Årsberetning 2015
Olav Thon Eiendomsselskap hadde et godt resultat i 2015, preget av vekst i leieinntektene, verdiøkning på konsernets investeringseiendommer og stabile finanskostnader.
Hovedpunktene i konsernets årsregnskap er som følger:
- Konsernets leieinntekter var 2.274 millioner kroner (2.092) og årlig leieinntektsnivå ved årsskiftet var 2.500 millioner kroner (2.320).
- Verdiendringer av investeringseiendommer og finansielle instrumenter utgjorde 3.021 millioner kroner (281). 1) se nøkkeltall for definisjon
- Resultat før skatter utgjorde 4.407 millioner kroner (1.562).
- Netto kontantstrøm fra drift var 1.107 millioner kroner (1.037).
- I 2015 økte bokført egenkapital per aksje med 26 % til 165 kroner (131) og egenkapitalandelen var ved årsskiftet 40 % (36).
- Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 3.525 millioner kroner (3.941).
Redegjørelse for regnskapet
Konsernets årsregnskap er utarbeidet i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS), og regnskapsprinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert.
I henhold til regnskapslovens krav bekrefter styret at grunnlaget for fortsatt drift er til stede, og at årsregnskapet for 2015 er utarbeidet i samsvar med dette.
Det er ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som vurderes å være av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat per 31.12.15.
Resultat og balansesammendrag
Balanse pr. 31.12.2015
Konsernets eiendeler hadde en samlet verdi på 44.789 millioner kroner (38.880) hvorav investeringseiendommene utgjorde 40.177 millioner kroner (34.661).
Konsernets andel av bokført egenkapital i felleskontrollerte og tilknyttede selskap (FKS/TS) var 2.712 millioner kroner (2.572).
Egenkapitalen var 18.026 millioner kroner (14.035) og egenkapitalandelen 40 % (36).
Egenkapital per aksje (aksjonærenes andel) var 165 kroner (131), “Substansverdi per aksje” er beregnet til 203 kroner (164) (EPRA NNNAV). 1) se nøkkeltall for definisjon
Konsernets rentebærende gjeld var 18.006 millioner kroner (16.647).
Belåningsgraden som viser netto rentebærende gjeld i forhold til eiendomsverdiene (“loan to value”) var 44 % (47).
| Egenkapital per aksje |
Resultat i 2015
Konsernets driftsresultat beløp seg til 4.947 millioner kroner (3.233).
Resultat før skatter ble 4.407 millioner kroner (1.562), mens periodens totalresultat ble 3.717 millioner kroner (1.188).
Resultat før skatter og verdiendringer 1) se nøkkeltall for definisjon var 1.386 millioner kroner (1.281).
Leieinntekter og eiendomsrelaterte kostnader
Konsernets leieinntekter var 2.274 millioner kroner (2.092), og økningen fra i fjor forklares i hovedsak av nye eiendommer og ferdigstilte eiendomsprosjekter.
Andre eiendomsrelaterte inntekter var 822 millioner kroner (748), og dreier seg i hovedsak om innbetalinger fra konsernets leietakere til dekning av eiendommenes felleskostnader og drift av senterforeninger.
Eiendomsrelaterte kostnader beløp seg til 1.073 millioner kroner (957) og ovennevnte felleskostnader inngår med 757 millioner kroner (679).
Konsernets netto leieinntekter utgjorde dermed 2.023 millioner kroner (1.883).
Verdiendring av investeringseiendommer
Verdien av konsernets investeringseiendommer ble netto oppjustert med 2.806 millioner kroner (1.343). Økt markedsverdi på konsernets eiendommer forklares i hovedsak av nedgang i eiendommenes avkastningskrav som er forårsaket av høy etterspørsel etter næringseiendom som investeringsobjekt.
Andel resultat i felleskontrollerte og tilknyttede selskap (FKS/TS)
Konsernets andel av resultat i FKS/TS beløp seg til 238 millioner kroner (113).
Økningen fra i fjor forklares av økt markedsverdi på investeringseiendommer også i denne delen av eiendomsporteføljen.
Oversikt over resultat og balanse i FKS/TS finnes i note 3 og note 4.
Andre driftsinntekter og kostnader
Andre driftsinntekter utgjorde 171 millioner kroner (164) og var i hovedsak inntekter knyttet til forvaltning av eiendommer for eksterne eiere og driftsinntekter fra annen virksomhet.
Honorarer for forvaltning av eiendommer for eksterne eiere utgjorde 53 millioner kroner (45).
Andre drifts- og administrasjonskostnader samt ordinære avskrivninger beløp seg til 291 millioner kroner (271). Økningen fra foregående år forklares i hovedsak av konsernets vekst.
Finansinntekter og kostnader
Konsernets finanskostnader beløp seg til 655 millioner kroner (659). Nedgang i konsernets gjennomsnittsrente bidrar til at finanskostnadene er på nivå med foregående år, selv med økt rentebærende gjeld.
Finansinntektene beløp seg til 10 millioner kroner (38), og nedgangen fra i fjor forklares i hovedsak av at det i 2014 ble realisert en valutagevinst på 22 millioner kroner knyttet til eiendomskjøp i Sverige.
Netto finanskostnader, eksklusive verdiendringer av finansielle instrumenter, utgjorde dermed 645 millioner kroner (622).
Gjennomsnittlig rentesats i 2015 var 3,8 % (4,3).
Verdien på konsernets finansielle instrumenter økte med 105 millioner kroner (-1.050), både som følge av økte langsiktige markedsrenter i Sverige, og kortere gjenværende løpetid på en betydelig del av konsernets renteswapavtaler
Samlede finanskostnader utgjorde dermed 540 millioner kroner (1.672).
Kontantstrøm og likviditet
I 2015 var netto kontantstrøm fra driften 1.107 millioner kroner (1.037).
Endring i arbeidskapitalen var -102 millioner kroner (146) og netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var dermed 1.005 millioner kroner (1.183).
Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var -1.826 millioner kroner (-3.934), mens finansieringsaktivitetene tilførte 723 millioner kroner (2.743).
I 2015 ble dermed likviditetsbeholdningen redusert med 99 millioner kroner (-8), mens valutakurseffekter var 6 millioner kroner (-1).
Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 3.525 millioner kroner (3.941).
Likviditetsreserven besto av kortsiktige plasseringer på 190 millioner kroner (283) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 3.335 millioner kroner (3.658).
Morselskapets regnskap og disponering av årets resultat
Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA’s regnskap er utarbeidet i samsvar med norske regnskapsregler (NGAAP).
Morselskapets driftsinntekter utgjorde 906 millioner (886), og resultat før skatter beløp seg til 645 millioner kroner (181).
Etter fradrag for skatter ble årsresultatet 640 millioner kroner (133).
Styret foreslår følgende disponering av morselskapets årsresultat:
| Avsatt til utbytte, 1,80 kroner per aksje | 191,6 mill. kr |
| Overført fra annen egenkapital | 448,7 mill. kr |
| Disponert resultat | 640,3 mill. kr |
Morselskapets eiendeler hadde ved årsskiftet en bokført verdi på 18.023 millioner kroner (17.726).
Bokført egenkapital var ved samme tidspunkt 1.466 millioner kroner (1.018), og egenkapitalandelen var 8 % (6).
Eiendomsvirksomheten
Eiendomsporteføljen per 31.12.2015
Ved årsskiftet var verdien av eiendomsporteføljen vurdert til 40.177 millioner kroner (34.661), basert på en gjennomsnittlig netto avkastningskrav på 5,50 % (5,91).
Eiendomsporteføljen er fordelt på følgende eiendomssegmenter:
| Segment | Andel av eiendomsverdier | Netto avkastningskrav |
| Kjøpesenter | 79 % (78) | 5,45 % (5,85) |
| Næringseiendom | 21 % (22) | 5,68 % (6,15) |
Investeringseiendommer bokføres til virkelig verdi. For informasjon om verdsettelsesmodellen og variablene som inngår i vurderingene henvises det til note 16.
Årlig leieinntektsnivå, inkludert markedsleie på ledige arealer, økte i 2015 med 180 millioner kroner til 2.500 millioner kroner, primært som følge av nye eiendommer og ferdigstilte eiendomsprosjekter.
| Leieinntektsnivå |
Eiendomsporteføljen eiet av felleskontrollerte og tilknyttede selskap
I tillegg til eiendomsporteføljen som bokføres direkte i balansen, har konsernet eierandeler i ytterligere 20 kjøpesentre, som eies gjennom FKS og TS. Konsernets eierandel i disse selskapene er mellom 20 % og 50 %.
Konsernets andel av leieinntektsnivået i disse selskapene var ved årsskiftet 345 millioner kroner (305), og verdien av eiendomsporteføljen er vurdert til 4.945 millioner kroner (4.466).
Kjøpesenterområdet
Kjøpesenterområdet omfattet ved årsskiftet 94 kjøpesentre, hvorav 27 forvaltes for eksterne eiere.
Olav Thon Eiendomsselskap er Norges ledende kjøpesenteraktør og har en solid markedsposisjon.
Konsernet eier blant andre Norges 2 største kjøpesentre: Sandvika Storsenter, i Bærum og Lagunen Storsenter, i Bergen. Blant Norges 7 største kjøpesentre eies 5 av konsernet.
Kjøpesentre som eies av konsernet
Norge
Leieinntektsnivået for kjøpesentereiendommene økte i 2015 med 8 % til 2.056 millioner kroner (inkl. andel av leienivå i FKS/TS).
Butikkomsetningen i sentrene økte med 6 % til 43,9 milliarder kroner, mens den organiske omsetningsveksten fra foregående år vurderes til 3 %.
Sverige
Leieinntektsnivået i konsernets 5 kjøpesentre i Sverige økte med 9 % til 246 millioner svenske kroner.
I 2015 var den årlige butikkomsetningen i kjøpesentrene 4,0 milliarder svenske kroner (3,6).
| Kjøpesenteromsetning |
Næringseiendom
Leieinntektsnivået for konsernets næringseiendom (eksklusive kjøpesentereiendom) var 530 millioner kroner, en økning på 6 % fra foregående år.
For ytterligere informasjon om eiendomsvirksomheten henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no/Virksomheten
Investeringer
Konsernets netto investeringer i 2015 var 1.826 millioner kroner (3.934) og omfatter både eiendomskjøp, investeringer i eiendomsprosjekter under oppføring og oppgradering av eksisterende eiendomsportefølje.
| Netto investeringer |
Større eiendomskjøp
- Rygge Storsenter, Moss (50 %)
Kjøpesenter med ca. 25.000 kvm. handelsareal like utenfor Moss sentrum ble overtatt i 1. kvartal.
- Amfi Moa, Ålesund
Tomteområde på ca. 13.000 kvm., i umiddelbar nærhet til Amfi Moa. Tomten planlegges omregulert til detaljhandel, og ble overtatt i 4. kvartal.
- Sartor Storsenter, Fjell
Konsernets eierandel av kjøpesenteret økte fra ca. 35 % til 60 % i forbindelse med at det ble etablert et felles eierselskap for Sartor Storsenter med tilhørende parkeringsanlegg. Det nye selskapet ble etablert i 4. kvartal.
I 4. kvartal ble det inngått avtale om å øke konsernets eierandel fra 50 % til 100 % i selskapet Thon Reitan AS, som eier følgende kjøpesentre:
- Amfi Moss, Moss
- Mosseporten, Moss
- Rygge Storsenter, Moss
- Sandens i Kristiansand
Kjøpesentrene har et samlet årlig leienivå på 160 millioner kroner, og overtakelsen fant sted i januar 2016.
Eiendomsutvikling
Eiendomsutvikling er en vesentlig del av konsernets virksomhet og aktiviteten var relativt høy også i 2015.
I løpet av året ble det gjennomført oppgraderinger og utvidelser ved 3 hel- og deleide kjøpesentre som tilførte ca. 29.000 kvm. nytt handelsareal i tillegg til betydelige parkeringsareal.
I tillegg ble det oppført 2 boligeiendommer sentralt i Oslo med totalt 70 utleieleiligheter.
Ved inngangen til 2016 gjennomføres ombygging og utvidelser av ytterligere 3 kjøpesentre, som vil tilføre ca. 20.000 kvm. nytt handelsareal.
I umiddelbar nærhet til Storo Storsenter i Oslo er det igangsatt oppføring av nybygg med et samlet areal på ca. 60.000 kvm.
For ytterligere informasjon om konsernets prosjekter, henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no/Virksomheten/Prosjekter
Finansiering
Konsernets gjeldsportefølje består av langsiktige kredittrammer etablert i nordiske banker og lån opptatt direkte i kapitalmarkedet i Norge og Sverige.
Tilgangen til ny finansiering vurderes fortsatt som god, på tross av at finansieringsmulighetene i de norske og svenske kapitalmarkedene ble svekket i 2. halvår 2015.
Ved årsskiftet var samlede kredittrammer på 21.341 millioner kroner (20.309), og ubenyttet del utgjorde 3.335 millioner kroner (3.658).
Gjelden hadde på samme tidspunkt en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,9 år (3,3), og 9 % (24) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år.
Kapitalmarkedene i Norge og Sverige er viktige finansieringskilder, og en betydelig andel av konsernets finansiering opptas i disse finansieringsmarkedene.
Ved årsskiftet var utestående sertifikat- og obligasjonsgjeld 6.523 millioner kroner (7.380).
For ytterligere informasjon om finansielle forhold henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no/finans.
| Ubenyttede kredittrammer |
Organisasjon og arbeidsmiljø
Olav Thon Eiendomsselskap praktiserer likestilling og tolererer ingen form for diskriminering eller trakassering av medarbeidere.
Alle medarbeidere har krav på en lik og rettferdig behandling uavhengig av alder, etnisitet, funksjonsnedsettelse, hudfarge, nasjonalitet, politisk oppfatning og religion/livssyn.
Det arbeides med universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjoner, slik at disse også kan benyttes av personer med redusert funksjonsevne.
Styret vurderer ovennevnte forhold og det generelle arbeidsmiljøet som tilfredsstillende.
Ved utgangen av 2015 var det 433 årsverk (380) i konsernet. Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap hadde ved samme tidspunkt 40 årsverk.
Selskapets styre består av to kvinner og tre menn.
Konsernets sykefravær i 2015 utgjorde 3,3 % (3,9).
Det er i perioden ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker med tilknytning til virksomheten. Det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig.
Miljømessig status
Konsernet forurenser i mindre grad det ytre miljø. Det arbeides med å minimere belastningen virksomheten påfører det ytre miljø, blant annet ved å følge miljøvennlige prosedyrer for drift av virksomheten.
Miljøarbeidet er en integrert del av virksomheten i Olav Thon Eiendomsselskap, og det gjennomføres miljøvennlige tiltak både for egen virksomhet og for leietakernes bruk av eiendommen.
Som et element i konsernets målrettede arbeid med helse, miljø og sikkerhet (HMS), er deler av eiendomsporteføljen Miljøfyrtårn-sertifisert.
Sertifiseringen innebærer at et betydelig antall konkrete miljøtiltak iverksettes. Eksempler på dette er avfallsreduksjon, miljøvennlig avfallshåndtering, innkjøp av miljøvennlige produkter og en betydelig energisparing.
Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene ligger. Viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom skjer ved rehabilitering, vedlikehold og nybygging.
Virksomheten tilfredsstiller de krav som stilles med hensyn til å begrense forurensningen av det ytre miljø.
Det henvises for øvrig til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Samfunnsansvar
Olav Thon Eiendomsselskap følger Olav Thon Gruppens retningslinjer for arbeidet med samfunnsansvar.
Olav Thon Gruppen er medlem av FNs Global Compact, og arbeider systematisk innenfor områdene menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.
Arbeidet følges opp gjennom mål og tiltak etter rammeverket til det Globale Rapporterings initiativet (GRI), og dokumenteres i en årlig samfunnsansvarsrapport.
For ytterligere informasjon om arbeidet med samfunnsansvar henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no/Eierstyring/Samfunnsansvar.
Redegjørelse om foretaksstyring
Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å opprettholde høy tillit blant investorer, långivere, leietakere og i samfunnet for øvrig, og tilstreber derfor god eierstyring og selskapsledelse.
Styringen av konsernet bygger på prinsipper som er gitt i “Norsk anbefaling – eierstyring og selskapsledelse”, utgitt av Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse.
Utfyllende redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse finnes på selskapets hjemmeside www.olt.no/Eierstyring
I løpet av 2015 ble det avholdt fem styremøter i Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
Aksjonærforhold
Aksjekursutvikling
I 2015 steg aksjekursen i Olav Thon Eiendomsselskap 13 % til en sluttkurs på 142 kroner den 30. desember 2015.
Aksjene i selskapet ga dermed en totalavkastning (medregnet utbytte) på 14 % i 2015, mens hovedindeksen ved Oslo Børs steg med 6 %.
Ved årsskiftet var Olav Thon Eiendomsselskap Norges største børsnoterte eiendomsselskap med en børsverdi på 15,1 milliarder kroner.
| Aksjekursutvikling og indekser siste 5 år |
Aksjeomsetning
I 2015 ble det gjennomført totalt 9.955 (3.987) handler av aksjen i Olav Thon Eiendomsselskap. Høyeste og laveste notering i 2015 var henholdsvis 179 kroner (129) og 126 (100).
Utbytte
På generalforsamlingen 20. mai 2015 ble det besluttet å utbetale utbytte for 2014 med 1,60 kroner per aksje.
For 2015 foreslår styret at utbytte økes til 1,80 kroner per aksje.
For ytterligere informasjon om aksjonærforhold henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no/investor/Aksjonarforhold
Olav Thon Eiendomsselskaps risikofaktorer
Konsernets risikofaktorer kan deles inn i hovedgruppene:
- Markedsrisiko
- Finansiell risiko
- Operasjonell risiko
- Markedsmessig risiko
Markedsrisiko
Konsernets markedsrisiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet.
Det norske eiendomsmarkedet påvirkes av den makroøkonomiske utviklingen i Norge og den generelle etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt.
Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes ved omsetning av eiendom og markedsleie for eiendommene, påvirker eiendomsverdiene direkte.
Markedet for næringseiendom i 2015
På tross av lav vekst i norsk økonomi bidro høy etterspørsel både blant norske og internasjonale investorer til at 2015 ble et svært godt år for næringseiendom.
Transaksjonsmarkedet
Det samlede transaksjonsvolumet i det norske markedet for næringseiendom (med verdi over 50 millioner) økte fra 75 milliarder i 2014 til 130 milliarder kroner i 2015.
Etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt var høy både blant norske og internasjonale investorer, og internasjonale investorer sto for mer enn 40 % av volumet.
Den høye etterspørselen bidro til en verdiøkning på næringseiendom innenfor de fleste segmenter.
Leiemarkedet
Leieprisene i kjøpesentrene viste en stabil utvikling.
I kontorleiemarkedet i Oslo-området er ledigheten nå svakt fallende og leieprisene viser en stabil utvikling i de fleste områder av byen.
Konsernets markedsrisiko
79 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre med et tyngdepunkt i de store byene i Norge og Sverige. En betydelig del av leietakerne er internasjonale og nasjonale kjeder innenfor detaljhandel, og leiekontraktene har en balansert forfallstruktur.
I 2015 var veksten i privatkonsumet i Norge lav, og detaljhandelen hadde en omsetningsvekst omtrent på nivå med den generelle prisstigningen. I tiden fremover forventes privatkonsumet både i Norge og i Sverige å øke moderat, og rammebetingelsene for konsernets kjøpesentereiendommer vurderes derfor som positive.
21 % av leieinntektene kommer fra næringseiendommer i Oslo-området, hvorav kontoreiendommer utgjør den største andelen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer, og leiekontraktene har også i dette segmentet en balansert forfallsstruktur.
Risikoen for vesentlig økt ledighet og store inntektsfall i eiendomsporteføljen vurderes som moderat. Sensitivitet knyttet til hvordan endring i avkastningskrav og leieinntekter påvirker eiendomsverdier og soliditet er omtalt i note 16 og på selskapets hjemmeside www.olt.no/finans.
Finansiell risiko
Finansiell risiko vurderes i hovedsak å være konsernets tilgang til og prisen på finansiering i bank- og kapitalmarkedene.
Tilgang og pris avhenger av konkurransesituasjonen i banksektoren, tilførsel av likviditet i kapitalmarkedene, utviklingen i markedsrentene og den spesifikke kredittmargin som konsernet må betale.
Kredittmarginen bestemmes av konsernets kredittverdighet og prisen andre låntakere må betale i kapitalmarkedet.
Utvikling i finansieringsmarkedene
Konkurransesituasjonen i banksektoren var relativt stabil i 2015, men kredittmarginene i bankmarkedet økte mot slutten av året.
Tilførsel av likviditet til kapitalmarkedene i Sverige og Norge var god i 1. halvår av 2015, men ble gradvis svekket i 2. halvår. I 2015 utstedte konsernet for første gang obligasjonslån i det svenske markedet.
Kredittmarkedet
Kredittmarginen som indikeres for nye lån utstedt av konsernet var stabil i 1. halvår, men økte i 2. halvår. Ved utgangen av året var kredittmarginen for 5 års pantesikret obligasjonslån indikert til 1,35 % (0,65), mens 12 måneders usikret sertifikatlån ble indikert til 0,85 % (0,35).
Renteutviklingen i Norge og Sverige
I Norge var den kortsiktige markeds-renten (3 mnd. Nibor) stabil frem til juni for deretter å falle til 1,13 % (1,48). Den langsiktige markedsrenten (10 års swap) varierte betydelig gjennom året, men var ved årsslutt nesten uendret på 1,86 % (1,91).
I Sverige falt den kortsiktige markedsrenten (3 mnd. Stibor) gjennom hele 2015 til -0,29 % (+0,26) ved slutten av året. Den lange svenske markedsrenten (10 års swap) falt frem til mai, men økte deretter kraftig til 1,66 % (1,26) ved årsslutt.
| Renteutvikling 5 siste år |
Konsernets finansielle risiko
Den finansielle risikoen kan deles i:
- Likviditetsrisiko
- Renterisiko
- Valutarisiko
- Kredittrisiko
Likviditetsrisiko
Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å betjene betalings- og øvrige gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Risikoen dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver, en moderat belåningsgrad, langsiktige låneavtaler og ved å anvende ulike finansieringskilder og -markeder.
Ved årsskiftet var konsernets samlede likviditetsreserve 3.525 millioner kroner (3.941).
Gjeldsporteføljen hadde ved årsskiftet en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,9 år (3,3).
9 % (24) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år, og refinansieringsbehovet det neste året vil kunne dekkes av eksisterende likviditetsreserver.
| Avdragsstruktur |
Renterisiko
Med renterisikoen menes risiko for endringer i konsernets kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge av renteendringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet.
Risikoen styres blant annet ved å ha en betydelig andel langsiktig rentebinding.
Ved årsskiftet var gjennomsnittlig rentebinding 5,1 år (5,0), og gjennomsnittlig rentesats var 3,61 % (3,95).
Konsernets finansielle instrumenter, renteswaper bokføres til markedsverdi. Renteswapene benyttes i hovedsak til å sikre konsernet langsiktige rentebinding og en forutsigbar kontantstrøm. Konsernets portefølje av renteswaper inngått for dette formålet var ved årsskiftet 11.187 millioner kroner (10.625), og hadde en markedsverdi på -2.049 millioner kroner (-2.154).
Markedsverdien påvirkes av endringer i det langsiktige rentenivået i Norge og Sverige. En endring i det langsiktige rentenivået med ett prosentpoeng antas å endre porteføljens markedsverdi med ca. 750-850 millioner kroner.
For ytterligere informasjon om konsernets finansielle forhold, henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no/finans.
| Renteregulering |
Valutarisiko
Olav Thon Eiendomsselskap har økonomisk risiko knyttet til valutakursen mellom norske og svenske kroner. Som følge av at konsernregnskapet avlegges i norske kroner, påvirkes både resultatet og egenkapitalen i de svenske datterselskapene av valutakursen.
Olav Thon Eiendomsselskap reduserer valutarisikoen ved gjeldsopptak i valuta og valutasikringsavtaler.
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler den avtalte leie.
Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer, og det er etablert gode rutiner i forbindelse med inngåelse og oppfølging av leieavtaler.
Konsernet har de senere år hatt relativt lave tap på leiekrav, og risikoen for at konsernet skal bli påført betydelige tap som følge av betalingsmislighold blant leietakerne, vurderes som moderat.
Operasjonell risiko
Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skal fungere som forutsatt.
Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav, og konsernets forvaltningssystemer vurderes som robuste.
Som en kvalitetssikring foretar også konsernets revisor systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning.
Fremtidsutsikter
Veksten i norsk økonomi er svært lav, og oljeprisfallet bidrar til svake vekstutsikter for norsk økonomi de nærmeste årene. Norges Bank har satt renten ned til 0,75 %, og det forventes ytterligere rentekutt i 2016.
Prisen på næringseiendom i Norge økte i 2015 som følge av høy etterspørsel både fra norske og internasjonale investorer. Forventninger om fortsatt lave renter tilsier høy etterspørsel etter næringseiendom, men usikkerhet i finansmarkedene antas å dempe etterspørselen.
På tross av lav vekst i norsk økonomi, forventes det fortsatt vekst i privat konsumet i Norge i kommende år, og rammebetingelsene for konsernets kjøpesentre vurderes derfor som positive.
I kontormarkedet i Oslo-området er ledigheten nå svakt fallende og leieprisene viser en stabil utvikling i de fleste områder av byen. Det forventes et noe svakere arbeidsmarked også i Oslo-området i tiden fremover, men på bakgrunn av lav nybygging av kontorer, forventes det et stabilt kontormarked fremover.
På tross av at Sveriges Riksbank har satt styringsrenten ned til -0,50 %, er utsiktene for privat konsumet i Sverige relativt gode.
Styret vurderer at konsernets solide markedsposisjon i eiendomsmarkedet og sterke finansielle stilling vil bidra til en tilfredsstillende resultatutvikling også i tiden fremover.
Erklæring i henhold til verdipapirhandellovens § 5-5
Vi bekrefter at konsernets og selskapets årsregnskap for 2015 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernet og selskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.
Styrets årsberetning gir så langt styret kjenner til, en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og selskapet, sammen men en beskrivelse av de meste sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Oversikt over grafer i Årsberetningen
