Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje hvor valg av finansiell
strategi er av stor betydning. Et bærende element er målsettingen om å opprettholde en
solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige og
langsiktige likviditetsreserver.
Strategien skal bidra til å redusere den finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. De finansielle risikofaktorene likviditets-, rente-, valuta- og kredittrisiko er beskrevet nærmere i styrets årsberetning.
| Årsberetningen |
Egenkapitalen var ved årsskiftet 14.035 millioner kroner (13.067) og egenkapitalandelen 36 % (39).
| Graf: Egenkapital |
Konsernet hadde per 31.12.14 en likviditetsreserve på 3.941 millioner kroner (4.042). Den
består av kortsiktige plasseringer på 283 millioner kroner (291) og 3.658 millioner kroner
(3.751) i ubenyttede kredittrammer hos de største nordiske bank- og kredittinstitusjonene.
Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på kredittrammene var 3,3 år (6,3).
| Graf: Likviditetsreserver og avdrag |
Ved årsskiftet hadde konsernet samlet 20.308 millioner kroner (17.483) i lån og ubenyttede kredittrammer. Lån utgjorde 16.650 millioner kroner (13.733) og ubenyttede kredittrammer 3.658 millioner kroner (3.750). Utenlandsk valuta (svenske kroner) sto for 13 % (0) av samlede lån.
Av samlede lån var 9.270 millioner kroner (8.718) finansiert hos bank- og kredittinstitusjoner og 7.380 millioner kroner (5.015) i det norske kapitalmarkedet. Fordelingen i kapitalmarkedet var hhv. 5.480 millioner kroner (3.615) i bligasjonsmarkedet og 1.900 millioner kroner (1.400) i sertifikatmarkedet.
| Graf: Rentebærende gjeld |
Konsernets lån hadde per 31.12.14 en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,3 år (3,6). 24 % (37), dvs. 3.936 millioner kroner (5.131), forfaller i 2015, mens 7 % (11) forfaller i 2020 eller senere.
| Graf: Avdrag |
Gjennomsnittsrente for konsernets lån var ved årsskiftet 3,95 % (4,62). For lån i norske kroner var gjennomsnittet 4,31 % (4,62), mens den for lån i svenske kroner var 1,46 %.
| Graf: Renter |
Gjennomsnittlig gjenværende rentebinding per 31.12.14 var 5,0 år (5,0). 36 % (26) forfaller i 2015, mens 63 % (69) forfaller i 2020 eller senere. Informasjon om konsernets renteswapavtaler fremkommer i note 20 i konsernregnskapet.
| Note 20 |
| Graf: Renteregulering |
Den største finansielle risiko er knyttet til konsernets tilgang til og pris på finansiering i bankog kapitalmarkedet. Tilgang og pris avhenger blant annet av konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene, tilførselen av likviditet i det norske kapitalmarkedet, de norske og svenske markedsrentene og konsernets markedsvurderte kredittverdighet uttrykt gjennom kredittmargin.
Konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene opplevdes utover i 2014 som stadig sterkere. Dette kom til uttrykk både gjennom økt utlånsvillighet og lavere kredittmargin. Like fullt var kredittmarginen noe høyere enn i kapitalmarkedet. Tilførselen av likviditet i det norske kapitalmarkedet i 2014 var svært god. Konsernet økte i løpet av året lån i dette markedet med netto 2.365 millioner kroner og kapitalmarkedets andel av konsernets samlede lån økte med nesten 8 prosentpoeng til 44 %. Konsernets indikerte kredittmargin falt kraftig i første halvår 2014 for deretter å stabilisere seg. Ved utgangen av året var indikert kredittmargin for pantesikret obligasjonslån med løpetid på 5 år 0,65 % (1,15). Et usikret sertifikatlån med løpetid på 12 måneder ble indikert med kredittmargin på 0,35 % (0,45).
Den kortsiktige markedsrenten i Norge (3 mnd. nibor) økte noe i første halvdel av 2014 for deretter å falle til 1,48 % (1,69) ved årsslutt. Den langsiktige markedsrenten (10 år swap) falt gjennom hele året til 1,91 % (3,37). I Sverige falt den kortsiktige renten (3 mnd. stibor) fra juni og utover i 2014 til 0,26 % (0,94) ved utgangen av året. Lange svenske markedsrenter (10 år swap) falt gjennom hele året til 1,26 % (2,87).
Konsernets resultat og balanse påvirkes av markedsutviklingen i eiendoms- og rentemarkedene. Endringer i markedets avkastningskrav og markedsleie påvirker konsernets eiendomsverdier. Endringer i de lange markedsrentene er avgjørende for markedsverdien av konsernets renteswaper, mens utviklingen i de korte markedsrentene vil påvirke konsernets finansinntekter og -kostnader.
En økning i avkastningskravet (yield) fra dagens 5,9 % til 6,9 % og samtidig et fall i
porteføljens markedsleie med 5 % vil eksempelvis redusere eiendomsverdiene med ca. 6,3 milliarder kroner. Konsernets egenkapital vil da reduseres med ca. 4,6 milliarder kroner og egenkapitalandelen reduseres til 29 %.
| Tabeller: Yield, leie og eiendomsverdier og egenkapitalandel |
En endring i de lange markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre markedsverdien på konsernets finansielle instrumenter med ca. 750-800 millioner kroner.
En endring i de korte markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre årlige rentekostnader med ca. 60 millioner kroner.