Olav Thon Eiendomsselskap ASA er hjemmehørende i Norge.
Konsernregnskapet er vedtatt av morselskapets styre 25. mars 2015. Selskapet avlegger konsernregnskapet i overensstemmelse med internasjonale Standarder for finansiell rapportering (IFRS) som fastsatt av EU, samt de tillegg som følger av norsk regnskapslov.
Konsernregnskapet baseres på historisk kostprinsippet med følgende unntak:
Konsernregnskapet er utarbeidet med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under ellers like forhold.
I det følgende beskrives de viktigste regnskapsprinsipper som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet, herunder nye og endrede standarder fra foregående år.
Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA inkluderer morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører.
Oppkjøp av datterselskaper og felleskontrollert virksomhet som tilfredsstiller kravene til en virksomhetssammenslutning, blir regnskapsført i samsvar med oppkjøpsmetoden, og konsolidert fra kontrolltidspunktet. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi i åpningsbalansen i konsernet. Minoritetsandel beregnes basert på minoritetens andel av eiendeler og gjeld.
Forskjellen mellom anskaffelseskost ved oppkjøp og virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler på oppkjøpstidspunktet klassifiseres som goodwill. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskrivninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Negativ goodwill inntektsføres på oppkjøpstidspunktet.
Oppkjøp av selskap som ikke er en virksomhetssammenslutning blir regnskapsført som eiendelskjøp. Anskaffelseskost blir allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet. Det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp og det innregnes heller ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregning av disse eiendelene.
Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Transaksjoner med ikke kontrollerende eierinteresser regnskapsføres som en egenkapitaltransaksjon.
Felleskontrollerte og tilknyttede selskaper er enheter der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. Betydelig innflytelse foreligger normalt for investeringer der konsernet har mellom 20 og 50 % av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttete og felleskontrollerte selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet er for de aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket konsernets andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. Resultatandelen fra felleskontrollerte og tilknyttede selskaper med virksomhet tilsvarende som konsernets hovedvirksomhet anses som en del av driften og resultatandelen inkluderes i driftsresultatet. Resultatandelen fra felleskontrollerte og tilknyttede selskaper som er anskaffet som en finansiell eiendel, regnskapsføres under finansposter.
Konsernets andel av over- eller underskudd i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper resultatføres og tillegges balanseført verdi av investeringene sammen med andel av ikke resultatførte egenkapitalendringer. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ (inklusive usikrede fordringer på enheten), med mindre konsernet har påtatt seg forpliktelser eller avgitt garantier for det felleskontrollerte eller tilknyttede selskapets forpliktelser.
Konsernets andel av urealisert fortjeneste på transaksjoner mellom konsernet og dets felleskontrollerte og tilknyttede selskaper elimineres. Det samme gjelder for urealiserte tap med mindre transaksjonen tilsier en nedskrivning av den overførte eiendelen.
Alle konsernselskaper, inkludert tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet, er regnskapsført med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og andre hendelser under like omstendigheter. Sammenligningstallene er utarbeidet etter samme regnskapsprinsipper.
Konsernet har 2 strategiske driftssegmenter, h.h.v. “Kjøpesentereiendom” og “Øvrig næringseiendom”. De 2 driftssegmentene representerer ulike leietakerbehov, og er derfor styrt delvis uavhengig av hverandre.
Segmentet “Annen virksomhet” omfatter øvrig virksomhet som ikke faller inn under de forannevnte driftssegmentene.
Konsernet har også 2 geografiske segmenter, hhv. «Norge» og «Sverige». De 2 segmentene viser konsernets aktivitet i hhv. Norge og Sverige.
Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av tjenester inntektsføres når tjenesten utføres.
Renteinntekter resultatføres i den periode de opptjenes.
Konsernet regnskapsfører avsetninger når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet.
Leieavtaler der en vesentlig del av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over leieperioden.
Investeringseiendommer, herunder investeringseiendom under oppføring, er eiendeler som eies enten for å oppnå leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke er benyttet til eget bruk av konsernets selskaper. Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig verdi.
Verdsettelsen utføres av konsernets administrasjon og godkjennes av selskapets styre.
I verdsettelsen av investeringseiendommene er valg av avkastningskrav den viktigste variabelen og dernest markedsleie for eiendommen.
Som en kvalitetssikring av verdsettelsen innhenter selskapet råd fra eksterne rådgivere.
Endringer som følge av revurdering av virkelig verdi, regnskapsføres i resultatregnskapet.
Når en enhet av eiendom, anlegg og utstyr omklassifiseres til investeringseiendom som følge av endret bruk, vil differansen som oppstår mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet for omklassifisering føres over resultatregnskapet. Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende investeringseiendom, forblir den en investeringseiendom som måles basert på virkelig verdi.
Senere kostnader forbundet med fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring iht. IFRS, mens løpende vedlikehold kostnadsføres.
Varige driftsmidler består i hovedsak av driftsløsøre.
Varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger.
Gevinst og tap ved avgang resultatføres og utgjør forskjellen mellom salgspris og balanseført verdi.
Konsernet er i varierende grad engasjert i utvikling og salg av boliger. Driftsinntekter og kostnader knyttet til oppføring og salg av boliger resultatføres når den vesentlige risiko og avkastning tilknyttet eierskapet er overført til kjøper. På dette tidspunkt er forvaltning og den faktiske kontroll over de solgte boligene overført til kjøper.
Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd, andre kortsiktige og lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid.
Kundefordringer måles ved første gangs balanseføring til virkelig verdi. Avsetning for tap regnskapsføres når det foreligger objektive indikatorer for at konsernet ikke vil motta oppgjør i samsvar med opprinnelige betingelser. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger ansees som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives
Ved kjøp av egne aksjer føres vederlaget til reduksjon i egenkapitalen inntil aksjene blir annullert, utstedt på nytt eller solgt.
Utbyttebetalinger til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen.
Det er beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld, ved bruk av gjeldsmetoden. Balanseføring foretas dog ikke dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat.
Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten.
Morselskapets skattetrekksforpliktelse er dekket med bankgaranti.
Konsernet har en innskuddsplan.
Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter at innskuddene er betalt.
Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid. Første års avdrag av langsiktig gjeld er klassifisert som kortsiktig gjeld.
Konsernet bruker finansielle instrumenter til å tilpasse konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventninger og til målsetninger for renterisiko. Finansielle instrumenter regnskapsføres første gang til virkelig verdi (som normalt tilsvarer kostpris), og i etterfølgende perioder til virkelig verdi. Endringer som følge av revurdering av virkelig verdi regnskapsføres i resultatregnskapet.
Virkelig verdi av en renteswap er det estimerte beløp som konsernet ville motta eller betale for å innfri avtalen på balansedagen. Dette beløpet vil avhenge av rentenivået, og gjenværende løpetid på avtalen.
Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden.
Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko.
Styret fastsetter målsettinger og rammer for finansiell risiko, og den løpende styring av finansielle risiki er tillagt konsernets finansavdeling. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer.
Konsernets mål er å opprettholde en sterk kapitalbase. En sterk kapitalbase er viktig for at selskapet skal oppnå tilfredsstillende betingelser i forbindelse med finansiering, og i forbindelse med videre utvikling av selskapet.
Beslutning om utdeling av utbytte fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets styre. Generelt legges til grunn at aksjonærene, gitt en tilfredsstillende utvikling i selskapet, skal få en stabil utbyttestrøm.
Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer.
Styret og konsernledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden, og disse vurderinger vil okke nødvendigvis fullt ut samsvare med det endelige utfall.
Estimater og antakelser/forutsetninger som innebærer stor sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i løpet av neste regnskapsår, er verdien knyttet til investeringseiendommer og finansielle instrumenter.
Endringer i avkastningskravet og markedsleien er de viktigste faktorene som påvirker verdien av konsernets investeringseiendommer. En sensitivitetsanalyse knyttet til disse faktorene er presentert i note for investeringseiendommer.
Avkastningskravet bygges opp basert på inflasjonsforventninger, prognoser for markedsrenter, kredittmarginer og vurdering av spesifikke risikofaktorer knyttet til den individuelle eiendom.
Vurderingen av inflasjonsforventninger, renteutviklingen og utviklingen i kredittmarginer baseres på oppdaterte makroøkonomiske analyser og oppnådde kredittmarginer på gjeldsporteføljen.
Risikotillegget til dekning av eiendomsrisiko fastsettes på bakgrunn av eiendommens beliggenhet, standard, type eiendom, eiendommens utleiegrad, leiekontraktenes lengde og leietakerens kredittverdighet.
Av endrede standarder implementert i 2014 så er det bare IFRS 11 Felleskontrollerte ordninger som har medført vesentlige endringer i forhold til konsernets rapportering. IFRS 11 har medført at felleskontrollert virksomhet presenteres etter egenkapitalmetoden, mens de tidligere ble presentert etter bruttometoden. Sammenlignet med bruttometoden som ble anvendt tidligere har endringen medført betydelige endringer i forhold til de tallmessige størrelsene som presenteres. De tallmessige effektene av endringene for 2013 fremkommer i note 33.
Øvrige nye standarder har ikke medført endringer av betydning for konsernet.
Standarder, endringer og fortolkninger til eksisterende standarder som ikke er trådt i kraft og hvor konsernet ikke har valgt tidlig anvendelse
En rekke nye og endringer i standarder og fortolkninger er utgitt av IASB med ikrafttredelses tidspunkt for regnskapsperioder som begynner etter 1. januar 2014. Ingen av disse er anvendt av selskapet i forbindelse med utarbeidelse av årsregnskapet for 2014. De mest sentrale ny standarder og endringer i eksisterende standarder er:
IFRS 9 ”Financial Instruments” regulerer klassifisering, måling og regnskapsføring av finansielle eiendeler og finansielle forpliktelser. Den komplette versjonen av IFRS 9 ble utgitt i juli 2014. Den erstatter IAS 39. Etter IFRS 9 klassifiseres finansielle eiendeler i tre kategorier, virkelig verdi over utvidet resultat, virkelig verdi over resultat og amortisert kost. Målekategoriene bestemmes ved førstegangsregnskapsføring. Klassifisering avhenger av foretaket forretningsmodell for styring av sine finansielle instrumenter og karakteristika av kontantstrømmene. For finansielle forpliktelser videreføres i hovedsak reguleringen fra IAS 39. IFRS 9 forenkler kravene til sikringsbokføring noe i forhold til gjeldende regler under IAS 39. Standarden trer i kraft for regnskap som begynner 01.01.2018 eller senere. Konsernet har fortsatt ikke fullført vurderingen av hvilken virkning IFRS 9 vil ha for Konsernet.
IFRS 15 erstatter eksisterende standarder for inntektsføring (IAS 11 og IAS 18) med virkning fra 01.01.2018. IFRS 15 introduserer en 5 stegs metode for regnskapsføring av inntekt: 1. Identifisering av kontrakten med kunden, 2. Identifisering av leveranseforpliktelsene, 3. Fastsettelse av transaksjonspris, 4 Allokering av transaksjonsprisen og 5 Regnskapsføring av inntekt etter hvert som leveranseforpliktelsene innfris. Standarden kan medføre endringer i forhold til tidspunkt for inntektsføring. Konsernet har fortsatt ikke fullført vurderingen av hvilken virkning IFRS 15 vil ha for konsernet.
Øvrige endringer i standarder, fortolkninger som er vedtatt av IASB forventes ikke å ha innvirkning av betydning på konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA.