Finansielle forhold

Finansiell strategi

Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Viktige elementer i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer.

Strategien skal bidra til å redusere den finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. De finansielle risikofaktorene likviditets-, rente-, valuta- og kredittrisiko er beskrevet nærmere i styrets årsberetning

Årsberetningen


Soliditet

Egenkapitalen var 28.136 millioner kroner (27.819) og egenkapitalandelen 47 % (46).

Graf 1: Egenkapital

Likviditet

Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 7.226 millioner kroner (6.796), bestående av kortsiktige plasseringer på 484 millioner kroner (386) og ubenyttede langsiktige kreditt-rammer på 6.742 millioner kroner (6.410). 26 % (23) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år, og refinansieringsbehovet det neste året vil kunne dekkes av eksisterende likviditetsreserver.   

Graf 2: Likviditetsreserver og avdrag

Gjeldsportefølje

Ved årsskiftet var samlede kredittrammer på 27.745 millioner kroner (27.891), hvorav ubenyttet del utgjorde 6.742 millioner kroner (6.410). Rentebærende gjeld var dermed 21.003 millioner kroner (21.481).

Ved årsskiftet var 86 % av konsernets rentebærende gjeld nominert i norske kroner, med en gjennomsnittsrente på 3,35 %. 14 % av gjelden var opptatt i svenske kroner, og hadde en gjennomsnittsrente på 1,20 %.

Ved årsskiftet var utestående sertifikat- og obligasjonsgjeld 10.914 millioner kroner (11.010), fordelt på:
Norge: 8.723 millioner NOK (7.880)
Sverige: 2.100 millioner SEK (3.315)

Graf 3: Rentebærende gjeld

Avdrag

Gjelden hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,6 år (2,4), og 23 % (26) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år. 

Graf 4: Avdrag

Renter

Ved årsskiftet var 86 % av konsernets rentebærende gjeld nominert i norske kroner, med en gjennomsnittsrente på 3,35 %. 14 % av gjelden var opptatt i svenske kroner, og hadde en gjennomsnittsrente på 1,20 %.

Graf 5: Renter

Ved årsskiftet hadde konsernet en fastrente andel på 55 % (51), med en gjennomsnittlig rentebinding på 3,6 år (3,6).

Graf 6: Renteregulering

Markedsutvikling

Finansiell risiko for Olav Thon Eiendomsselskap vurderes i hovedsak å være konsernets tilgang til finansiering i bank- og kapitalmarkedene og prisen på finansiering.

Tilgangen til finansiering avhenger både av utviklingen i finansmarkedene og konsernets kredittverdighet.

Risikoen dempes ved lav belåningsgrad, balansert gjeldsportefølje og betydelige likviditetsreserver.

Prisen på finansiering avhenger av markedsrentene og den spesifikke kredittmargin som konsernet må betale.

Kredittmarginen er igjen knyttet opp mot konsernets kredittverdighet og utviklingen i kredittmarkedet.

Tilgang til finansiering var god både i bank- og kapitalmarkedet største delen av året. Unntak er en periode i mars, da utbruddet av koronapandemien begrenset finansieringsmuligheter i kapitalmarkedet. Fra om med juni har både bank- og kapitalmarkedet utviklet seg positivt.

Som følge av koronapandemien kuttet Norges Bank renten med 1,50 % til 0 %, og den korte norske pengemarkedsrenten (3 mnd. NIBOR) falt til 0,49 % (1,86) ved årsslutt. Den lange pengemarkedsrenten (10 års swaprente) falt fra 2,06 % til 1,30 % ved årsslutt.

Riksbanken i Sverige holdt renten uendret på 0 % i 2020, men den korte pengemarkedsrenten (3 mnd. STIBOR) falt til -0,05 % ved årsslutt (0,20 %). Den lange pengemarkedsrenten (10 års swaprente) falt fra 0,67 % til 0,39 % ved årsskiftet.

Sensitivitet

Konsernets resultat og balanse påvirkes av markedsutviklingen i eiendoms- og rentemarkedene. Endringer i markedets avkastningskrav og markedsleie påvirker konsernets eiendomsverdier. Endringer i de lange markedsrentene er avgjørende for markedsverdien av konsernets renteswaper, mens utviklingen i de korte markedsrentene vil påvirke konsernets finansinntekter og -kostnader.  

Eiendomsverdier og egenkapitalandel

Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes ved omsetning av næringseiendom og endringer i markedsleie for eiendommene, påvirker eiendomsverdiene direkte. Beregninger av dette finnes i note 14 i årsrapporten.

Tabeller: yield, leie og eiendomsverdier og egenkapital

Lange markedsrenter og finansielle instrumenter

Markedsverdien påvirkes av endringer i det langsiktige rentenivået og av volatiliteten i finans markedene i Norge og Sverige. En endring i rentenivået med ett prosentpoeng antas å endre porteføljens markedsverdi med ca. 750 - 850 millioner kroner.

 

Oversikt over grafer og tabeller

Graf  1 over egenkapital

graf2-likviditetsreserver-og-avdrag

graf3-rentebaerende-gjeld

graf4-avdrag

graf5-renter

graf6-renteregulering

tabell2-egenkapitalandel