Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et bærende element er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige og langsiktige likviditetsreserver.
Strategien skal bidra til å redusere den finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. De finansielle risikofaktorene likviditets-, rente-, valuta- og kredittrisiko er beskrevet nærmere i styrets årsberetning.
| Årsberetningen |
Egenkapitalen var ved årsskiftet 21.397 millioner kroner (18.040) og egenkapitalandelen 41 % (40).
| Graf: Egenkapital |
Konsernet hadde per 31.12.16 en likviditetsreserve på 4.950 millioner kroner (3.525). Den består av kortsiktige plasseringer på 325 millioner kroner (190) og 4.625 millioner kroner (3.335) i ubenyttede kredittrammer hos de største nordiske bank- og kredittinstitusjonene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på de ubenyttede kredittrammene var 1,7 år (3,0).
| Graf: Likviditetsreserver og avdrag |
Ved årsskiftet hadde konsernet samlet 25.877 millioner kroner (21.341) i lån og ubenyttede kredittrammer. Lån utgjorde 21.252 millioner kroner (18.006) og ubenyttede kredittrammer 4.625 millioner kroner (3.335). Utenlandsk valuta (svenske kroner) sto for 16 % (18) av samlede lån.
Av samlede lån var 11.340 millioner kroner (11.483) finansiert hos bank- og kredittinstitusjoner og 9.913 millioner kroner (6.523) i de nordiske kapitalmarkedene. Fordelingen i kapitalmarkedet var hhv. 7.536 millioner kroner (5.473) i obligasjonsmarkedet og 2.377 millioner kroner (1.050) i sertifikatmarkedet.
| Graf: Rentebærende gjeld |
Konsernets lån hadde per 31.12.16 en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,7 år (2,9). 22 % (9), dvs. 4.669 millioner kroner (1.571), forfaller i 2017, mens 4 % (2) forfaller i 2022 eller senere.
| Graf: Avdrag |
Gjennomsnittsrente for konsernets lån var ved årsskiftet 3,24 % (3,61). For lån i norske kroner var gjennomsnittet 3,70 % (4,12), mens den for lån i svenske kroner var 0,86 % (1,26).
| Graf: Renter |
Gjennomsnittlig gjenværende rentebinding per 31.12.16 var 4,1 år (5,1). 48 % (38) forfaller i 2017, mens 39 % (51) forfaller i 2022 eller senere. Informasjon om konsernets renteswapavtaler fremkommer i note 22 i konsernregnskapet.
| Note 22 |
| Graf: Renteregulering |
Den største finansielle risiko er knyttet til konsernets tilgang til og pris på finansiering i bank- og kapitalmarkedet. Tilgang og pris avhenger blant annet av konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene, tilførselen av likviditet i det norske og svenske kapitalmarkedet, de norske og svenske markedsrentene og konsernets markedsvurderte kredittverdighet uttrykt gjennom kredittmargin.
Konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene opplevdes som relativt stabil i 2016. Utlånsvilligheten og kredittmarginen var relativt stabil gjennom hele året.
Tilførselen av likviditet i det norske og svenske kapitalmarkedet ble stadig bedre i 2016. I 2016 utstedte konsernet sine første sertifikatlån i det svenske kapitalmarkedet. Indikert kredittmargin for konsernet var fallende gjennom hele året. Ved utgangen av året var indikert kredittmargin for pantesikret obligasjonslån med løpetid på 5 år 0,90 % (1,35). Et usikret sertifikatlån med løpetid på 12 måneder ble indikert med kredittmargin på 0,50 % (0,85).
Den kortsiktige markedsrenten i Norge (3 mnd. nibor) var fallende i første halvår for deretter å stige til 1,17 % (1,13) ved årsslutt. Den langsiktige markedsrenten (10 år swap) falt i første halvår og steg i andre halvår til 1,96 % (1,86). I Sverige falt den kortsiktige renten (3 mnd. stibor) gjennom hele 2016 til -0,59 % (-0,29) ved utgangen av året. Lange svenske markedsrenter (10 år swap) falt kraftig frem til august, men økte deretter til 1,09 % (1,66) ved årsslutt.
Konsernets resultat og balanse påvirkes av markedsutviklingen i eiendoms- og rentemarkedene. Endringer i markedets avkastningskrav og markedsleie påvirker konsernets eiendomsverdier. Endringer i de lange markedsrentene er avgjørende for markedsverdien av konsernets renteswaper, mens utviklingen i de korte markedsrentene vil påvirke konsernets finansinntekter og -kostnader.
En økning i avkastningskravet (yield) fra dagens 5,3 % til 6,3 % og samtidig et fall i porteføljens markedsleie med 5 % vil eksempelvis redusere eiendomsverdiene med ca. 9,3 milliarder kroner. Konsernets egenkapital vil da reduseres med ca. 7,1 milliarder kroner og egenkapitalandelen reduseres til 33 %.
| Tabeller: Yield, leie og eiendomsverdier og egenkapitalandel |
En endring i de lange markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre markedsverdien på konsernets finansielle instrumenter med 750 - 850 millioner kroner.
En endring i de korte markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre årlige rentekostnader med ca. 100 millioner kroner.