Årsberetning 2017
Olav Thon Eiendomsselskap hadde et godt resultat i 2017, preget av vekst i leieinntektene, verdiøkning på konsernets investeringseiendommer og stabile finanskostnader.
Grafer
3. Aksjekursutvikling og hovedindekse siste 5 år
Hovedpunktene i årsregnskapet for 2017 er som følger:
- Konsernets leieinntekter var 2.770 millioner kroner (2.590).
- Resultat før skatter beløp seg til 4.193 millioner kroner (4.465).
- Samlede verdiendringer av investeringseiendommer og finansielle instrumenter (inkludert felleskontrollerte og tilknyttede selskap) utgjorde 2.438 millioner kroner (2.984).
- Resultat før skatter og verdiendringer var 1.755 millioner kroner (1.481).
- Netto kontantstrøm fra driften utgjorde 1.635 millioner kroner (1.350).
- Egenkapital per aksje økte i 2017 med 15 % til 228 kroner (197), og egenkapitalandel ved årsskiftet var 44 % (41).
- Likviditetsreserven ved årsskiftet var 8.137 millioner kroner (4.951).
Redegjørelse for regnskapet
Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) som utstedt av IASB og vedtatt av EU. Regnskapsprinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert.
I henhold til regnskapslovens krav bekrefter styret at grunnlaget for fortsatt drift er til stede, og at årsregnskapet for 2017 er utarbeidet i samsvar med dette. Det er ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som vurderes å være av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat per 31.12.17.
Resultat og balansesammendrag
Finansiell stilling / Balanse per 31.12.17
Konsernets eiendeler hadde en samlet verdi på 56.493 millioner kroner (52.529), hvorav investeringseiendommene utgjorde 51.435 millioner kroner (47.695).
Egenkapitalen var 24.580 millioner kroner (21.397) og egenkapitalandelen 44% (41).
Egenkapital per aksje (aksjonærenes andel) var 228 kroner (197), men “Langsiktig substansverdi per aksje” er beregnet til 276 kroner (241).
Rentebærende gjeld var 21.713 millioner kroner (21.252), og belåningsgraden (“Loan to Value”) 42 % (44).
Konsernets andel av regnskapsført egenkapital i felleskontrollerte og tilknyttede selskap (FKS/TS) var 2.838 millioner kroner (2.646).
Resultatsammendrag for 2017
Resultat før skatter ble 4.193 millioner kroner (4.465).
Verdiendringer av investeringseiendommer og finansielle instrumenter (inkludert felleskontrollerte og tilknyttede selskaper) utgjorde 2.443 millioner kroner (2.984)
Resultat før skatter og verdiendringer ble dermed 1.761 millioner kroner (1.481).
Leieinntekter og eiendomsrelaterte kostnader
Leieinntektene beløp seg til 2.770 millioner kroner (2.590), og økningen fra i fjor forklares både av nye eiendommer og ferdigstilte eiendomsprosjekter.
Andre eiendomsrelaterte inntekter var 845 millioner kroner (847), og består i hovedsak av innbetalinger fra konsernets leietakere til dekning av eiendommenes felleskostnader og drift av senterforeninger.
Eiendomsrelaterte kostnader beløp seg til 1.155 millioner kroner (1.183), hvorav ovennevnte felleskostnader inngår med 763 millioner kroner (750). Vedlikeholdskostnader på eiendomsporteføljen utgjorde 87 millioner kroner (121).
Netto leieinntekter utgjorde 2.460 millioner kroner (2.243).
Verdiendring av investeringseiendommer
Verdien av konsernets investeringseiendommer økte med 2.216 millioner kroner (2.651). Økt markedsverdi fremkommer både som følge av lavere gjennomsnittlig avkastningskrav og økte leieinntekter på eiendomsporteføljen.
Lavere avkastningskrav er i hovedsak forårsaket av høy etterspørsel etter næringseiendom som investeringsobjekt.
Andel resultat i felleskontrollerte og tilknyttede selskap (FKS/TS)
Konsernets andel av resultat i FKS/TS utgjorde 199 millioner kroner (315).
Nedgangen fra i fjor kan i stor grad forklares av noe lavere verdiendringer enn i fjor på investeringseiendommer også i denne delen av eiendomsporteføljen. Den samlede oversikt over resultat og balanse for disse selskapene finnes i note 3 og 4.
Andre driftsinntekter og kostnader
Andre driftsinntekter utgjorde 170 millioner kroner (153) og var i hovedsak inntekter knyttet til forvaltning av eiendommer for eksterne eiere og salgsinntekter fra annen virksomhet.
Honorarer for forvaltning av eiendommer for eksterne eiere beløp seg til 53 millioner kroner (46).
Andre drifts- og administrasjonskostnader utgjorde 301 millioner kroner (272), mens ordinære avskrivninger beløp seg til 27 millioner kroner (28).
Finansinntekter og kostnader
Konsernets netto finanskostnader var 689 millioner kroner (715). Nedgangen forklares av lavere gjennomsnittsrente, men nedgangen er dempet av noe økt rentebærende gjeld. I 2017 var konsernets gjennomsnittlig rentesats 3,11 % (3,37).
Verdiendring av finansielle instrumenter
Verdien på konsernets finansielle instrumenter økte med 165 millioner kroner (119), primært som følge av kortere gjenværende løpetid på porteføljen av renteswapavtaler.
Kontantstrøm og likviditet
I 2017 var netto kontantstrøm fra driften 1.635 millioner kroner (1.350). Endring i arbeidskapitalen var -9 millioner kroner (429) og netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var dermed 1.626 millioner kroner (1.779).
Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var – 1.550 millioner kroner (- 3.386), mens finansieringsaktivitetene belastet likviditeten - 29 millioner kroner (1.738).
Valutakurseffekten var - 5 millioner kroner (3), og i 2017 økte dermed likviditets-beholdningen med 41 millioner kroner (134).
Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 8.137 millioner kroner (4.951), bestående av kortsiktige plasseringer på 366 millioner kroner (325) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 7.771 millioner kroner (4.625).
Morselskapets regnskap og disponering av årets resultat
Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASAs regnskap er utarbeidet i samsvar med norske regnskapsregler (NGAAP).
Morselskapets driftsinntekter utgjorde 951 millioner (941), og resultat før skatter beløp seg til 33 millioner kroner (478).
Etter fradrag for skatter ble årsresultatet -17 millioner kroner (371).
Styret foreslår følgende disponering av morselskapets årsresultat:
- Avsatt til utbytte, 2,20 kroner per aksje; 234 millioner kroner
- Overført fra annen egenkapital; 251 millioner kroner
- Disponert resultat; 251 millioner kroner
Morselskapets eiendeler hadde ved årsskiftet en bokført verdi på 21.840 millioner kroner (21.750). Bokført egenkapital var ved samme tidspunkt 1.347 millioner kroner (1.612), og egenkapitalandelen var 6 % (8).
Eiendomsvirksomheten
Eiendomsporteføljen per 31.12.17
Konsernets portefølje av investeringseiendommer bokføres til virkelig verdi. For informasjon om verdsettelsesmodellen og variablene som inngår i verdivurderingen, henvises det til note 16.
Ved årsskiftet var verdien av eiendomsporteføljen vurdert til 51.435 millioner kroner (47.695), og verdivurderingen var basert på et gjennomsnittlig avkastningskrav på 5,17 % (5,32).
Eiendomsporteføljen er fordelt på følgende eiendomssegmenter:
Segment Andel av Netto
eiendomsverdier avkastningskrav
Kjøpesenter 81 % (81) 5,23% (5,34)
Næringseiendom 19 % (19) 4,93 % (5,23)
Årlig leieinntektsnivå, inkludert markedsleie på ledige arealer, økte i 2017 med 60 millioner kroner til 2.910 millioner kroner.
Økningen forklares i hovedsak av ferdigstilte eiendomsprosjekter og en generell leievekst.
Per 31.12.2017 var ledigheten i eiendomsporteføljen 2,7 % (3,6).
Kjøpesenterområdet
Ved årsskiftet omfattet kjøpesenterområdet 98 kjøpesentre, hvorav 30 forvaltes for eksterne eiere.
Olav Thon Eiendomsselskap er Norges ledende kjøpesenteraktør og har en solid markedsposisjon. I kjøpesenterporteføljen inngår blant annet Norges største kjøpesenter; Sandvika Storsenter i Bærum og totalt 7 av landets 8 største kjøpesentre i 2017.
Kjøpesentre som eies av konsernet
Leieinntektsnivået i kjøpesenterporteføljen som eies av konsernet økte i 2017 med 2% til 2.640 millioner (inkl. FKS/TS).
Samlet butikkomsetning var på 50,8 milliarder kroner (50,4) i 2017, og den organiske veksten fra 2016 vurderes til rundt 2%.
Norge
I Norge økte leieinntektsnivået i konsernets kjøpesentre med 2 % til 2.395 millioner kroner (inkl. FKS/TS), og samlet butikkomsetning var 47,1 milliarder kroner (46,6).
Sverige
Leieinntektsnivået i konsernets 5 svenske kjøpesentre økte med 2 % til 245 millioner svenske kroner. Butikkomsetningen i kjøpesentrene var 3,8 milliarder svenske kroner (3,9).
Omsetningsutviklingen i Sverige påvirkes blant annet av ombygging ved flere av sentrene.
Næringseiendom
Leieinntektsnivået for konsernets næringseiendom (eksklusive kjøpesentereiendom) var 560 millioner kroner, en økning på 2 % fra foregående år.
For ytterligere informasjon om eiendomsvirksomheten henvises til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Eiendomsporteføljen eiet av felleskontrollerte og tilknyttede selskap (FKS/TS)
I tillegg til eiendomsporteføljen som bokføres direkte i konsernets balanse, har konsernet eierandeler i ytterligere 30 kjøpesentre, som eies gjennom FKS/TS. Eierandelen i disse selskapene er mellom 20 % og 50 %.
Konsernets andel av leieinntektsnivået var ved årsskiftet 290 millioner kroner (275), og verdien av eiendomsporteføljen er vurdert til 4.600 millioner kroner (4.239).
Investeringer
Konsernets netto investeringer i 2017 var 1.875 millioner kroner (4.239) og besto i hovedsak av investeringer i eiendomsprosjekter under oppføring og oppgradering av eksisterende eiendomsportefølje. Det ble ikke foretatt større eiendomskjøp i 2017.
Eiendomsutvikling – Større eiendomsprosjekter
Eiendomsutvikling er en viktig del av konsernets virksomhet og det var høy aktivitet i 2017.
I løpet av året ble det gjennomført oppgraderinger og utvidelser ved to hel- og deleide kjøpesentre som tilførte ca. 24.000 kvm. nytt utleiebart areal.
Ved inngangen til 2018 gjennomføres det ombygging og utvidelser av ytterligere 4 hel- og deleide kjøpesentre. Ved ferdigstillelse av disse utviklingsprosjektene vil sentrene få tilført ca. 80.000 kvm. nytt utleiebart areal i tillegg til betydelige parkeringsareal.
Ved siden av Storo Storsenter i Nydalen i Oslo oppføres det eiendommer med et samlet areal på ca. 60.000 kvm. Byggene som ferdigstilles i 2018 og 2019 vil inneholde et hotell med 321 rom, Norges største kinosenter med 14 saler, 149 boliger for utleie i tillegg til øvrige kontor- og handelsareal.
For mer informasjon om konsernets eiendomsprosjekter, henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Finansiering
Konsernets gjeldsportefølje består av langsiktige kredittrammer i nordiske banker og gjeld opptatt i kapitalmarkedene i Norge og Sverige.
Tilgangen til finansiering vurderes som svært god, og kredittmarginen både i bank- og i kapitalmarkedene viste en fallende tendens gjennom 2017.
Ved årsskiftet var samlede kredittrammer på 29.484 millioner kroner (25.877) og ubenyttet del utgjorde 7.771 millioner kroner (4.625). Rentebærende gjeld var dermed 21.713 millioner kroner (21.252).
Kapitalmarkedene i Norge og Sverige er viktige finansieringskilder, og en betydelig andel av konsernets finansiering opptas i disse finansieringsmarkedene.
Ved årsskiftet var utestående sertifikat- og obligasjonsgjeld 13.159 millioner kroner (9.913), fordelt på:
Norge: 9.410 millioner NOK (7.630)
Sverige: 3.750 millioner SEK (2.400)
Gjelden hadde på samme tidspunkt en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,4 år (2,7), og 35 % (22) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år.
For ytterligere informasjon om finansielle forhold henvises til www.olt.no.
Organisasjon og arbeidsmiljø
Olav Thon Eiendomsselskap praktiserer likestilling og tolererer ingen form for diskriminering eller trakassering av medarbeidere.
Alle medarbeidere har krav på en lik og rettferdig behandling uavhengig av alder, etnisitet, funksjonsnedsettelse, hudfarge, nasjonalitet, politisk oppfatning og religion/livssyn.
Olav Thon Eiendomsselskap har definert lik lønn for menn og kvinner med sammenliknbare stillinger som målsetting i likestillingsarbeidet. Det er ikke avdekket systematiske lønnsforskjeller mellom menn og kvinner i Olav Thon Eiendomsselskap.
Det arbeides med universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjoner, slik at disse kan benyttes også av personer med redusert funksjonsevne.
Styret vurderer ovennevnte forhold og det generelle arbeidsmiljøet som tilfredsstillende. Ved utgangen av 2017 var det 451 årsverk (438) i konsernet. Morselskapet Olav Thon. Eiendomsselskap hadde ved samme tidspunkt 32 årsverk (39).
Av konsernets ansatte er 44% kvinner og 56% menn. Konsernets sykefravær i 2017 var 3,6 % (3,3).
Det er i perioden ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker med tilknytning til virksomheten. Det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig.
Selskapets styre består av to kvinner og tre menn.
Miljømessig status
Olav Thon Eiendomsselskap følger Olav Thon Gruppens retningslinjer for bærekraftig verdiskaping og miljøvennlig drift av virksomheten.
Konsernet har fokus på miljøeffektivitet med energistyring og sortering av avfall som sentrale områder.
Miljøarbeidet er således en integrert del av virksomheten i Olav Thon Eiendomsselskap, og det gjennomføres miljøvennlige tiltak både for egen virksomhet og for leietakernes bruk av eiendommen.
For ytterligere informasjon om miljømessig og bærekraftig verdiskaping henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Samfunnsansvar
Olav Thon Eiendomsselskap følger Olav Thon Gruppens retningslinjer for arbeidet med samfunnsansvar.
Olav Thon Gruppen er medlem av FNs Global Compact, og arbeider systematisk innenfor områdene menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.
Dette arbeidet følges opp gjennom mål og tiltak etter rammeverket fastsatt i Global Rapporterings Initiativet (GRI), og dokumenteres i en årlig Samfunnsansvarsrapport.
For ytterligere informasjon om arbeidet med samfunnsansvar henvises til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Redegjørelse om foretaksstyring
Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å opprettholde høy tillit blant investorer, långivere, leietakere og i samfunnet for øvrig, og tilstreber derfor god eierstyring og selskapsledelse.
Styringen av konsernet bygger i hovedsak på prinsipper som er gitt i “Norsk anbefaling – eierstyring og selskapsledelse”, utgitt av Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse. Utfyllende redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse finnes på selskapets hjemmeside www.olt.no.
I løpet av 2017 ble det avholdt fem styremøter i Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
Aksjonærforhold
Aksjekursutvikling
I 2017 steg aksjekursen i Olav Thon Eiendomsselskap med 2 % til en sluttkurs på 163 kroner den 29.12.17. Aksjene i selskapet ga dermed en totalavkastning (medregnet utbytte) på 3 % i 2017, mens hovedindeksen ved Oslo Børs steg 19 %.
Ved årsskiftet var selskapets børsverdi på 17,4 milliarder kroner.
Aksjeomsetning
I 2017 ble det gjennomført 19.050 (10.126) handler av aksjen over Oslo Børs. Høyeste og laveste notering i 2017 var henholdsvis 177,5 kroner (170) og 155,5 (124).
Utbytte
På generalforsamlingen 23.05.17 ble det besluttet å utbetale utbytte for 2016 med 2,00 kroner per aksje.
For 2017 foreslår styret at utbytte økes til 2,20 kroner per aksje.
For ytterligere informasjon om aksjonærforhold henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Olav Thon Eiendomsselskaps risikofaktorer
Konsernets risikofaktorer kan deles inn i hovedgruppene:
- Markedsrisiko
- Finansiell risiko
- Operasjonell risiko
Markeds risiko
Konsernets markedsrisiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet.
Det norske eiendomsmarkedet påvirkes av den makroøkonomiske utviklingen i Norge og etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt.
Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes ved omsetning av eiendom og markedsleie for eiendommene, påvirker eiendomsverdiene direkte.
Markedet for næringseiendom i 2017
Med økende vekst i norsk økonomi var 2017 et godt år for næringseiendom.
Transaksjonsmarkedet
Aktiviteten i det norske markedet for næringseiendom var høy, og det samlede transaksjonsvolumet i det norske markedet for næringseiendom (med verdi over 50 millioner kroner) utgjorde rundt 90 milliarder kroner.
Omsetningsvolumet på 90 milliarder kroner i 2017 er den nest høyeste årsomsetningen noensinne i Norge, og reflekterer et aktivt eiendomsmarked. Den høye etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt bidro til en generell verdiøkning på næringseiendom innenfor de fleste segmenter.
Leiemarkedet
Leieprisene i kjøpesentrene viste i hovedsak en stabil eller stigende utvikling
I kontorleiemarkedet i Oslo-området er ledigheten svakt fallende og leieprisene er stigende.
Konsernets markedsrisiko
81 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre, med et tyngdepunkt i de store byene i Norge og Sverige. En stor del av leietakerne er internasjonale og nasjonale kjeder innenfor detaljhandel, og leiekontraktene har en balansert forfallstruktur.
Privatkonsumet antas å øke de nærmeste årene, og detaljhandelen forventes å utvikle seg positivt også i tiden fremover. Veksten i netthandelen antas å være høyere enn den fysiske detaljhandelen, men fremdeles utgjør netthandelen en lav andel av detaljhandelen. Det er igangsatt prosjekter for å tilpasse konsernets kjøpesentre digitaliseringen av varehandelen, og i tillegg videreutvikles tjenestetilbudet på sentrene. Alt i alt vurderes rammebetingelsene for konsernets kjøpesentereiendommer som tilfredsstillende.
19 % av leieinntektene kommer fra næringseiendommer i Oslo-området, hvorav kontoreiendommer utgjør den største andelen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer og leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur også i dette eiendomssegmentet.
Risikoen for betydelig økt ledighet og vesentlig nedgang i eiendomsporteføljens leieinntekter vurderes som moderat. Sensitivitet knyttet til hvordan endring i avkastningskrav og leieinntekter påvirker eiendomsverdier og soliditet er omtalt i note 16 og på selskapets hjemmeside www.olt.no.
Finansiell risiko
Den største finansielle risikoen for Olav Thon Eiendomsselskap vurderes å være konsernets tilgang til finansiering i bank- og kapitalmarkedene og prisen på finansiering.
Tilgangen til finansiering avhenger både av utviklingen i finansmarkedene og konsernets kredittverdighet.
Prisen på finansiering avhenger av markedsrentene og den spesifikke kredittmargin som konsernet må betale.
Kredittmarginen er igjen knyttet opp mot konsernets kredittverdighet og utviklingen i kredittmarkedet.
Utvikling i finansieringsmarkedene
Konkurransesituasjonen i den nordiske banksektoren var noe økende i 2017, med reduserte kredittmarginer og økt utlånsvillighet.
Finansieringsmulighetene både i de norske og svenske kapitalmarkedene var gode i 2017, og konsernet utvidet i 2017 rammen for sertifikatlån i det svenske markedet fra 1,5 milliarder til 3,0 milliarder kroner.
Kredittmarkedet
Kredittmarginen som indikeres for nye lån utstedt av konsernet, falt gradvis gjennom året. Ved årsskiftet var kredittmarginen for 5 års pantesikret obligasjonslån i Norge indikert til 0,75 % (0,90), mens 12 måneders usikret sertifikatlån ble indikert til 0,35 % (0,50).
Renteutvikling
Den korte norske pengemarkedsrenten (3 mnd. NIBOR) falt gjennom året til 0,81 % (1,17) ved årsslutt. Den lange pengemarkedsrenten (10 års swaprente) var relativt stabil gjennom året, og ble notert til 1,94 % (1,95) ved årsslutt.
I 2017 var både de korte og lange pengemarkedsrentene i Sverige stabile, men med en svakt økende tendens. Den korte pengemarkedsrenten (3 mnd. Stibor), økte fra -0,59 % til - 0,48 %, mens den lange pengemarkedsrenten (10 års swaprente) økte fra 1,10 % til 1,20 %.
Konsernets finansielle risiko
Den finansielle risikoen knyttet til konsernet kan igjen deles i:
- Likviditetsrisiko
- Renterisiko
- Valutarisiko
- Kredittrisiko
Likviditetsrisiko
Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å betjene gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Risikoen dempes ved å ha store likviditetsreserver tilgjengelige, en moderat belåningsgrad, langsiktige låneavtaler og ved å anvende ulike finansieringskilder og -markeder.
Ved årsskiftet var konsernets samlede likviditetsreserve 8.137 millioner kroner (4.951).
Gjeldsporteføljen hadde ved årsskiftet en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,4 år (2,7).
35 % (22) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år, og refinansieringsbehovet det neste året vil i all hovedsak kunne dekkes av eksisterende likviditetsreserver.
Renterisiko
Med renterisikoen menes risiko for endringer i konsernets kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge av endringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet.
Risikoen styres blant annet ved å ha en betydelig andel langsiktig rentebinding. Rentesikringen i konsernet foretas normalt ved bruk av finansielle instrumenter på porteføljenivå, noe som muliggjør en mer effektiv og fleksibel styring av konsernets renteprofil. Ved årsskiftet var gjennomsnittlig rentebinding 3,8 år (4,1), og gjennomsnittlig rentesats var 2,98 % (3,24).
Konsernets finansielle instrumenter (renteswaper) bokføres til markedsverdi, og benyttes i hovedsak til å sikre konsernets langsiktig rentebinding. Porteføljen av renteswaper inngått for dette formålet var ved årsskiftet 11.139 millioner kroner (11.091), og hadde en markedsverdi på – 1.765 millioner kroner (- 1.930).
Markedsverdien på porteføljen påvirkes av endringer i det langsiktige rentenivået og av volatiliteten i finansmarkedene i Norge og Sverige. En endring i det langsiktige rentenivået med ett prosentpoeng antas å endre porteføljens markedsverdi med ca. 750-850 millioner kroner.
For ytterligere informasjon om konsernets finansielle forhold, henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Valutarisiko
Olav Thon Eiendomsselskap har økonomisk risiko knyttet til valutakursen mellom norske og svenske kroner. Som følge av at konsernregnskapet avlegges i norske kroner, påvirkes både konsernets resultat og egenkapital av valutakursen.
Olav Thon Eiendomsselskap reduserer valutarisikoen i hovedsak ved gjeldsopptak i valuta, og vurderes å ha en lav valutaeksponering.
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler den avtalte leie. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra forskjellige bransjer, og konsernet vurderes å ha gode rutiner i forbindelse med forvaltningen av leieavtalene.
Operasjonell risiko
Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skal fungere som forutsatt.
Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav, og konsernets forvaltningssystemer vurderes som robuste.
Som en kvalitetssikring foretar også konsernets revisor systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning.
Fremtidsutsikter
Utviklingen i norsk økonomi er positiv, og de fleste områder av økonomien utvikler seg godt. De nærmeste årene forventes veksten i Norge å bli opprettholdt på et relativt høyt nivå. Norges Bank signaliserer at renten de nærmeste årene vil økes gradvis, men i et moderat tempo.
Etterspørselen etter næringseiendom i Norge som investeringsobjekt er fortsatt høy, og med utsikter til fortsatt moderat renteutvikling, forventes dette å vedvare.
Privatkonsumet antas å øke de nærmeste årene, og detaljhandelen forventes å utvikle seg positivt også i tiden fremover. Veksten i netthandelen antas å være høyere enn den fysiske detaljhandelen, men fremdeles utgjør netthandelen en lav andel av detaljhandelen.
Det er igangsatt prosjekter for å tilpasse konsernets kjøpesentre til digitaliseringen av varehandelen, og i tillegg blir tjenestetilbudet på sentrene videreutviklet. Alt i alt vurderes rammebetingelsene for konsernets kjøpesentre som tilfredsstillende.
I kontormarkedet i Oslo-området faller ledigheten, og leieprisene viser en stigende utvikling. Lav nybygging og høy etterspørsel etter kontorlokaler forventes å bidra til et fortsatt positivt kontormarked.
Konsernets solide markedsposisjon og finansielle stilling antas å bidra til en tilfredsstillende resultatutvikling også i tiden fremover.
ERKLÆRING I HENHOLD TIL VERDIPAPIRHANDELLOVENS §5-5
Vi bekrefter at selskapets årsregnskap for 2017 etter beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernet og selskapets eiendeler, gjeld, finansiell stilling og resultat som helhet.
Styrets årsberetning gir så langt styret kjenner til, et rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og selskapet, sammen med en beskrivelse av de meste sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Oslo 21. mars 2018
Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA
