Deretter ble morselskapet Sørlandssenteret DA avviklet.
2) Selskapet er stiftet i 2023.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 31

Konsernets andel av resultat og balanse (ihht IFRS) relatert til investeringer i felleskontrollerte virksomheter:


2023	Lagunen DA	Lagunen Eiendom AS	Orkland Kjøpe-senter AS Konsern	Amco Eiendom AS Konsern	Øvrige selskaper	Sum

Driftsinntekter	53	8	40	99	16	216
Verdiendring investeringseiendom	-112	-13	-9	-25	2	-157
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	–	3	–	2
Kostnader	-8	-2	-21	-64	-15	-110
Skattekostnad	–	2	-1	-7	-1	-7
Resultat	-67	-6	8	6	3	-57

Investeringseiendom	864	127	442	970	45	2 449
Øvrige eiendeler	22	9	46	86	20	184
Sum eiendeler	887	136	488	1 056	65	2 633

Egenkapital	604	90	227	427	14	1 362
Langsiktig gjeld	279	46	243	574	34	1 175
Kortsiktig gjeld	3	1	18	56	17	95
Sum egenkapital og gjeld	887	136	488	1 056	65	2 633

Det er ikke mottatt utbytte fra felleskontrollerte virksomheter i 2023.


2022	Lagunen DA	Lagunen Eiendom AS	Sørlands- senteret DA	Orkland Kjøpe- senter AS Konsern	Amco Eiendom AS Konsern	Øvrige selskaper	Sum

Driftsinntekter	49	8	96	37	94	13	297
Verdiendring investeringseiendom	71	7	-119	-4	-58	-1	-105
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	–	6	17	–	23
Kostnader	-4	-2	-40	-19	-58	-13	-135
Skattekostnad	–	-3	13	-5	1	–	7
Resultat	117	10	-50	15	-5	–	86

Investeringseiendom	948	140	1 065	447	944	43	3 587
Øvrige eiendeler	16	7	4	51	85	16	179
Sum eiendeler	964	147	1 069	498	1 029	59	3 766

Egenkapital	672	96	1 018	219	421	11	2 437
Langsiktig gjeld	289	50	32	264	559	35	1 230
Kortsiktig gjeld	3	1	18	15	49	12	99
Sum egenkapital og gjeld	964	147	1 069	498	1 029	59	3 766

Det er mottatt utbytte på 107 millioner kroner fra felleskontrollerte virksomheter i 2022.

SIDE 32 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

Felleskontrollerte virksomheter - Enkelte selskaper presentert med 100 % av resultat og balanse (ihht IFRS).


2023	Lagunen DA	Lagunen Eiendom AS	Orkland Kjøpe- senter AS Konsern	Amco Eiendom AS Konsern

Driftsinntekter	105	19	79	199
Verdiendring investeringseiendom	-225	-32	-18	-50
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	-1	6
Kostnader	-15	-6	-42	-129
Skattekostnad	–	4	-1	-15
Resultat	-134	-15	16	11

Investeringseiendom	1 729	303	884	1 940
Øvrige eiendeler	45	22	92	173
Sum eiendeler	1 773	325	976	2 113

Egenkapital	1 209	213	455	854
Langsiktig gjeld	559	109	485	1 148
Kortsiktig gjeld	6	3	36	111
Sum egenkapital og gjeld	1 773	325	976	2 113


2022	Lagunen DA	Lagunen Eiendom AS	Sørlands- senteret DA	Orkland Kjøpe- senter AS Konsern	Amco Eiendom AS Konsern

Driftsinntekter	98	18	193	74	187
Verdiendring investeringseiendom	142	16	-238	-8	-117
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	–	12	34
Kostnader	-7	-5	-81	-37	-117
Skattekostnad	–	-6	27	-10	3
Resultat	234	23	-99	30	-11

Investeringseiendom	1 896	333	2 131	894	1 888
Øvrige eiendeler	33	18	7	102	170
Sum eiendeler	1 929	351	2 138	996	2 058

Egenkapital	1 343	228	2 037	438	843
Langsiktig gjeld	579	120	65	528	1 118
Kortsiktig gjeld	7	3	36	30	97
Sum egenkapital og gjeld	1 929	351	2 138	996	2 058

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 33

NOTE 4 TILKNYTTEDE SELSKAPER


	Virksomhet	Ervervsår	Forretningskontor	Eierandel/ stemmerett 2023	Eierandel/ stemmerett 2022

Harald Kværner Eiendom AS	Eiendom	2004	Ullensaker	34%	34%
Møre-Sentrene Moa Syd AS	Eiendom	2008	Surnadal	40%	40%
Petterssonhjørnet AS	Eiendom	2014	Surnadal	20%	20%
Rådhusplassen 1 Kirkenes AS	Eiendom	2007	Surnadal	31%	31%
Sameiet Moa Park	Eiendom	2003	Surnadal	44%	44%

Resultat og balanse (ihht IFRS) relatert til investeringer i tilknyttede selskaper:


	100 % av vesentlige TS-er		Konsernets andel i tilknyttede selskaper
2023	Harald Kværner Eiendom AS	Møre- Sentrene Moa Syd AS	Harald Kværner Eiendom AS	Møre- Sentrene Moa Syd AS	Andre tilknyttede selskaper	Sum tilknyttede selskaper

Driftsinntekter	130	44	44	18	1	63
Verdiendring investeringseiendom	28	-15	10	-6	–	3
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	–	–	–	–
Kostnader	-80	-4	-27	-2	–	-29
Skattekostnad	-17	-6	-6	-2	–	-8
Resultat	61	20	21	8	–	29

Investeringseiendom	1 864	643	635	255	6	896
Øvrige eiendeler	162	66	55	26	1	82
Sum eiendeler	2 026	709	690	281	7	978

Egenkapital	885	584	301	232	4	537
Langsiktig gjeld	1 112	106	379	42	3	424
Kortsiktig gjeld	29	19	10	8	–	18
Sum egenkapital og gjeld	2 026	709	690	281	7	978

Det er mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper på 20 millioner kroner i 2023.

SIDE 34 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023


	100 % av vesentlige TS-er		Konsernets andel i tilknyttede selskaper
2022	Harald Kværner Eiendom AS	Møre- Sentrene Moa Syd AS	Harald Kværner Eiendom AS	Møre- Sentrene Moa Syd AS	Andre tilknyttede selskaper	Sum tilknyttede selskaper
			0	0
Driftsinntekter	129	37	44	15	1	59
Verdiendring investeringseiendom	26	2	9	1	–	10
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	–	–	–	–
Kostnader	-67	-1	-23	–	–	-23
Skattekostnad	-20	-9	-7	-3	–	-10
Resultat	69	30	24	12	–	36

Investeringseiendom	1 828	650	623	258	6	887
Øvrige eiendeler	279	70	95	28	1	124
Sum eiendeler	2 107	720	718	286	7	1 010

Egenkapital	848	594	289	236	4	528
Langsiktig gjeld	1 229	107	419	43	3	464
Kortsiktig gjeld	31	19	10	7	–	18
Sum egenkapital og gjeld	2 107	720	718	286	7	1 010

Det er mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper på 53 millioner kroner i 2022.

NOTE 5 BALANSEFØRTE VERDIER FELLESKONTROLLERTE VIRKSOMHETER OG TILKNYTTEDE

SELSKAPER


	2023	2022

Konsernets andel av egenkapitalen i felleskontrollerte virksomheter	1 362	2 437
Konsernets andel av egenkapitalen i tilknyttede selskaper	537	528
Balanseført verdi 31.12	1 899	2 965

Balanseført verdi 01.01	2 965	3 004
Konsernets andel resultater i felleskontrollerte virksomheter	-57	86
Konsernets andel resultater i tilknyttede selskaper	29	36
Mottatt utbytte fra felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	-20	-160
Tilgang / avgang selskaper	-1 018	–
Andre endringer	–	-1
Balanseført verdi 31.12	1 899	2 965

Konsernets andel av resultatet i felleskontrollerte virksomheter	-57	86
Konsernets andel av resultatet i tilknyttede selskaper	29	36
Konsernets andel av resultatet	-28	122

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 35

NOTE 6 OPPKJØP


2023
Følgende oppkjøp av datterselskaper er foretatt:

		Eierandel/		Dato for	Anskaffelses-	Driftsinntekt	Resultat
Navn	Segment	stemmerett	Kommune	overtagelse	kost	innregnet	innregnet
Sørlandssenteret DA	Kjøpesenter	100%	Oslo	01.01.23	1 044	226	117
Brattøra Eiendom AS	Kjøpesenter	100%	Surnadal	13.01.23	178	21	24
Sum oppkjøp					1 222	247	141


	Bokførte verdier	Merverdi	Balanseførte
	i selskapene	ved oppkjøp	verdier
Anleggsmidler	1 102	66	1 168
Omløpsmidler	50		50
Bankinnskudd	1		1
Utsatt skatt	-4		-4
Netto identifiserbare eiendeler og gjeld	1 156	66	1 222

Herav betalt	1 222
Bankinnskudd overdratt	1
Netto utgående kontantstrømmer	1 222


2022
Følgende oppkjøp av datterselskaper er foretatt:

		Eierandel/		Dato for	Anskaffelses-	Driftsinntekt	Resultat
Navn	Segment	stemmerett	Kommune	overtagelse	kost	innregnet	innregnet
Holterveien 1-3 AS	Kjøpesenter	100%	Surnadal	17.02.22	222	11	5
Holterveien 7 AS	Kjøpesenter	100%	Surnadal	17.02.22	19	1	1
Stokkeholm Eiendom Moa AS	Kjøpesenter	100%	Surnadal	01.04.22	9	1	1
Storgata 34 AS	Kjøpesenter	100%	Surnadal	15.12.22	13	—	—
Sum oppkjøp					263	12	7


	Bokførte verdier	Merverdi	Balanseførte
	i selskapene	ved oppkjøp	verdier
Anleggsmidler	16	247	263
Finansielle anleggsmidler	9		9
Utsatt skatt	1		1
Langsiktig gjeld	8		8
Netto identifiserbare eiendeler og gjeld	16	247	263

Herav betalt	263
Bankinnskudd overdratt	–
Netto utgående kontantstrømmer	263

Oppstillingen viser oppkjøp av datterselskaper. Aktiviteten i de oppkjøpte selskapene tilfredsstiller ikke kriteriene i IFRS 3

til virksomhet, oppkjøpene er derfor innregnet som eiendelskjøp. Regnskapene til de aktuelle selskapene regnskapsføres i

tråd med GRS. Med unntak av virkelig verdi på investeringseiendom er det ikke avdekket forskjeller mellom anvendte

prinsipper under GRS og IFRS. Anskaffelseskost utover bokført verdi av egenkapital er i sin helhet tillagt

investeringseiendom.

SIDE 36 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 7 DRIFTSINNTEKTER FRA KONTRAKTER MED KUNDER

Under følger en oppdeling av konsernets inntekter fra kontrakter med kunder:


	2023	2022

Felleskostnader, viderebelastet leietaker	995	929
Andre eiendomsrelaterte inntekter	103	77
Sum eiendomsrelaterte inntekter	1 098	1 006

Forvaltningsinntekter	–	9
Øvrige driftsinntekter	56	149
Sum andre driftsinntekter	56	158

Under følger en oppdeling av konsernets inntekter fra kontrakter med kunder per segment:


	Driftssegment
2023	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Annen virksomhet	Konsern

Eiendomsrelaterte inntekter	957	141	–	1 098
Andre driftsinntekter	12	–	45	56
Sum	969	141	45	1 154

2022	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Annen virksomhet	Konsern

Eiendomsrelaterte inntekter	883	123	–	1 006
Andre driftsinntekter	103	–	55	158
Sum	986	123	55	1 164

Leveringsforpliktelser

Under gis en beskrivelse av konsernets leveringsforpliktelser og tilhørende regnskapsføring:

Eiendomsrelaterte inntekter

Eiendomsrelaterte inntekter består i hovedsak av inntekter fra viderebelastning av felleskostnader og betaling for salg av

markedsføringsbidrag. Utleiekontraktene til leietakerne regulerer tjenesteleveranser som betales via felleskostnadene

(f.eks renhold, vaktmester og service og vedlikehold) og betaling av markedsføringsbidrag knyttet til kjøpesenterdriften.

Konsernets vurdering er at tjenestene/elementene som dekkes av felleskostnader inngår som en samlet levering av en

driftstjeneste som avtalt i kontrakten. Tjenesten er vurdert å være en serie av uavhengige tjenester til leietaker som har

samme karakteristika og overføringsmønster. Overføring av tjenesten markedsføringsbidrag er spesifisert i eget avsnitt i

avtalen, og anses som adskilt fra de andre tjenestene i kontrakten.

Inntekter fra viderebelastning av felleskostnader og salg av markedsføringsbidrag faktureres a-konto per leietaker basert

på estimat/avregning fra året før. Transaksjonsprisen er variabel. Inntektsføring foretas basert på a-konto faktureringen da

dette anses å være beste estimat på det variable vederlaget, og det er lite sannsynlig med en vesentlig reversering av a-

kontofaktureringen. Inntektsføringen skjer over tid siden leietaker mottar tjenestene i løpende leveranseforpliktelser, og

forbruker disse simultant, ved at tjenestene direkte berører det leide butikklokalet/kontoret eller tilhørende fellesarealer.

Andre driftsinntekter

Andre driftsinntekter består i hovedsak av forvaltningshonorar og øvrige driftsinntekter. Tjenestene og varene som inngår

er vurdert som særskilte leveringsforpliktelser, og inntektsføringen skjer over tid siden kunden mottar og forbruker disse

simultant.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 37

NOTE 8 LØNNSKOSTNADER


		2023	2022

Lønninger		160	182
Arbeidsgiveravgift		24	25
Pensjonskostnader		7	9
Andre ytelser		4	3
Viderefakturert som en del av felleskostnader		-136	-137
Sum		60	82

Lønnskostnadene fordeles på følgende poster i resultatregnskapet:

Eiendomsrelaterte kostnader	Note 9	36	39
Andre driftskostnader	Note 10	18	33
Administrasjonskostnader	Note 11	6	10
Sum		60	82

Antall årsverk 1)		237	273

1) Antall årsverk for 2022 er korrigert i forhold til det som ble oppgitt i årsrapporten for 2022.

Lønn og godtgjørelse til ledende personer


		Fast lønn og godtgjørelse
Ledende personer	År	Fast lønn	Honorar1)	Natural- ytelser	Pensjon	Total godtgjørelse
(Tall i hele tusen)

Dag Tangevald-Jensen	2023	2 436	–	–	37	2 473
Administrerende direktør	2022	2 170	–	3	37	2 210
Kjetil Nilsen	2023	–	175	–	–	175
Varamedlem i 2022 og styreleder fra og med 2023	2022	–	35	–	–	35
Olav Thon	2023	–	175	–	–	175
Styreleder i 2022 og styremedlem i 2023	2022	–	150	–	–	150
Sissel Berdal Haga Thon	2023	–	175	–	–	175
Styremedlem	2022	–	150	–	–	150
Line Norbye	2023	–	235	–	–	235
Styremedlem og leder av revisjonsutvalget	2022	–	200	–	–	200
Elisabeth Holvik	2023	–	235	–	–	235
Styremedlem og medlem av revisjonsutvalget	2022	–	200	–	–	200
Stig O. Jacobsen	2023	–	35	–	–	35
Styremedlem i 2022 og varamedlem i 2023	2022	–	150	–	–	150

1) Generalforsamlingen fastsetter honoraret for foregående år inkludert behandling av årsregnskapet. Beløp i tabellen er estimert ikke vedtatt honorar.

Tabellen viser lønn og godtgjørelse ledende personer har mottatt fra Olav Thon Eiendomsselskap ASA konsernet i det

enkelte regnskapsår. Konsernets daglige ledelse ivaretas hovedsakelig gjennom en forretningsføreravtale med

søsterselskapet Thon Holding AS. Lønn og godtgjørelse for ledende personer ut over administrerende direktør dekkes i sin

helhet gjennom forretningsføreravtalens administrasjonshonorar. Administrerende direktør har ansettelsesforhold i både

Olav Thon Eiendomsselskap ASA og Thon Holding AS.

SIDE 38 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

Konsernet har ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse som er avhengig av

verdiutviklingen i de enkelte selskaper i konsernet. Konsernet har ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden.

Sammenligning av lønn og godtgjørelse de siste fem regnskapsårene

I tabellen under vises utviklingen i lønn og godtgjørelse for ledende personer og styremedlemmer, samt gjennomsnittlig

godtgjørelse til øvrige ansatte for de siste fem årene.


		Godtgjørelse (hele tusen) og årlig prosentvis endring (%)
		2019	2020	2021	2022	2023
(Tall i hele tusen og prosent)

Lønn og godtgjørelse til ledende personer
Dag Tangevald-Jensen		2 025 (4 %)	2 074 (2 %)	2 130 (3 %)	2 210 (4 %)	2 473 (12 %)
Kjetil Nilsen					35 (0%)	175 (400 %)
Olav Thon		100 (0 %)	100 (0 %)	100 (0 %)	150 (50 %)	175 (17 %)
Sissel Berdal Haga Thon		130 (0 %)	130 (0 %)	130 (0 %)	150 (15 %)	175 (17 %)
Line Norbye		100 (0 %)	100 (0 %)	130 (0 %)	200 (54 %)	235 (18 %)
Elisabeth Holvik		–	–	100 (0 %)	200 (100 %)	235 (18 %)
Stig O. Jacobsen		130 (0 %)	130 (0 %)	130 (0 %)	150 (15 %)	35 (-77 %)

Gjennomsnittlig godtgjørelse til ansatte
Olav Thon Eiendomsselskap ASA	1)	723 (5 %)	–	–	–	–
Olav Thon Eiendomsselskap konsern gjennomsnittlig godtgjørelse	2)	640 (1 %)	650 (2 %)	660 (2 %)	670 (2 %)	694 (4 %)
Olav Thon Eiendomsselskap konsern lønnsoppgjør i %		3,3%	1,8%	2,5%	4,2%	5,1%

Konsernets resultater
Leieinntekter (beløp i millioner)		2 984	2 962	2 990	3 219	3 722
Egenkapitalandel		46%	47%	51%	52%	50%

1) Fra 2020 er det kun administrerende direktør som er ansatt i Olav Thon Eiendomsselskap ASA.

2) Sammenligningstallene ble endret etter avlagt rapport i 2021 ved at det er lagt inn gjennomsnittlig godtgjørelse. Uttrekket for beregningen inneholder

noe unøyaktigheter, og derfor fremstilles lønnsveksten som tilsynelatende svak. For å få sammenlignbare tall for 2022 og 2023 er gjennomsnittlig

godtgjørelse for 2022 justert for salget av Amfi Drift.

Retningslinjer for fastsettelse av lønn og godtgjørelse til ledende personer

Målsetningen med retningslinjene er å legge forholdene til rette for å rekruttere og beholde ledende personer som

innehar den kompetanse, kapasitet og kvaliteter som kreves for å nå selskapets mål, iverksette selskapets

forretningsstrategi og ivareta selskapets langsiktige interesser og økonomiske bæreevne.

Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap ASAs virksomhet er å oppnå maksimal vekst i egenkapital per aksje,

slik at aksjonærene i et langsiktig perspektiv oppnår en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare

investeringsalternativer. Selskapets strategi er å erverve, eie og å utvikle eiendommer, og det vektlegges at selskapet skal

ha en ubetinget sterk finansiell stilling. Selskapet skal utvise samfunnsansvar og arbeide systematisk innenfor områdene

menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.

Den enkeltes godtgjørelse og ansettelsesvilkår skal være markedsmessig og konkurransedyktig og reflektere kompetanse,

ansvarsområde og prestasjon og derved bidra til å stimulere en resultatorientert kultur. Hovedkomponenten i

godtgjørelsen skal være en fast lønn, som reguleres årlig. I tillegg kan det ytes naturalytelser og pensjonsinnskudd, hver

ytelseskomponent med verdi inntil to tiendedeler av fast lønn. Oppsigelsestid skal ikke overstige seks måneder, og ved

selskapets oppsigelse kan det etter godkjennelse av styrets leder avtales et sluttvederlag begrenset til en årslønn.

Ansettelsesvilkår knyttet til godtgjørelse gjelder for hele ansettelsesperioden, med mindre annet er avtalt.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 39

Godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til andre ledende personer fastsettes av

administrerende direktør i samråd med styrets leder.

Retningslinjene skal midlertidig kunne fravikes helt eller delvis når det etter styrets vurdering foreligger særlige

omstendigheter som gjør dette nødvendig for å ivareta selskapets langsiktige interesse og økonomiske bæreevne eller

sikre selskapets levedyktighet.

De nye retningslinjene samstemmer med eksisterende godtgjørelses- og ansettelsesvilkår i selskapet. Styret har ikke

mottatt synspunkter fra aksjeeiere på de gjeldende tilsvarende retningslinjene.

Retningslinjene etableres, revideres og gjennomføres av styret og skal godkjennes av generalforsamlingen ved vesentlige

endringer og minst hvert fjerde år.


Revisjonshonorar/-tjenester:	2023	2022
(kostnadsførte beløp i hele tusen kroner, ekskl. mva)

Lovpålagt revisjon	3 976	3 287
Andre attestasjonstjenester	118	94
Skatterådgivning	45	28
Andre tjenester utenfor revisjon	56	32
Sum	4 195	3 441

NOTE 9 EIENDOMSRELATERTE KOSTNADER


	2023	2022

Vedlikeholdskostnader	207	147
Felleskostnader (viderebelastet leietakere)	921	879
Felleskostnader (utleiers andel)	108	127
Andre eiendomsrelaterte kostnader	182	153
Lønnskostnader (se note 8)	36	39
Sum	1 454	1 346

NOTE 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER


	2023	2022

Leiekostnader	0	1
Varekostnader	24	27
Andre driftskostnader	13	23
Lønnskostnader (se note 8)	18	33
Sum	56	83

SIDE 40 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 11 ADMINISTRASJONSKOSTNADER


	2023	2022

Administrasjonshonorarer (se note 28)	173	161
Andre administrasjonskostnader	–	9
Lønnskostnader (se note 8)	6	10
Sum	179	180

NOTE 12 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER


	2023	2022

Renteinntekter	26	15
Valutagevinst	–	43
Øvrige finansinntekter	1	–
Sum finansinntekter	26	58

Rentekostnader obligasjonslån (regnskapsført til amortisert kost)	515	308
Rentekostnader sertifikatlån (regnskapsført til amortisert kost)	20	14
Rentekostnader derivater (regnskapsført til virkelig verdi)	25	225
Annen rentekostnad (regnskapsført til amortisert kost)	489	198
Rentekostnader leieforpliktelser (se note 29)	13	15
Valutatap	93	–
Øvrige finanskostnader	14	25
Sum finanskostnader	1 169	786

Valutaposter
Omregningsdifferanser valuta (ført over andre inntekter og kostnader)	116	-45
Valutakurseffekter bankbeholdninger	9	–
Øvrige valutaposter	-102	43
Sum valutaeffekter	23	-3

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 41

NOTE 13 VARIGE DRIFTSMIDLER OG EIERBENYTTEDE EIENDOMMER


	Eierbenyttede	Immatrielle
2023	eiendommer	eiendeler	Løsøre	Sum

Anskaffelseskost 01.01.23	193	7	331	531
Tilgang	–	3	8	12
Avgang	–	–	-1	-1
Omregningsdifferanser	–	–	–	–
Anskaffelseskost per 31.12.23	193	10	339	542

Akkumulerte av- og nedskrivninger per 31.12.23	-9	-1	-301	-311
Omregningsdifferanser	–	–	–	–
Balanseført verdi per 31.12.23	184	9	38	231

Årets avskrivninger	-2	–	-15	-17
Årets nedskrivninger	–	–	–	–
Sum av- og nedskrivninger	-2	–	-15	-17

Økonomisk levetid	10-67 år	5-10 år	3-10 år
Valgt avskrivningsplan	Lineær	Lineær	Lineær


	Eierbenyttede	Immatrielle
2022	eiendommer	eiendeler	Løsøre	Sum

Anskaffelseskost per 01.01.22	193	7	315	514
Tilgang	–	–	22	22
Avgang	–	–	-6	-6
Omregningsdifferanser	–	–	–	–
Anskaffelseskost per 31.12.22	193	7	331	531

Akkumulerte av- og nedskrivninger per 31.12.22	-7	-1	-287	-295
Omregningsdifferanser	–	–	–	–
Balanseført verdi per 31.12.22	186	6	44	236

Årets avskrivninger	-2	–	-24	-26
Årets nedskrivninger	–	–	–	–
Sum av- og nedskrivninger	-2	–	-24	-26

Økonomisk levetid	10-67 år	5-10 år	3-10 år
Valgt avskrivningsplan	Lineær	Lineær	Lineær

SIDE 42 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 14 INVESTERINGSEIENDOM

Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi. I all hovedsak verdsettes eiendommer av eksterne verdsettere. Det

innhentes jevnlig verdivurderinger fra to uavhengige rådgivere; Cushman & Wakefield og Newsec. Virkelig verdi fastsettes

som gjenomsnittet av de to eksterne verdsettelsene. Eiendommene verdsettes gjennom diskontering av både

kontraktsmessige og forventede fremtidige kontantstrømmer (DCF-modellen). Sentrale parametere som inngår ved

verdsettelse av den enkelte eiendom er kontraktsfestede leieinntekter, markedsleie, forventede eierkostnader og

avkastningskrav. For fastsettelse av avkastningskravet vurderes eiendomsspesifikke forhold som type eiendom,

beliggenhet, teknisk standard og eksisterende leiekontrakter, samt makrospesifikke forhold som rente, tilgang og pris på

kreditt. I vurderingen av avkastningskravet tas det utgangspunkt i sammenliknbare referansetransaksjoner i markedet.

I verdsettelsen anvendes en rekke ikke observerbare parametre, og det er en nivå 3 verdsettelse i henhold til virkelig verdi

hierarkiet. Disse parametrene inkluderer følgende:


Fremtidige leieinnbetalinger:	Tar utgangspunkt i kontraktsfestede leieavtaler og estimeres basert på beliggenhet, type eiendom og teknisk standard for den aktuelle eiendommen. Dette vurderes opp mot nylig inngåtte leieavtaler for lignende eiendommer i samme område.


Avkastningskrav (yield):	Konsernets eksterne verdsettere benytter ulik tilnærming for fastsettelse av avkastningskravet. Den ene verdsetteren benytter samme avkastningskrav både for prognoseperioden og residualverdien. Leietakers kredittrisiko og leieavtalens lengde hensyntas ved fastsetting av diskonteringsrenten. Den andre verdsetteren har ulike verdsettelsesmodeller for næringseiendom og kjøpesenter. For næringseiendom benyttes et avkastningskrav som reflekterer motpartsrisiko for alle kjente kontantstrømmer, og et annet avkastningskrav (exit yield) for kontantstrømmer etter utløpet av leiekontraktene og for residualverdien. For kjøpesenter benyttes det samme avkastningskrav for alle kontantstrømmer, da dynamikken i senteret, fleksibiliteten i leietakermiksen og senterets utvikling anses styrende for yieldnivået, og ikke leieavtalens lengde og leietakers kredittrisiko. Avkastningskravet opplyst om i rapporten fremkommer som eiendommens netto markedsleie delt på eiendommens markedsverdi. Netto markedsleie er konsernets estimerte markedsleie fratrukket konsernets estimerte gårdeierkostnader.












Estimert ledighet:	Denne fastsettes med utgangspunkt i faktiske markedsforhold og forventede markedsforhold ved utgangen av eksisterende leieavtaler.

Eierkostnader:	Eierkostnader estimeres i et livsløpsperspektiv ut fra erfaringstall for den aktuelle eiendommen og tilsvarende eiendommer med mange fellestrekk.

For konsernet innebærer klimarisiko i hovedsak risiko for skader på bygg og eiendommer som følge av klimaendringer. Det

er en generell risiko i eiendomsbransjen knyttet til ekstremværshendelser som kan resultere i skade på bygg og

infrastruktur. Blant annet kan snøsmelting, ras og mer nedbør føre til økt risiko for flom som kan gi skader på bygg. Risiko

for klimarelatert skade på bygg kan resultere i økte kostnader ved oppgradering og renovering for å redusere eksponering

og bli forberedt på potensiell fremtidig klimaskade.

Som et element i arbeidet med bærekraftstrategien, er det gjennomført en overordnet klimarisikoanalyse av konsernet.

Analysen innebærer fremtidsrettede klimascenarier som hensyntar identifiserte risikoer og muligheter innenfor ulike

tidshorisonter. Konsernets eiendommer viser eksponering for ekstremnedbør og tørke når det gjelder fysisk klimarisiko.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 43

Det er ikke gjort detaljerte analyser per eiendom for risikoområdene, og tidshorisonten er langsiktig. Konsernets vurdering

tilsier at det derfor er for tidlig å slå fast om klimarisiko bør hensyntas ved fastsettelse av virkelig verdi på

eiendomsporteføljen, og hvordan det vil påvirke fremtidige vedlikeholdskostnader. Konsernet har ved avleggelsen av

regnskapet ikke identifisert enkeltstående bygg eller eiendommer med mulig redusert verdi som følge av klimaendringer. I

2024 er det planlagt en større kartlegging av eiendommene. Basert på analysen vil konsernet treffe eventuelle tiltak med

hensyn til oppgradering og renovering for å redusere risikoen.


	Nærings-	Kjøpe-
Bevegelse investeringseiendom	eiendom	senter	Sum

Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.22	16 513	40 354	56 867
Tilgang:
-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom	256	429	685
-Tilgang selskaper/investeringseiendom	–	262	262
Netto endring som følge av justering til virkelig verdi	-57	183	126
Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi	-3	-8	-11
Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler	–	-136	-136
Valutaeffekter	–	-94	-94
Andre endringer	15	-14	1
Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.22	16 724	40 975	57 699

Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 01.01.23	16 708	40 801	57 509
Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 01.01.23	16	174	190
Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.23	16 724	40 975	57 699

Tilgang:
-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom	148	544	692
-Tilgang selskaper/investeringseiendom	–	2 308	2 308
Netto endring som følge av justering til virkelig verdi	-1 726	-2 624	-4 350
Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi	-3	-8	-11
Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler	–	17	17
Valutaeffekter	–	223	223
Andre endringer	-18	18	–
Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.23	15 124	41 453	56 577
herav investeringseiendom - eiet	15 112	41 270	56 382
herav investeringseiendom - rett til bruk eiendeler	13	183	195

SIDE 44 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023


	2023		2022
Oversikt input til verdsettelser - eiet investeringseiendom	Nærings- eiendom	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Kjøpesenter
Verdsettelsesnivå	3	3	3	3
Verdsettelsesmodell	DCF	DCF	DCF	DCF
Virkelig verdi	15 112	41 270	16 708	40 801
Antall kvadratmeter	390 345	1 509 622	379 520	1 375 764
Faktisk leie per kvm (intervall)	800-21 000	600-13 000	800-17 000	550-12 000
Faktisk leie per kvm (vektet snitt)	2 014	1 915	1 961	1 821
Lengde på eksisterende leiekontrakter (år) (intervall)	1-15	1-10	1-15	1-10
Gjenværende lengde eksisterende leiekontrakter (år) (vektet snitt)	5,4	3,9	5,4	3,8
Markedsleie per kvm (intervall)	800-17 000	600-13 000	800-17 000	550-12 000
Markedsleie per kvm (vektet snitt)	2 122	1 983	2 079	1 898
Forventet prisstigning	2,2 %	2,2 %	2,2 %	2,2 %
Estimert ledighet	5,4 %	3,0 %	4,1 %	3,3 %
Avkastningskrav (intervall)	3,9 %-8,0 %	5,1 %-8,9 %	3,1 %-7,9 %	4,3 %-8,2 %
Avkastningskrav (vektet snitt)	4,9 %	6,2 %	4,2 %	5,5 %

Næringseiendom er geografisk lokalisert med 99 % (99 %) av virkelig verdi i regionen Stor-Oslo, og inneholder bolig for

utleie, hvor virkelig verdi på boligporteføljen er 3 milliarder kroner (3).

Kjøpesenter er geografisk lokalisert i Norge og Sverige, med 92 % (92 %) av virkelig verdi av kjøpesentersegmentet i Norge

og 8 % (8 %) i Sverige.

Regnskapsføring av disse eiendommene etter historisk kost prinsippet, hadde gitt følgende verdier:


	2023	2022

Kostpris 31.12	38 088	33 153
Akkumulerte avskrivninger pr 31.12	-8 048	-6 478
Bokført verdi etter historisk kost 31.12	30 040	26 675

Balanseført verdi av investeringseiendom som er pantsatt som sikkerhet for gjeld (se note 24):	21 286	25 918

Tabellen nedenfor viser hvordan verdien på konsernets investeringseiendommer (eiet) påvirkes av endringer i

avkastningskrav og/eller markedsleie, under forutsetning av at andre variabler er konstante. Det er imidlertid grunn til å

anta at det er samvariasjon mellom variablene, og det er derfor grunn til å anta at endringer i en variabel kan påvirke den

andre.


Avkastningskrav	Markedsleie
	- 10%	Uendret	+ 10%
- 1,0 %-poeng	61 051	67 770	74 488
- 0,5 %-poeng	55 452	61 549	67 645
Uendret	50 802	56 382	61 962
+ 0,5 %-poeng	46 879	52 023	57 166
+ 1,0 %-poeng	43 524	48 295	53 066

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 45

NOTE 15 FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER


	2023	2022

Lån til felleskontrollerte virksomheter	252	279
Andre fordringer	190	95
Sum	442	374

NOTE 16 KUNDEFORDRINGER, KONTRAKTSFORPLIKTELSER OG ANDRE FORDRINGER


	2023	2022

Kundefordringer	937	897
Andre kortsiktige fordringer	225	198
Sum	1 162	1 095
Avsetning til forventet kredittap	-36	-39
Sum	1 126	1 056

Aldersfordelte kundefordringer
Ikke forfalt	840	816
0-30	41	36
31-60	13	9
61-90	3	–
Over 90 dager	40	36
Sum	937	897

Konsernet har ikke vesentlige avsetninger for tap på inntekter fra kontrakter med kunder. Avsetning for forventet

kredittap knytter seg til utleievirksomheten.

Konsernet har ikke kontraktsforpliktelser og kontraktseiendeler per 31.12.23.

NOTE 17 BANKINNSKUDD


	2023	2022

Bankinnskudd	225	254
Bundne midler	1	–
Sum	226	254

SIDE 46 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 18 FINANSIELL RISIKOSTYRING

Finansielle risikofaktorer

Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: kredittrisiko, likviditetsrisiko, renterisiko og valutarisiko.

Målsettinger og rammer for finansiell risiko fastsettes av styret, og risikostyringen ivaretas av konsernets sentrale

finansavdeling. Viktige elementer i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell

posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver.

Kredittrisiko

Kredittrisiko vurderes på konsernnivå og er i hovedsak knyttet til risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne

ikke betaler avtalt leie. Det er innført rutiner som sikrer at utleie kun skjer til leietakere med tilfredsstillende

kredittverdighet. Husleiebetaling sikres normalt med husleiedepositum eller betalingsgarantier fra banker med høy

kredittverdighet. Konsernet har de senere år hatt relativt lave tap på leiekrav, og risikoen for at konsernet skal bli påført

betydelige tap som følge av konkurser blant leietakerne, vurderes som moderat. Konsernet vurderer at oppnådde

leieinntekter i 2023 tilsier at betalingsevnen til leietakerne totalt sett vil opprettholdes fremover. De senere år har

husleietap utgjort under 0,5 % av konsernets leieinntekter. Kredittrisiko oppstår også i transaksjoner med banker og

finansinstitusjoner i forbindelse med inngåelse av avtaler om finansielle instrumenter og finansielle plasseringer.

Motparter ved inngåelse av finansielle instrumenter og finansielle plasseringer er begrenset til anerkjente

finansinstitusjoner med høy kredittverdighet.

Likviditetsrisiko

Likviditetsrisikoen knyttes til konsernets evne til å betjene gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller.

Likviditetsrisikoen dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver, en moderat belåningsgrad, langsiktige

låneavtaler og ved å anvende ulike finansieringskilder og - markeder. Likviditetsreserven består av likvide omløpsmidler og

ubenyttede langsiktige kredittrammer i store nordiske finansinstitusjoner og en betydelig portefølje av ubelånte

eiendommer. Styret har fastsatt målsettinger for konsernets likviditetsreserver som både skal sikre finansiell handlefrihet

til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt, og bidra til å redusere den finansielle risikoen vesentlig. Likviditetsrisikoen

som knyttes til refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at

refinansieringsbehovet innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til konsernets likviditetsreserve. Det vises til

note 24. Konsernets målsetting er at likviditetsreserven skal være 100 % av gjeldsforfall de neste 12 måneder. Per 31.12.23

utgjør likviditetsreserven 352 % av gjeldsforfall de neste 12 måneder. Det foreligger finansielle covenantskrav

(låneforutsetninger) i noen av konsernets banklåneavtaler knyttet til egenkapitalandel, rentedekningsgrad og

belåningsgrad. Per 31.12.23 oppfyller konsernet samtlige krav i låneavtalene. Konsernet har svært høy margin i forhold til

de definerte covenantskrav, og risikoen for brudd på disse kravene vurderes som særdeles lav de nærmeste 12 måneder. I

enkelte av konsernets låneavtaler for gjeld opptatt i kapitalmarkedene, er det visse krav knyttet til størrelsen på

konsernets pantefrie eiendeler, som konsernet tilfredsstiller med god margin.

Renterisiko

Med renterisiko menes risiko for endringer i konsernets resultat, kontantstrøm eller egenkapital som følge av endringer i

det kort- og langsiktige rentemarkedet. Risikoen styres blant annet ved å ha en betydelig andel langsiktig rentebinding.

Styret fastsetter bl.a målsettinger for andel fastrente, og renteposisjoner og renteprofil rapporteres til styret på jevnlig

basis. Konsernets målsetting er at andelen fastrente skal være betydelig, og normalt ligge mellom 40 % og 65 % av

konsernets rentebærende gjeld. Det er videre et mål at gjennomsnittlig rentebinding på hele gjeldsporteføljen skal være

minimum 2,5 år. Per 31.12.23 var gjenværende løpetid 3,45 år. Rentesikringen i konsernet foretas i hovedsak ved bruk av

finansielle instrumenter på porteføljenivå. Per 31.12.23 utgjorde andelen langsiktig rentebinding (utover 1 år) 59 %, og

gjenværende løpetid på porteføljen av renteinstrumenter 5,7 år. Siden 2008 har andelen langsiktig rentebinding (utover 1

år) variert mellom 52 % og 69 %, og gjenværende løpetid på porteføljen av renteinstrumenter har variert mellom 5 og 9 år.

For den delen av gjeldsporteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ytterligere ved at

tidspunktene for renteregulering balanseres.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 47

Sensitivitet

Ved endringer i relevante renter antas det at virkningen i resultatet på konsernets rentekostnader blir som vist under,

hensyntatt at renteendringer får virkning i gjeldsporteføljen etter 1-3 måneder. For konsernets renteinstrumenter vises

løpende endringer på rentekostnader hensyntatt endringer på 3 mnd NIBOR.


	Sensitivitet rentekostnader (før økonomisk sikring) 3 mnd NIBOR		Sensitivitet løpende rentekostnader derivater 3 mnd NIBOR		Sensitivitet netto rentekostnader (hensyntatt økonomisk sikring) 3 mnd NIBOR
	2023	2022	2023	2022	2023	2022

Balanseført verdi	-20 997	-20 227	74	-110	-20 997	-20 227
Fastrenteandel					59 %	57 %
Endring basispunkter
+25	-52	-51	31	29	-22	-22
+50	-105	-101	61	58	-44	-44
+100	-210	-202	123	115	-87	-87
+200	-420	-405	246	230	-174	-174

Tabellen nedenfor viser hvilken hypotetisk resultateffekt en endring i 3 mnd NIBOR per 31.12. vil ha på årlige

rentekostnader for gjeld med flytende rente basert på utestående gjeld 31.12., samt hvilken effekt en endring i 5 års

swaprenten antas å ha på virkelig verdi av konsernets rentederivater per 31.12.


	Sensitivitet rentekostnader (før økonomisk sikring) 3 mnd NIBOR		Sensitivitet virkelig verdi derivater 5 års swaprenter		Sum resultateffekt
	2023	2022	2023	2022	2023	2022

Balanseført verdi	-20 997	-20 227	74	-110	-20 997	-20 227
Fastrenteandel	59 %	57 %
Endring basispunkter
+25	-52	-51	98	103	46	53
+50	-105	-101	195	204	90	103
+100	-210	-202	383	402	173	200
+200	-420	-405	741	777	321	372

Valutarisiko

Konsernet har økonomisk risiko knyttet til omregning av svenske datterselskaper til presentasjonsvaluta. Sensitiviteten på

netto eksponering i valuta er ikke vurdert som betydelig for konsernet.

NOTE 19 RENTESWAPAVTALER

For å tilpasse gjeldsporteføljen til konsernets målsetting for renteprofil, anvendes følgende finansielle instrumenter:

Renteswapavtale:

Avtale om å bytte rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp over et bestemt antall perioder.

Renteswapavtaler med fremtidig start:

Renteswapavtale med et avtalt fremtidig starttidspunkt.

De finansielle instrumentene er vurdert til virkelig verdi på balansedagen. Verdiendring i løpet av regnskapsperioden

resultatføres.

SIDE 48 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023


		2023	2022

Virkelig verdi 01.01	Note 22	-110	-988
Virkelig verdi 31.12	Note 22	74	-110
Verdiendring i året		183	878

Under følger et sammendrag over konsernets renteswapavtaler.


Instrumenter per 31.12.23	Utløpsår	Kontraktsbeløp (hovedstol)	Snittrente

Renteswapavtaler
Betaler fast - mottar flytende:
	2024	400	4,69%
	2024	500	1,58%	1)
	2025	3 325	3,90%
	2025	500	0,89%	1)
	2026	3 200	3,60%
	2027	1 400	3,19%
	2028	700	3,51%
	2030	1 300	3,99%
Betaler flytende - mottar fast:
	2024	500	2,62%
	2025	1 400	2,03%
	2025	700	5,67%	1)
	2027	500	2,33%
	2030	600	5,79%
	2032	500	4,17%

Renteswapavtaler med fremtidig start
Betaler fast - mottar flytende:
	2024 - 2026	1 000	3,14%
	2024 - 2027	1 000	2,61%
	2024 - 2028	500	0,37%	1)
	2024 - 2028	500	2,67%
	2025 - 2028	900	2,17%
	2025 - 2029	1 000	1,48%
	2025 - 2029	500	2,00%	1)
	2025 - 2030	1 000	2,59%
	2025 - 2030	500	2,39%	1)
	2026 - 2029	500	3,01%
	2026 - 2031	500	1,67%
	2034 - 2041	500	1,62%
	2035 - 2041	400	1,37%
	2036 - 2041	500	1,58%

Sum markedsverdi konsern				74

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 49


Instrumenter per 31.12.22	Utløpsår	Kontraktsbeløp (hovedstol)	Snittrente

Renteswapavtaler
Betaler fast - mottar flytende:
	2024	400	4,69%
	2024	500	1,58%	1)
	2025	3 325	3,88%
	2025	500	0,89%	1)
	2026	3 200	3,60%
	2027	1 400	3,19%
	2028	700	3,51%
	2030	1 300	3,99%
Betaler flytende - mottar fast:
	2024	500	2,62%
	2025	1 400	2,03%
	2027	500	2,33%
	2032	500	4,17%

Renteswapavtaler med fremtidig start
Betaler fast - mottar flytende:
	2024 - 2028	500	0,37%	1)
	2024 - 2028	500	2,67%
	2025 - 2028	900	2,17%
	2025 - 2029	1 000	1,48%
	2025 - 2030	500	1,99%
	2026 - 2029	500	3,01%
	2026 - 2031	500	1,67%
	2034 - 2041	500	1,62%
	2035 - 2041	400	1,37%
	2036 - 2041	500	1,58%

Sum markedsverdi konsern				-110

1) Svenske kroner (SEK)

NOTE 20 KAPITALSTRUKTUR OG EGENKAPITAL

Konsernet opererer i en kapitalintensiv bransje, hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Konsernets mål knyttet

til kapitalforvaltning er å trygge selskapets drift, sikre avkastning for eierne og å opprettholde en god kapitalstruktur for å

redusere kapitalkostnadene, dempe konsernets finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet. Et bærende element er

målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige

langsiktige likviditetsreserver.

Et sentralt nøkkeltall er gjeldsgrad, definert som netto rentebærende gjeld dividert på egenkapital pluss netto

rentebærende gjeld. Netto rentebærende gjeld er definert som rentebærende gjeld (kortsiktig og langsiktig) minus

bankinnskudd. Egenkapital omfatter majoritetens egenkapital, innskutt og opptjent. Konsernets gjeldsgrad bør normalt

ikke overstige 50 %. Per 31.12.23 var beregnet gjeldsgrad 41 %.

Beslutning om utdeling av utbytte fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets styre. Med tilfredsstillende

soliditet og likviditet vektlegges det at aksjonærene skal motta et utbytte tilsvarende 30 – 40 % av konsernets resultat

eksklusive verdiendringer.

SIDE 50 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023


	2023	2022
Rentebærende gjeld	20 997	20 227
Bankinnskudd	-226	-254
Netto rentebærende gjeld	20 772	19 973

Egenkapital tilordnet aksjonærer i morselskapet	30 097	32 235

Sum egenkapital og netto rentebærende gjeld	50 869	52 208

Gjeldsgrad	41%	38%

NOTE 21 KLASSIFISERING OG MÅLING AV FINANSIELLE EIENDELER OG FINANSIELLE FORPLIKTELSER

Tabellen under gir en oversikt over klassifiseringen av konsernets finansielle eiendeler og forpliktelser, og viser

verdsettelseshierarkiet for finansielle instrumenter som måles til virkelig verdi. Tabellen viser også balanseførte verdier og

virkelig verdi for konsernets finansielle instrumenter.


31.12.23	Finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet	Finansielle instrumenter til amortisert kost	Sum balanseført verdi	Sum virkelig verdi	Verd- settelses nivå

Eiendeler
Finansielle anleggsmidler		355	355	355	3
Finansielle anleggsmidler - renteswaper	87		87	87	2
Kundefordringer og andre fordringer		1 126	1 126	1 126	3
Bankinnskudd og kontanter		226	226	226	3
Sum finansielle eiendeler	87	1 707	1 794	1 794

Forpliktelser
Obligasjonslån		11 809	11 809	11 571	1
Sertifikatlån		—	—	—	3
Gjeld til kredittinstitusjoner		9 188	9 188	9 193	3
Leverandørgjeld og annen gjeld		1 393	1 393	1 393	3
Renteswaper (Derivater)	14		14	14	2
Sum finansielle forpliktelser	14	22 390	22 404	22 169

Verdsettelsesnivå 1 (netto)		-11 809	-11 809	-11 571
Verdsettelsesnivå 2 (netto)	74		74	74
Verdsettelsesnivå 3 (netto)		-8 874	-8 874	-8 879

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 51


31.12.22	Finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet	Finansielle instrumenter til amortisert kost	Sum balanseført verdi	Sum virkelig verdi	Verd- settelses nivå

Eiendeler
Finansielle anleggsmidler		374	374	374	3
Kundefordringer og andre fordringer		1 056	1 056	1 056	3
Bankinnskudd og kontanter		254	254	254	3
Sum finansielle eiendeler	–	1 684	1 684	1 684

Forpliktelser
Obligasjonslån		11 655	11 655	11 187	1
Sertifikatlån		378	378	378	3
Gjeld til kredittinstitusjoner		8 194	8 194	8 140	3
Leverandørgjeld og annen gjeld		1 214	1 214	1 214	3
Renteswaper (Derivater)	110		110	110	2
Sum finansielle forpliktelser	110	21 441	21 551	21 028

Verdsettelsesnivå 1 (netto)		-11 655	-11 655	-11 187
Verdsettelsesnivå 2 (netto)	-110		-110	-110
Verdsettelsesnivå 3 (netto)		-8 102	-8 102	-8 048

Virkelig verdi- hierarkiet

Konsernet klassifiserer virkelig verdi målinger ved å bruke et virkelig verdi hierarki som reflekterer signifikansen av den

inputen som brukes i utarbeidelsen av målingene. Virkelig verdi hierarkiet har følgende nivåer:

Nivå 1: Bruk av noterte priser i aktive markeder.

Nivå 2: Bruk av verdsettelsesmetoder med observerbare markedsdata som input.

Nivå 3: Bruk av verdsettelsesmetoder hvor input er basert på vesentlig grad av ikke-observerbare markedsdata.

Verdsettelse av finansielle instrumenter foretas av konsernets finansavdeling, i samråd med ekstern rådgiver.

Verdsettelsesmetodene som benyttes er tilpasset til hvert finansielle instrument, og har som formål å benytte mest mulig

av informasjonen som er tilgjengelig i markedet.

Det er ingen finansielle eiendeler eller forpliktelser som har blitt reklassifisert i 2023 slik at verdsettelsesmetode har

endret seg. Det er heller ingen overføringer mellom nivå 1 eller nivå 2 virkelig verdi målinger i 2023.

Virkelig verdi av finansielle instrumenter målt til virkelig verdi i balansen

Måling av virkelig verdi av konsernets renteswaper er verdsatt basert på kilder i nivå 2. Virkelig verdi av renteswaper er

estimert basert på observerbare terminrenter og rentekurver, og bekreftet av den finansinstitusjon som selskapet har

inngått avtalene med. Se forøvrig note 19.

Virkelig verdi av finansielle instrumenter målt til amortisert kost i balansen

Utover ovennevnte finansielle eiendeler og gjeld som er balanseført til virkelig verdi er konsernets øvrige finansielle

eiendeler og gjeld (finansielle instrumenter) balanseført til amortisert kost. Virkelig verdi av disse finansielle

instrumentene som vist i tabellen over forventes å være tilnærmet lik bokført verdi (amortisert kost). Balanseført verdi av

bankinnskudd og kontanter er tilnærmet lik virkelig verdi på grunn av at disse instrumentene har kort forfallstid.

Tilsvarende er balanseført verdi av fordringer og leverandørgjeld tilnærmet lik virkelig verdi da de inngås til ”normale”

betingelser og diskontering er ikke antatt å ha vesentlig effekt. Obligasjonslån vurderes til børskurs per 31. desember og

banklån til virkelig verdi av fremtidige kontantstrømmer hvor det tas hensyn til antatt forskjell mellom dagens margin og

markedsmessige vilkår.

SIDE 52 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 22 KORTSIKTIG OG LANGSIKTIG GJELD


	2023			2022
	Kortsiktig gjeld	Langsiktig gjeld	Sum	Kortsiktig gjeld	Langsiktig gjeld	Sum

Obligasjonslån	1 500	10 309	11 809	2 155	9 500	11 655
Sertifikatlån	–	-	–	378	-	378
Gjeld til kredittinstitusjoner	27	9 161	9 188	88	8 105	8 194
Sum rentebærende gjeld 1)	1 527	19 471	20 997	2 622	17 605	20 227

Virkelig verdi renteswapavtaler (note 19) 2)	–	14	14	40	70	110
Leverandørgjeld	157	-	157	139	-	139
Leieforpliktelse (note 29)	8	-	8	7	-	7
Påløpte renter	74	-	74	44	-	44
Skyldige offentlige avgifter	101	-	101	87	-	87
Mottatt ikke opptjent leieinntekt	788	-	788	725	-	725
Annen gjeld	222	43	265	181	31	212
Sum ikke rentebærende gjeld	1 349	57	1 406	1 224	100	1 324

1) Vektet gjennomsnittlig rente per balansedag for konsernets rentebærende gjeld er 5,17 % (4,45 %), korrigert for inngåtte renteavtaler. Vektet

gjennomsnittlig renteperiode er 3,45 år (3,54).

2) Kortsiktig del av virkelig verdi renteswapavtaler har en positiv markedsverdi på 87 millioner kroner og er klassifisert som finansielle anleggsmidler på

eiendelssiden.

Se note 18 for forklaring av konsernets finansielle risikostyring.

NOTE 23 AVSTEMMING AV FORPLIKTELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER


	Langsiktig gjeld			Kortsiktig gjeld
	Obligasjons- lån	Gjeld til kreditt- insitiusjoner	Leie- forpliktelser (note 29)	Sertifikatlån	Obligasjons- lån	Gjeld til kreditt- insitiusjoner	Sum
Forpliktelser 01.01.22	10 215	6 565	341	1 725	1 583	27	20 455

Opptak av rentebærende gjeld	1 500	5 570	0	2 278	0	55	9 404	1)
Nedbetaling av rentebærende gjeld	-1 606	-4 000	0	-3 595	0	-6	-9 206	1)
Netto endring leieforpliktelser	0	0	-137	0	0	0	-137
Nedbetaling leieforpliktelser	0	0	-8	0	0	0	-8	1)
Reklassifisering	-572	-12	0	0	572	12	0
Valutakurseffekter og annet	-37	-18	0	-29	0	0	-84
Forpliktelser 31.12.22 (note 22)	9 500	8 105	196	378	2 155	88	20 424

Opptak av rentebærende gjeld	2 309	4 058	0	2 116	0		8 483	1)
Nedbetaling av rentebærende gjeld	-2 196	-3 178	0	-2 521	0		-7 895	1)
Netto endring leieforpliktelser	0	0	15	0	0	0	15
Nedbetaling leieforpliktelser	0	0	-8	0	0	0	-8	1)
Reklassifisering	655	61	0	0	-655	-61	0
Valutakurseffekter og annet	41	115	0	27	0	0	183
Forpliktelser 31.12.23 (note 22)	10 309	9 161	204	0	1 500	27	21 202

1) Avstembart mot kontantstrømoppstillingen under finansieringsaktiviteter.

Betalte renter klassifiseres som kontantstrøm fra drift. Følgelig er rentederivater ikke inkludert i forpliktelser fra

finansieringsaktiviteter.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 53

NOTE 24 FORFALLSSTRUKTUR FINANSIELLE FORPLIKTELSER

Oversikt over forfallsstrukturen for konsernets finansielle forpliktelser, basert på gjenværende kontraktsregulerte forfall.

Tabellen viser nominelle kontantstrømmer inkludert renter.


31.12.23	0-1 år	1-2 år	2-3 år	3-4 år	4-5 år	Mer enn 5 år	Sum
Obligasjonslån	2 096	3 474	1 708	966	2 946	2 314	13 504
Sertifikatlån	0	0	0	0	0	0	0
Gjeld til kredittinstitusjoner	521	5 869	877	1 884	51	1 139	10 342
Leverandørgjeld og annen gjeld	1 349	0	0	0	0	43	1 393
Renteswap (negativ markedsverdi)	-12	65	42	32	30	22	179
Renteswap (positiv markedsverdi)	-87	-26	-50	-52	-44	-178	-436
Sum	3 868	9 383	2 578	2 830	2 983	3 341	24 982


31.12.22	0-1 år	1-2 år	2-3 år	3-4 år	4-5 år	Mer enn 5 år	Sum
Obligasjonslån	2 621	1 864	2 654	1 480	895	3 749	13 264
Sertifikatlån	380	0	0	0	0	0	380
Gjeld til kredittinstitusjoner	447	389	7 239	798	33	216	9 122
Leverandørgjeld og annen gjeld	1 184					31	1 214
Renteswap (negativ markedsverdi)	43	62	91	40	23	37	296
Renteswap (positiv markedsverdi)	-32	-28	-17	-32	-35	-185	-328
Sum	4 643	2 287	9 967	2 286	917	3 848	23 948

Pantstillelser


	2023	2022

Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler:

Obligasjonslån	–	1 038
Gjeld til kredittinstitusjoner	9 188	8 194
Sertifikatlån	–	–
Sum	9 188	9 232

Balanseført verdi av de pantsatte eiendeler:
Investeringseiendom	21 286	25 918

SIDE 54 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 25 SKATT

Utsatt skatt

Utsatt skatt nettoføres når konsernet har en juridisk rett til motregning, og dersom den utsatte skatten er til samme

skattemyndighet. Følgende beløp er balanseført etter nettoføringen som nevnt over:


	2023	2022

Utsatt skatt	7 149	7 940
Utsatt skattefordel	–	–
Netto utsatt skatt	7 149	7 940

Endring i balanseført utsatt skatt:	2023	2022

Balanseført verdi 01.01	7 940	7 493
Resultatført i perioden	-841	445
Skatt ikke ført mot resultatet	7	1
Tilgang og avgang datterselskaper	43	1
Resultatført i utvidet resultat	–	–
Balanseført verdi 31.12	7 149	7 940

Endring i balanseført netto utsatt skatt:


	Anleggs- midler	Virkelig verdi/ gevinster	Finansielle instrumenter	Omløps- midler	Avsetning for forpliktelser	Fremførbart underskudd	Sum

01.01.22	2 056	5 569	-233	14	90	-2	7 493
Resultatført i perioden	211	29	213	-8	-1	1	445
Skatt ikke ført mot resultatet	1	–	–	–	–	–	1
Tilgang og avgang datterselskaper	1	–	–	–	–	–	1
Resultatført i utvidet resultat	–	–	–	–	–	–	–
31.12.22	2 269	5 597	-20	6	89	-1	7 940
Resultatført i perioden	154	-974	40	-44	-55	37	-841
Skatt ikke ført mot resultatet	7	–	–	–	–	–	7
Tilgang og avgang datterselskaper	43	–	–	–	–	–	43
Resultatført i utvidet resultat	–	–	–	–	–	–	–
31.12.23	2 473	4 624	20	-38	34	36	7 149

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 55


Midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlaget for beregning av utsatt skatt	2023	2022

Balanseført verdi 01.01	2 136	1 950
Oppkjøp	66	247
Andre forskjeller	616	-61
Balanseført verdi 31.12	2 818	2 136

Årets skattekostnad	2023	2022

Betalbar skatt	317	224
Endring i utsatt skatt	-841	444
Årets totale skattekostnad	-524	668

Anvendt skattesats 22 %


Avstemming mellom skattekostnad og regnskapsmessig overskudd	2023	2022

Resultat før skattekostnad	-2 177	3 134
Regnskapsmessig resultat multiplisert med nominell skattesats 22 %	-479	689
Justert skattesats utenlandske enheter	0	3
Skatt på resultat av andeler i FKV og TS	6	-27
Skatt på andre endringer 1)	-51	3
Bokført skattekostnad	-524	668

Effektiv skattesats	24,06%	21,33%

1) Skatt på andre endringer inneholder estimatendring i Sverige som utgjør -68 millioner kroner, og knytter seg til at balanseføring av utsatt skattefordel

kan forsvares etter at kjøpesentervirksomheten ble omorganisert i Sverige.

NOTE 26 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON

Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr 101 478 908 fordelt på 101 478 908 aksjer, hver pålydende kr 1,-.

Styret har frem til 24.05.2024 fullmakt til å kjøpe selskapets egne aksjer på tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Den

høyeste kjøpesum som skal betales per aksje er 250 kroner og den laveste 10 kroner. Styret står fritt med hensyn til å

avgjøre på hvilken måte erverv og avhendelse av egne aksjer skal skje. Selskapet eier per 31.12.23 ingen egne aksjer.

Styret har videre frem til 24.05.2024 fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil 10 millioner kroner gjennom

utstedelse av aksjer tilhørende selskapets eksisterende aksjeklasse. Fullmakten omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i

andre eiendeler enn penger og rett til å pådra selskapet særlige plikter. Dersom aksjeinnskuddet skal gjøres opp i annet

enn penger, kan styret bestemme at slike verdier kan overføres til datterselskap mot at avregning skjer tilsvarende mellom

datterselskap og Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Fullmakten omfatter beslutning om fusjon. Fullmakten er ikke benyttet

per 31.12.23.

SIDE 56 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023


		2023	2022

Aksjekapital 01.01		101 478 908	103 623 171
Endring i aksjekapitalen i året		–	-2 144 263
Aksjekapital 31.12		101 478 908	101 478 908

Transaksjoner egne aksjer
Inngående beholdning 01.01		-2 144 263	–
Kjøp av egne aksjer i perioden		–	-2 144 263
Sletting av egne aksjer i perioden		2 144 263	–
Sum egne aksjer 31.12		–	-2 144 263

		Antall aksjer	Antall aksjer
Aksjonærene i selskapet per 31 12:		2023	2022

Olav Thon Gruppen AS	1)	76 532 950	76 532 950
MP Pensjon		2 297 769	2 297 769
VPF Nordea Norge Verdi		1 648 714	1 466 904
J. P. Morgan SE		1 287 094	1 063 442
Folketrygdfondet		1 210 529	2 342 742
Øvrige eiere		18 501 852	17 775 101
Sum		101 478 908	101 478 908

		Antall aksjer	Antall aksjer
Aksjer eiet av styremedlemmer og daglig leder per 31.12:		2023	2022

Line Norbye (Styremedlem)	1)	781 343	781 343
Olav Thon (Styremedlem)	1)	70 930	70 930
Sissel Berdal Haga Thon (Styremedlem)	1)	70 930	70 930
Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør)		2 300	2 300
Elisabeth Holvik (Styremedlem)		1 000	1 000

1) Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående.

Utbytte

Styret vil foreslå for selskapets ordinære generalforsamling at det utbetales utbytte for 2023 med 7 kroner per aksje.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 57

NOTE 27 RESULTAT PER AKSJE

Basis for beregning av resultat per aksje og utvannet resultat per aksje:


	2023	2022

Utstedte ordinære aksjer per 01.01	101 478 908	103 623 171
Aksjeemisjon	–	–
Egne aksjer	–	-2 144 263
Utstedte ordinære aksjer pr 31.12	101 478 908	101 478 908

Veid gjennomsnittlig antall aksjer	101 478 908	102 095 751

Resultat tilordnet aksjonærene	-1 568	2 452

Resultat per aksje (i hele kroner)	-15,45	24,02

NOTE 28 NÆRSTÅENDE PARTER

Olav Thon Stiftelsen eier indirekte 75,42 % av selskapets aksjekapital gjennom stiftelsens heleide selskap Olav Thon

Gruppen AS. Olav Thon Stiftelsen har som formål å utøve et stabilt og langsiktig eierskap i Olav Thon Gruppen AS og dets

underliggende virksomheter, samt utdele midler til allmennyttige formål.

Olav Thon Gruppen AS driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift,

varehandel, industri med mer.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en forretningsføreravtale med Thon Holding AS som i likhet med Olav Thon

Eiendomsselskap ASA er et datterselskap av Olav Thon Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres konsernet tilgang til Olav Thon

Gruppen AS' ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift.

Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter, med mulighet for tilleggsgodtgjørelse for eventuelle særskilte oppgaver

forretningsfører pålegges. Avtalen som ble inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983,

løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve

avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs. Se også note 11.


Følgende transaksjoner med nærstående parter er regnskapsført per 31.12.23:

Regnskapslinje	Motpart	2023	2022
Leieinntekter
	Selskaper i Thon Holding konsern	109	94
	Felleskontrollerte virksomheter	46	45
	Tilknyttede selskaper	–	–
Eiendomsrelaterte kostnader
	Selskaper i Thon Holding konsern	41	29
	Felleskontrollerte virksomheter	7	7
	Tilknyttede selskaper	–	–
Administrasjonskostnader
	Selskaper i Thon Holding konsern	165	154
Fordringer
	Felleskontrollerte virksomheter	258	284
	Tilknyttede selskaper	–	1
Gjeld
	Felleskontrollerte virksomheter	–	–
	Tilknyttede selskaper	–	2

SIDE 58 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 29 LEIEAVTALER

Leieavtaler hvor konsernet er leietaker

Konsernet har leieavtaler knyttet til festing av tomter og lokaler/seksjoner i forbindelse med kjøpesenterdrift, som

klassifiseres som investeringseiendom i regnskapet. Virkelig verdi-modellen er benyttet på rett til bruk eiendelene

tilknyttet leieavtalene, og utgjør per årsslutt 195 millioner kroner (190). Viser til note 14.

Verdiendringer på rett til bruk eiendeler som måles etter IAS 40 er tatt inn i resultatet, og utgjør -11 (-11).


Leieforpliktelser		2023	2022

Forfallsanalyse - kontraktuelle forpliktelser på udiskontert kontantstrøm
Innen 1 år		21	20
Mellom 1 til 5 år		75	75
Mer enn 5 år		501	469
Sum udiskontert leieforpliktelse per 31.12		596	564

Leieforpliktelse inkludert i balansen per 31. 12		212	203
Kortsiktig	Note 22	8	7
Langsiktig		204	196

Beløp innregnet i resultatregnskapet
Renter på leieforpliktelsen		13	15
Avskrivning og verdiendring bruksretteiendeler		11	12
Gevinst- og tap knyttet til termineringer, nedskrivninger og andre endringer		–	-4
Variable leiebetalinger som ikke er inkludert i beregningen av leieforpliktelsen		6	5

Tilleggsinformasjon
Diskontert leieforpliktelse for forlengelsesopsjoner hvor utøvelse ikke er rimelig sikker		22	19
Vektet gjennomsnittlig marginal lånerente per 31.12		6,47%	6,48%
Sum kontantstrøm betalt for leieavtaler		21	23

Leieavtaler hvor konsernet er utleier

Konsernet har inngått avtaler for utleie av fast eiendom. Kontraktene har i gjennomsnitt en gjenværende leieperiode på

4,22 år (4,18). Kjøpesenter har et gjennomsnitt på 3,91 år (3,81), mens næring har et gjennomsnitt på 5,37 år (5,42).

Konsernet har kun operasjonelle leieavtaler i sin portefølje.

Forfallsanalyse - minimumsinntekt for leieavtaler på udiskontert kontantstrøm


	2023		2022
	Kjøpesenter	Næring	Kjøpesenter	Næring

Innen 1 år	265	108	297	70
1-2 år	399	137	409	137
2-3 år	407	102	374	156
3-4 år	402	58	339	87
4-5 år	469	111	309	46
mer enn 5 år	691	382	655	407
Sum	2 632	898	2 384	903

Variable leiebetalinger som ikke avhenger av en indeks eller en rentesats utgjør 226 millioner kroner (169) i 2023.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 59

NOTE 30 BETINGEDE FORPLIKTELSER

Konsernet har ingen betingede forpliktelser som garantier eller tvister/pågående rettssaker som kan gi vesentlig

risikoeksponering for konsernet.

NOTE 31 VESENTLIGE REGNSKAPSESTIMATER OG SKJØNNSMESSIGE VURDERINGER

Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer. Styret og

konsernledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden, og disse vurderingene vil

ikke nødvendigvis fullt ut samsvare med det endelige utfallet.

Estimater og antakelser/forutsetninger som innebærer stor sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i

løpet av neste regnskapsår, er verdien knyttet til investeringseiendommer.

For informasjon om investeringseiendommer henvises det til note 14.

SIDE 60 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

OPPSTILLING AV RESULTAT


	Note	2023	2022
(Beløp i tusen kroner)

Andre driftsinntekter		381	387
Driftsinntekter		381	387

Varekostnad		-377	-383
Lønnskostnader	1	-3 678	-3 733
Andre driftskostnader	1,2,3	-4 173	-3 798
Driftskostnader		-8 229	-7 914

Driftsresultat		-7 848	-7 528

Finansinntekter	4	4 361 007	3 397 724
Finanskostnader	4	-1 601 824	-1 054 816
Verdiendring finansielle instrumenter	5,6	–	–
Netto finansposter		2 759 182	2 342 908

Resultat før skatt		2 751 335	2 335 381

Skattekostnad	7	23 623	-35 264
Resultat		2 774 958	2 300 116

Disponering av årets resultat:
Avsatt til utbytte	8	710 352	659 613
Overført annen egenkapital	8	2 064 605	1 640 503
Sum disponeringer og overføringer		2 774 958	2 300 116

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 61

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

OPPSTILLING FINANSIELL STILLING


	Note	31.12.23	31.12.22
(Beløp i tusen kroner)

EIENDELER

Utsatt skattefordel	7	14 315	–
Investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter	9	14 868 783	14 359 069
Langsiktig fordring/gjeld til konsernselskaper		279 000	2 715 000
Andre finansielle anleggsmidler	10	207 146	217 146
Anleggsmidler		15 369 244	17 291 215

Kundefordringer og andre fordringer	11	11 391 800	6 351 991
Bankinnskudd, kontanter og lignende		100 716	74 979
Omløpsmidler		11 492 516	6 426 970

Sum eiendeler		26 861 761	23 718 186

EGENKAPITAL OG GJELD

Aksjekapital	8,12	101 479	101 479
Overkurs	8	318 361	318 361
Annen egenkapital	8	5 714 315	3 649 709
Sum egenkapital		6 134 155	4 069 549

Pensjonsforpliktelser	1	–	800
Utsatt skatt	7	–	9 577
Langsiktig rentebærende gjeld	13	18 233 149	16 057 010
Annen langsiktig gjeld	6,13,14	183 570	267 831
Sum langsiktig gjeld		18 416 719	16 335 218

Betalbar skatt	7	268	263
Kortsiktig rentebærende gjeld	13	1 500 000	2 593 751
Annen kortsiktig gjeld	13	810 619	719 405
Sum kortsiktig gjeld		2 310 887	3 313 419

Sum gjeld		20 727 606	19 648 636

Sum egenkapital og gjeld		26 861 761	23 718 186

Oslo 10. april 2024

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA


Kjetil Nilsen (styrets formann)		Olav Thon		Sissel Berdal Haga Thon


Line Norbye		Elisabeth Holvik		Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør)

SIDE 62 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

KONTANTSTRØMOPPSTILLING


	2023	2022
(Beløp i tusen kroner)

Resultat før skattekostnad	2 751 335	2 335 381
Betalte skatter	-263	-789
Gevinst/tap anleggsmidler	152 642	–
Nedskrivning	–	–
Gevinst/tap valuta	92 797	-42 705
Urealisert verdiendring opsjoner	-58 527	-58 527
Avskrivning renteswap	-30 501	-30 501
Periodiserte lånekostnader	9 679	11 755
Endring i kundefordringer	-8	26
Endring i leverandørgjeld	2 114	18 423
Endring i pensjonsforpliktelser	-800	-70
Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter	1 614 041	-1 207 990
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter	4 532 510	1 025 004

Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler	255 307	–
Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler	-917 664	–
Innbetalinger tilknyttet andre investeringer	3 030 377	152 500
Utbetalinger tilknyttet andre investeringer	-605 667	-101 207
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter	1 762 353	51 293

Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld	9 323 707	7 935 123
Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld	-7 965 825	-6 446 263
Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld	2 731 525	5 479 670
Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld	-3 184 636	-6 745 111
Reduksjon av konsernkonto bank	–	138 166
Økning av konsernkonto bank	-7 196 191	–
Innbetalinger av konsernbidrag	602 000	–
Utbetalinger av konsernbidrag	–	-419 000
Utbetalinger av utbytte	-659 613	-673 551
Kjøp av egne aksjer	–	-398 077
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter	-6 349 034	-1 129 043

Netto endring i kontanter og bankinnskudd	-54 171	-52 746
Kontanter og bankinnskudd per 01.01	74 979	170 638
Valutagevinst/-tap bankinnskudd	79 908	-42 913
Kontanter og bankinnskudd per 31.12	100 716	74 979

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 63

MORSELSKAP

NOTER

(I talloppstillingene er alle beløp i hele 1.000 kr.)

GENERELT

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et

allmennaksjeselskap registrert i Norge og notert på Oslo

Børs. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Stenersgata

2 i Oslo.

Selskapet driver erverv, utvikling og utleie av

næringseiendommer og kjøpesenter gjennom operativ

drift i datterselskaper.

REGNSKAPSPRINSIPPER

Årsregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA

er satt opp i samsvar med regnskapslovens

bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge.

Valuta

Transaksjoner gjennom regnskapsåret omregnes til

kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i

utenlandsk valuta vurderes til kursen ved regnskapsårets

slutt. Valutakursendringer resultatføres løpende i

regnskapsperioden under andre finansposter.

Inntektsføring

Inntekter regnskapsføres når det er sannsynlig at

transaksjonene vil generere fremtidige økonomiske

fordeler som vil tilflyte selskapet, og når beløpets

størrelse kan estimeres pålitelig. Driftsinntekter består

av viderebelasting av kostnader, hvor motposten er

varekostnad.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris

med individuell nedskrivning når det oppstår et varig

verdifall.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som

forfaller til betaling innen ett år etter

anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til

varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som

anleggsmiddel/langsiktig gjeld.

Finansielle omløpsmidler vurderes til laveste verdi av

anskaffelseskost og virkelig verdi. Langsiktig gjeld

balanseføres til nominelt beløp på

etableringstidspunktet.

Finansielle instrumenter (derivater)

Renteswaper- sikringsbokføring

Selskapet benytter renteswaper til styring av konsernets

renterisiko ved opptak av flytende rentebærende gjeld.

Det anvendes sikringsbokføring for de fleste

renteswapene, og renteswapene er utpekt som

sikringsinstrument. Sikringsbokføring foretas ved at

endring i virkelig verdi på renteswapene ikke

resultatføres. De fleste renteswapene har tilnærmet null

i verdi ved inngåelse, og balanseføres dermed ikke. Ved

erverv av renteswaper som har en virkelig verdi på

ervervstidspunktet, balanseføres betalt/mottatt

vederlag, og resultatføres lineært over derivatets

løpetid.

Kontanter

Kontanter inkluderer kontanter i kasse og

bankbeholdning.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer vurderes til

pålydende med fradrag for avsetning til dekning av

forventede tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av

individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

Egne aksjer

Ved tilbakekjøp av egne aksjer føres kjøpspris, inklusiv

direkte tilknyttede kostnader, som endring i egenkapital.

Egne aksjer presenteres som reduksjon av egenkapital.

Tap eller gevinst på transaksjoner med egne aksjer blir

ikke resultatført.

DS og FKV

Investeringer i datter- og felleskontrollerte virksomheter

balanseføres etter kostmetoden som finansielle

anleggsmidler. Investeringen vurderes til

anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning

har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til

virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan

antas å være forbigående og det må anses nødvendig

etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert

når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede.

Utbytte

Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper i

eierperioden inntektsføres som annen finansinntekt.

Styrets foreslåtte utbytte klassifiseres som kortsiktig

gjeld frem til dette utbetales til selskapets aksjonærer.

Utbytte blir vedtatt av generalforsamlingen.

Skatt

Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at

skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige

resultat før skatt. Skattekostnaden består av betalbar

skatt og endring i netto utsatt skatt. Utsatt skatt

beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de

midlertidige forskjeller som eksisterer mellom

regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt

eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved

utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og

skattereduserende midlertidige forskjeller som

reverserer, eller kan reversere i samme periode, er

utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto

skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og

underskudd til fremføring begrunnes med antatt

fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som

SIDE 64 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

kan balanseføres oppføres netto i balansen. Utsatt skatt/

skattefordel balanseføres til nominelt beløp.

Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag føres direkte

mot betalbar skatt i balansen.

Skattetrekk

Selskapets skattetrekksforpliktelser er dekket med

bankgaranti.

Lån

Lån balanseføres til nominell verdi når utbetalingen av

lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader

som periodiseres over lånets løpetid.

Pensjoner

Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen

regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller.

Selskapet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter

at innskuddene er betalt.

Kontantstrøm

Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den

indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter

omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige,

likvide plasseringer.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 65

INNHOLDSFORTEGNELSE


Note 1	Lønnskostnader	67
Note 2	Andre driftskostnader	69
Note 3	Nærstående parter	70
Note 4	Finansinntekter og finanskostnader	70
Note 5	Finansiell risikostyring	71
Note 6	Finansielle derivater (instrumenter)	71
Note 7	Skatt	72
Note 8	Egenkapital	72
Note 9	Datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter	73
Note 10	Andre finansielle anleggsmidler	74
Note 11	Kundefordringer og andre fordringer	74
Note 12	Aksjekapital og aksjonærinformasjon	74
Note 13	Kortsiktig og langsiktig gjeld	76
Note 14	Sikringsbokføring - Renteswapavtaler	77

SIDE 66 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2023

NOTE 1 LØNNSKOSTNADER


	2023	2022

Lønnskostnader	3 503	2 988
Arbeidsgiveravgift	584	427
Pensjonskostnader	-408	318
Sum	3 678	3 733

Antall årsverk i selskapet er 1.

Lønn og godtgjørelse til ledende personer


		Fast lønn og godtgjørelse
Ledende personer	År	Fast lønn	Honorar1)	Natural- ytelser	Pensjon	Total godtgjørelse
(Tall i hele tusen)
Dag Tangevald-Jensen	2023	2 436	–	–	37	2 473
Administrerende direktør	2022	2 170	–	3	37	2 210
Kjetil Nilsen	2023	–	175	–	–	175
Varamedlem i 2022 og styreleder fra og med 2023	2022	–	35	–	–	35
Olav Thon	2023	–	175	–	–	175
Styreleder i 2022 og styremedlem i 2023	2022	–	150	–	–	150
Sissel Berdal Haga Thon	2023	–	175	–	–	175
Styremedlem	2022	–	150	–	–	150
Line Norbye	2023	–	235	–	–	235
Styremedlem og leder av revisjonsutvalget	2022	–	200	–	–	200
Elisabeth Holvik	2023	–	235	–	–	235
Styremedlem og medlem av revisjonsutvalget	2022	–	200	–	–	200
Stig O. Jacobsen	2023	–	35	–	–	35
Styremedlem i 2022 og varamedlem i 2023	2022	–	150	–	–	150

1) Generalforsamlingen fastsetter honoraret for foregående år inkludert behandling av årsregnskapet. Beløp i tabellen er estimert ikke vedtatt honorar.

Tabellen viser lønn og godtgjørelse ledende personer har mottatt fra Olav Thon Eiendomsselskap konsernet i det enkelte

regnskapsår. Konsernets daglige ledelse ivaretas hovedsakelig gjennom en forretningsføreravtale med søsterselskapet

Thon Holding AS (se note 3). Lønn og godtgjørelse for ledende personer ut over adm. direktør dekkes i sin helhet gjennom

forretningsføreravtalens administrasjonshonorar. Adm. direktør har ansettelsesforhold i både Olav Thon Eiendomsselskap

ASA og Thon Holding AS.

Konsernet har ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse som er avhengig av

verdiutviklingen i de enkelte selskaper i konsernet. Konsernet har ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden.

ÅRSRAPPORT 2023 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 67

Sammenligning av lønn og godtgjørelse de siste fem regnskapsårene

I tabellen under vises utviklingen i lønn og godtgjørelse for ledende personer og styremedlemmer, samt gjennomsnittlig

godtgjørelse til øvrige ansatte for de siste fem årene.


		Godtgjørelse (hele tusen) og årlig prosentvis endring (%)
(Tall i hele tusen og prosent)		2019	2020	2021	2022	2023

Lønn og godtgjørelse til ledende personer
Dag Tangevald-Jensen		2 025 (4 %)	2 074 (2 %)	2 130 (3 %)	2 210 (4 %)	2 473 (12 %)
Kjetil Nilsen						175 (400 %)
Olav Thon		100 (0 %)	100 (0 %)	100 (0 %)	150 (50 %)	175 (17 %)
Sissel Berdal Haga Thon		130 (0 %)	130 (0 %)	130 (0 %)	150 (15 %)	175 (17 %)
Line Norbye		100 (0 %)	100 (0 %)	130 (0 %)	200 (54 %)	235 (18 %)
Elisabeth Holvik		–	–	100 (0 %)	200 (100 %)	235 (18 %)
Stig O. Jacobsen		130 (0 %)	130 (0 %)	130 (0 %)	150 (15 %)	35 (-77 %)

Gjennomsnittlig godtgjørelse til ansatte
Olav Thon Eiendomsselskap ASA	1)	723 (5 %)	–	–	–	–
Olav Thon Eiendomsselskap konsern gjennomsnittlig godtgjørelse	2)	640 (1 %)	650 (2 %)	660 (2 %)	670 (2 %)	694 (4 %)
Olav Thon Eiendomsselskap konsern lønnsoppgjør i %		3,3%	1,8%	2,5%	4,2%	5,1%

Konsernets resultater
Leieinntekter (beløp i millioner)		2 984	2 962	2 990	3 219	3 722
Egenkapitalandel		46%	47%	51%	52%	50%