Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et bærende element er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige og langsiktige likviditetsreserver.
Strategien skal bidra til å redusere den finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. De finansielle risikofaktorene likviditets-, rente-, valuta- og kredittrisiko er beskrevet nærmere i styrets årsberetning.
| Årsberetningen |
Egenkapitalen var ved årsskiftet 18.026 millioner kroner (14.035) og egenkapitalandelen 40 % (36).
| Graf: Egenkapital |
Konsernet hadde per 31.12.15 en likviditetsreserve på 3.525 millioner kroner (3.941). Den består av kortsiktige plasseringer på 190 millioner kroner (283) og 3.335 millioner kroner (3.658) i ubenyttede kredittrammer hos de største nordiske bank- og kredittinstitusjonene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på de ubenyttede kredittrammene var 3,0 år (3,3).
| Graf: Likviditetsreserver og avdrag |
Ved årsskiftet hadde konsernet samlet 21.341 millioner kroner (20.308) i lån og ubenyttede kredittrammer. Lån utgjorde 18.006 millioner kroner (16.650) og ubenyttede kredittrammer 3.335 millioner kroner (3.658). Utenlandsk valuta (svenske kroner) sto for 18 % (13) av samlede lån.
Av samlede lån var 11.483 millioner kroner (9.270) finansiert hos bank- og kredittinstitusjoner og 6.523 millioner kroner (7.380) i de nordiske kapitalmarkedene. Fordelingen i kapitalmarkedet var hhv. 5.473 millioner kroner (5.480) i obligasjonsmarkedet og 1.050 millioner kroner (1.900) i sertifikatmarkedet.
| Graf: Rentebærende gjeld |
Konsernets lån hadde per 31.12.15 en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,9 år (3,3). 9 % (24), dvs. 1.571 millioner kroner (3.936), forfaller i 2016, mens 2 % (7) forfaller i 2021 eller senere.
| Graf: Avdrag |
Gjennomsnittsrente for konsernets lån var ved årsskiftet 3,61 % (3,95). For lån i norske kroner var gjennomsnittet 4,12 % (4,31), mens den for lån i svenske kroner var 1,26 % (1,46).
| Graf: Renter |
Gjennomsnittlig gjenværende rentebinding per 31.12.15 var 5,1 år (5,0). 38 % (36) forfaller i 2016, mens 51 % (63) forfaller i 2021 eller senere. Informasjon om konsernets renteswapavtaler fremkommer i note 20 i konsernregnskapet.
| Note 20 |
| Graf: Renteregulering |
Den største finansielle risiko er knyttet til konsernets tilgang til og pris på finansiering i bank- og kapitalmarkedet. Tilgang og pris avhenger blant annet av konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene, tilførselen av likviditet i det norske og svenske kapitalmarkedet, de norske og svenske markedsrentene og konsernets markedsvurderte kredittverdighet uttrykt gjennom kredittmargin.
Konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene opplevdes som relativt stabil i 2015. Utlånsvilligheten var relativt høy, men kredittmarginen økte noe mot slutten av året.
Tilførselen av likviditet i det norske og svenske kapitalmarkedet var god i første halvår av 2015, men ble stadig svakere i andre halvår. I 2015 utstedte konsernet sine første obligasjonslån i det svenske kapitalmarkedet. Indikert kredittmargin for konsernet var stabilt i første halvår, men økte relativt kraftig gjennom høsten. Ved utgangen av året var indikert kredittmargin for pantesikret obligasjonslån med løpetid på 5 år 1,35 % (0,65). Et usikret sertifikatlån med løpetid på 12 måneder ble indikert med kredittmargin på 0,85 % (0,35).
Den kortsiktige markedsrenten i Norge (3 mnd. nibor) var ganske stabil frem til juni for deretter å falle til 1,13 % (1,48) ved årsslutt. Den langsiktige markedsrenten (10 år swap) svingte mye gjennom året, men var ved årsslutt nesten uendret på 1,86 % (1,91). I Sverige falt den kortsiktige renten (3 mnd. stibor) gjennom hele 2015 til -0,29 % (+0,26) ved utgangen av året. Lange svenske markedsrenter (10 år swap) falt frem til mai, men økte deretter kraftig til 1,66 % (1,26) ved årsslutt.
Konsernets resultat og balanse påvirkes av markedsutviklingen i eiendoms- og rentemarkedene. Endringer i markedets avkastningskrav og markedsleie påvirker konsernets eiendomsverdier. Endringer i de lange markedsrentene er avgjørende for markedsverdien av konsernets renteswaper, mens utviklingen i de korte markedsrentene vil påvirke konsernets finansinntekter og -kostnader.
En økning i avkastningskravet (yield) fra dagens 5,5 % til 6,5 % og samtidig et fall i porteføljens markedsleie med 5 % vil eksempelvis redusere eiendomsverdiene med ca. 7,8 milliarder kroner. Konsernets egenkapital vil da reduseres med ca. 5,8 milliarder kroner og egenkapitalandelen reduseres til 33 %.
| Tabeller: Yield, leie og eiendomsverdier og egenkapitalandel |
En endring i de lange markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre markedsverdien på konsernets finansielle instrumenter med 750 - 800 millioner kroner.
En endring i de korte markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre årlige rentekostnader med ca. 70 millioner kroner.