Alle eiendommer er verdsatt basert på neddiskontering av fremtidige kontantstrømmer (DCF modell). Denne modellen anvender en rekke vesentlige ikke observerbare parametre. Disse parametrene inkluderer følgende:
Disse estimeres basert på faktisk lokasjon, type og tilstand på den aktuelle bygningen. Estimatene underbygges av eksisterende leieavtaler, samt nylig inngåtte leieavtaler for lignende eiendommer i det samme området.
Avkastningskravet fastsettes basert på eksisterende markedsrente, justert for estimert usikkerhet i forhold til størrelse og tidspunkt på de fremtidige kontantstrømmene.
Denne fastsettes med utgangspunkt i faktiske markedsforhold og forventede markedsforhold ved utgangen av eksisterende leieavtaler.
Eierkostnader, som er den delen av en eiendoms driftskostnader som gårdeier ikke viderefakturerer leietakerne, estimeres på bakgrunn av erfaringstall for eiendomssegment og eiendommens størrelse.
Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi. Verdsettelsen utføres av selskapets egne ansatte og godkjennes av selskapets styre. Som en kvalitetssikring av verdsettelsen innhentes det jevnlig verdivurderinger av konsernets investeringseiendommer fra to uavhengige rådgivere; DTZ og Newsec. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelfaktorer er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie og avkastningskrav. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. For fastleggelse av avkastningskravet vurderes eiendommens beliggenhet, attraktivitet, kvalitet, det generelle eiendomsmarkedet og kredittmarkedet, leietakers antatte soliditet og kontraktsstrukturen.
10 års swaprente
- inflasjonsforventninger
+ kredittmargin
+ eiendomsrisiko
= avkastningskrav
| Oversikt bevegelser 2017 | Note | Næringseiendom | Kjøpe-senter | Totalt 2017 |
| Virkelig verdi ved inngangen av året | 9 453 | 38 242 | 47 695 | |
| Tilgang: | ||||
| -Kjøp og påkostninger på investeringseiendom | 997 | 502 | 1 499 | |
| -Kjøp av selskaper | 5 | 0 | 9 | 9 |
| Aktiverte finansieringskostnader | 0 | 0 | 0 | |
| Netto endring som følger av justering til virkelig verdi | 873 | 1 343 | 2 216 | |
| Valutaeffekter | 0 | 181 | 181 | |
| Andre endringer | -95 | -70 | -165 | |
| Virkelig verdi ved utgangen av året | 11 228 | 40 207 | 51 435 | |
|
|
||||
| Oversikt bevegelser 2016 | Næringseiendom | Kjøpe-senter | Totalt 2016 | |
| Virkelig verdi ved inngangen av året | 8 141 | 32 036 | 40 177 | |
| Tilgang: | ||||
| -Kjøp og påkostninger på investeringseiendom | 398 | 402 | 800 | |
| -Kjøp av datterselskaper | 5 | 0 | 4 068 | 4 068 |
| Aktiverte finansieringskostnader | 0 | -1 | -1 | |
| Netto endring som følger av justering til virkelig verdi | 914 | 1 737 | 2 651 | |
| Virkelig verdi ved utgangen av året | 9 453 | 38 242 | 47 695 |
| Oversikt input til verdsettelser 2017 | Næringseiendom | Kjøpesenter |
| Verdsettelsesnivå | 3 | 3 |
| Verdsettelsesmodell | DCF | DCF |
| Verdi 31.12.2017 | 11 228 | 40 207 |
| Antall kvadratmeter | 272 760 | 1 197 196 |
| Faktisk leie per kvm. (range) | 800 - 15 000 | 550 - 11 000 |
| Faktisk leie per kvm. (snitt) | 1 937 | 1 938 |
| Lengde på eksisterende leiekontrakter (range) | 1 - 15 år | 1 - 10 år |
| Lengde på eksisterende leiekontrakter (snitt) | 4,1 år | 4,0 år |
| Markedsleie per kvm (range) | 800 - 15 000 | 550 - 11 000 |
| Markedsleie per kvm (snitt) | 2 046 | 1 999 |
| Forventet prisstigning | 2,0 % | 2,0 % |
| Faktisk ledighet | 3,5 % | 2,5 % |
| Diskonteringsrente (range) | 3,8 % - 9,0 % | 4,1 % - 8,5 % |
| Diskonteringsrente (snitt) | 4,92 % | 5,23 % |
| Næringseiendom | Kjøpesenter | |
| Oversikt input til verdsettelser 2016 | ||
| Verdsettelsesnivå | 3 | 3 |
| Verdsettelsesmodell | DCF | DCF |
| Verdi 31.12.2016 | 9 453 | 38 242 |
| Antall kvadratmeter | 275 229 | 1 188 046 |
| Faktisk leie per kvm. (range) | 800 - 15 000 | 550 - 11 000 |
| Faktisk leie per kvm. (snitt) | 1 864 | 1 937 |
| Lengde på eksisterende leiekontrakter (range) | 1 - 15 år | 1 - 10 år |
| Lengde på eksisterende leiekontrakter (snitt) | 4,1 år | 3,9 år |
| Markedsleie per kvm (range) | 800 - 15 000 | 550 - 11 000 |
| Markedsleie per kvm (snitt) | 1 996 | 1 937 |
| Forventet prisstigning | 2,1 % | 2,1 % |
| Faktisk ledighet | 3,6 % | 3,6 % |
| Diskonteringsrente (range) | 3,8 % - 9,0 % | 4,1 % - 9,0 % |
| Diskonteringsrente (snitt) | 5,23 % | 5,34 % |
| Regnskapsføring av disse eiendommene etter historisk kost prinsippet, hadde gitt følgende verdier: | 2017 | 2016 |
| Kostpris 31.12 | 30 110 | 28 720 |
| Akkumulerte avskrivninger pr 31.12 | -3 517 | -3 195 |
| Bokført verdi etter historisk kost 31.12 | 26 593 | 25 525 |
| Balanseført verdi av investeringseiendom som er pantsatt som sikkerhet for gjeld (se note 29): | 38 188 | 38 657 |
| Oppbyggingen av det gjennomsnittlige avkastningskravet for hovedsegmentene: | ||||
| 2017 | 2016 | |||
| Næringseiendom | Kjøpesenter- eiendom | Næringseiendom | Kjøpesenter- eiendom | |
| 10 års swaprente pr 31.12 | 1,9 % | 1,9 % | 1,9 % | 1,9 % |
| Inflasjonsforventning | 2,0 % | 2,0 % | 2,1 % | 2,1 % |
| Kredittmarginer | 1,7 % | 1,7 % | 1,8 % | 1,8 % |
| Eiendomsrisiko | 3,3 % | 3,6 % | 3,6 % | 3,7 % |
| Avkastningskrav | 4,92 % | 5,23 % | 5,23 % | 5,34 % |
| Netto leieinntekter: | 2017 | 2016 |
| Leieinntekter fra investeringseiendommer | 2 770 | 2 579 |
| Direkte kostnadsførte driftskostnader inkl. vedlikehold ikke belastet leietaker, tilknyttet investeringseiendommer som har gitt leieinntekter | 219 | 251 |
| Direkte kostnadsførte driftskostnader knyttet til ikke utleide investeringseiendommer | 91 | 85 |
| Netto leieinntekter | 2 460 | 2 243 |
Estimerte endringer eiendomsverdier som følge av endring i avkastningskrav og markedsleie:
| Leienivå | ||||
| Avkastningskrav | - 5% | Uendret | + 5% | |
| - 1,0 %-poeng | 60 184 | 63 235 | 66 286 | |
| - 0,5 %-poeng | 53 979 | 56 703 | 59 428 | |
| Uendret | 48 973 | 51 435 | 53 896 | |
| + 0,5 %-poeng | 44 851 | 47 095 | 49 339 | |
| + 1,0 %-poeng | 41 396 | 43 458 | 45 521 | |