Alle eiendommer er verdsatt basert på neddiskontering av fremtidige kontantstrømmer (DCF modell). Denne modellen anvender en rekke vesentlige ikke observerbare parametre. Disse parametrene inkluderer følgende:
Fremtidige leieinnbetalinger:
Disse estimeres basert på faktisk lokasjon, type og tilstand på den aktuelle bygningen. Estimatene underbygges av eksisterende leieavtaler, samt nylig inngåtte leieavtaler for lignende eiendommer i det samme området.
Avkastningskrav (Yield):
Avkastningskravet fastsettes basert på eksisterende markedsrente, justert for estimert usikkerhet i forhold til størrelse og tidspunkt på de fremtidige kontantstrømmene.
Estimert ledighet:
Denne fastsettes med utgangspunkt i faktiske markedsforhold og forventede markedsforhold ved utgangen av eksisterende leieavtaler.
Eierkostnader:
Eierkostnader estimeres basert på estimerte vedlikeholdskostnader for å opprettholde bygningens kapasitet over den økonomiske levetiden.
Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi basert på innhentede verdivurderinger fra to uavhengige verdivurderere, DTZ og Newsec. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelfaktorer er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. For fastleggelse av avkastningskravet vurderes eiendommens beliggenhet, attraktivitet, kvalitet, det generelle eiendomsmarkedet og kredittmarkedet, leietakers antatte soliditet og kontraktsstrukturen.
Avkastningskravet bygges opp på følgende måte:
10 års swaprente
- inflasjonsforventninger
+ kredittmargin
+ eiendomsrisiko
= avkastningskrav
Oversikt bevegelser 2013 |
Note | Næringseiendom | Kjøpesenter | Totalt 2013 |
| Virkelig verdi ved inngangen av året | 6 611 | 23 880 | 30 490 | |
| Tilgang: | ||||
| -Kjøp og påkostninger på eiendom | 148 | 706 | 854 | |
| -Kjøp av selskaper | 8 | 0 | 901 | 901 |
| Aktiverte finansieringskostnader | 0 | 5 | 5 | |
| Netto endring som følger av justering til virkelig verdi | 268 | 507 | 775 | |
| Virkelig verdi ved utgangen av året | 7 027 | 25 998 | 33 025 |
Oversikt bevegelser 2012 |
Note | Næringseiendom | Kjøpesenter | Totalt 2012 |
| Virkelig verdi ved inngangen av året | 6 209 | 22 095 | 28 304 | |
| Tilgang: | ||||
| -Kjøp og påkostninger på eiendom | 220 | 700 | 920 | |
| -Kjøp av datterselskaper | 8 | 0 | 356 | 356 |
| Aktiverte finansieringskostnader | 0 | 8 | 8 | |
| Netto endring som følger av justering til virkelig verdi | 182 | 721 | 902 | |
| Virkelig verdi ved utgangen av året | 6 611 | 23 880 | 30 490 |
Oversikt input til verdsettelser 2013 |
Næringseiendom | Kjøpesenter |
| Verdsettelsesnivå | 3 | 3 |
| Verdsettelsesmodell | DCF | DCF |
| Verdi 31.12.2013 | 7 027 | 25 998 |
| Antall kvadratmeter | 283 200 | 1 216 700 |
| Faktisk leie kvm (range) | 400 - 14 350 | 650 - 26 900 |
| Faktisk leie kvm (snitt) | 1 749 | 1497 |
| Lenge på eksisterende leiekontrakter (range) | 3 mnd - 20 år | 3 mnd - 20 år |
| Lenge på eksisterende leiekontrakter (snitt) | 4,2 år | 4,3 år |
| Markedsleie kvm (range) | 400 - 14 350 | 650 - 26 900 |
| Markedsleie kvm (snitt) | 1 760 | 1 497 |
| Forventet prisstigning | 2,1 % | 2,1 % |
| Faktisk ledighet | 1,7 % | 2,5 % |
| Diskonteringsrente (range) | 5,0 % - 10,0 % | 5,0% - 9,0% |
| Diskonteringsrente (snitt) | 6,4 % | 6,1 % |
Oversikt input til verdsettelser 2012 |
Næringseiendom | Kjøpesenter |
| Verdsettelsesnivå | 3 | 3 |
| Verdsettelsesmodell | DCF | DCF |
| Verdi 31.12.2012 | 6 611 | 23 880 |
| Antall kvadratmeter | 284 700 | 1 113 400 |
| Faktisk leie kvm (range) | 400 - 14 350 | 650 - 26 900 |
| Faktisk leie kvm (snitt) | 1 671 | 1 513 |
| Lenge på eksisterende leiekontrakter (range) | 3 mnd - 20 år | 3 mnd - 20 år |
| Lenge på eksisterende leiekontrakter (snitt) | 4,1 år | 4,4 år |
| Markedsleie kvm(range) | 400 - 14 350 | 650 - 26 900 |
| Markedsleie kvm (snitt) | 1 678 | 1513 |
| Forventet prisstigning | 2,0 % | 2,0 % |
| Faktisk ledighet | 4,1 % | 2,1 % |
| Diskonteringsrente (range) | 5,5 % - 10,0 % | 5,0 % - 9,0 % |
| Diskonteringsrente (snitt) | 6,8 % | 6,1 % |
Regnskapsføring av disse driftsmidlene etter historisk kost prinsippet, hadde gitt følgende verdier:
| Kostpris inkl oppskrivninger 31.12 | 3 303 | 18 701 |
| Akkumulerte avskrivninger pr 31.12 | -420 | -2 376 |
| Bokført verdi 31.12 | 2 883 | 16 325 |
| 2012 | 2013 | |
| Balanseført verdi som er pantsatt som sikkerhet for banklån er (se note 23): | 25 759 | 22 714 |
Den seneste verdsettelsen ble foretatt 31.12.2013. Gjennomsnittlig avkastningskrav var 6,2 % (6,2).
Gjennomsnittlig avkastningskrav fordelt på eiendomssegmentene viser følgende:
Endringer i avkastningskrav og markedsleie antas å påvirke eiendomsverdiene som følger:
| Markedsverdi eiendom | Leienivå | ||
| Yield | - 5% | Uendret | + 5% |
| - 1,0 %-poeng | 37 346 | 39 265 | 41 184 |
| - 0,5 %-poeng |
34 120 | 35 869 | 37 618 |
| Uendret |
31 418 | 33 025 | 34 632 |
| + 0,5 %-poeng | 29 122 | 30 608 | 32 094 |
| + 1,0 %-poeng | 27 148 | 28 530 | 29 912 |
Endring i utleiegraden vil påvirke verdiene / hensyntas i verdivurderingen gjennom endring i eiendommens avkastningskrav.
Pr. 31.12.13 er det gjennomsnittlige avkastningskravet for hovedsegmentene bygget opp som følger:
| 2013 | 2012 | |||
| Kjøpesentereiendom | Næringseiendom | Kjøpesentereiendom | Næringseiendom | |
| 10 års swaprente 1) | 3,4 % | 3,4 % | 3,1 % | 3,1 % |
| Inflasjonsforventninger 2) | 2,1 % | 2,1 % | 2,0 % | 2,0 % |
| Kredittmarginer | 2,0 % | 2,0 % | 2,3 % | 2,3 % |
| Eiendomsrisiko | 2,8 % | 3,1 % | 2,7 % | 3,4 % |
| Avkastningskrav | 6,1 % | 6,4 % | 6,1 % | 6,8 % |
1) = Rente pr. 31.12.13
2) = Snitt neste 10 år i h.t. prognoser
Netto leieinntekter: |
2013 | 2012 |
| Leieinntekter fra investeringseiendommer | 2 122 | 1 986 |
| Direkte kostnadsførte driftskostnader inkl. vedlikehold ikke belastet leietaker, tilknyttet investeringseiendommer som har gitt leieinntekter |
140 | 93 |
| Direkte kostnadsførte driftskostnader knyttet til ikke utleide investeringseiendommer | 52 | 40 |
| Netto leieinntekter | 1 930 | 1 853 |