Finansielle forhold

Finansiell strategi

Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et bærende element er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige og langsiktige likviditetsreserver.

Strategien skal bidra til å redusere den finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. De finansielle risikofaktorene likviditets-, rente-, valuta- og kredittrisiko er beskrevet nærmere i styrets årsberetning.

Årsberetningen


Soliditet

Egenkapitalen var ved årsskiftet 26.827 millioner kroner (24.580) og egenkapitalandelen 46 % (44). 

Graf: Egenkapital

Likviditet

Konsernet hadde per 31.12.18 en likviditetsreserve på 7.168 millioner kroner (8.137). Den består av kortsiktige plasseringer på 305 millioner kroner (366) og 6.863 millioner kroner (7.771) i ubenyttede kredittrammer hos de største nordiske bank- og kredittinstitusjonene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på de ubenyttede kredittrammene var 3,5 år (2,4).

Graf: Likviditetsreserver og avdrag

Gjeldsportefølje

Ved årsskiftet hadde konsernet samlet 28.460 millioner kroner (29.485) i lån og ubenyttede kredittrammer. Lån utgjorde 21.597 millioner kroner (21.713) og ubenyttede kredittrammer 6.863 millioner kroner (7.771). Utenlandsk valuta (svenske kroner) sto for 17 % (17) av samlede lån.

Av samlede lån var 9.748 millioner kroner (8.555) finansiert hos bank- og kredittinstitusjoner og 11.849 millioner kroner (13.159) i de nordiske kapitalmarkedene. Fordelingen i kapitalmarkedet var hhv. 8.731 millioner kroner (8.759) i obligasjonsmarkedet og 3.188 millioner kroner (4.399) i sertifikatmarkedet.

Graf: Rentebærende gjeld

Avdrag

Konsernets lån hadde per 31.12.18 en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,1 år (2,4). 28 % (35), dvs. 6.137 millioner kroner (7.578), forfaller i 2019, mens 2 % (10) forfaller i 2024 eller senere. 

Graf: Avdrag

Renter

Gjennomsnittsrente for konsernets lån var ved årsskiftet 3,04 % (2,98). For lån i norske kroner var gjennomsnittet 3,48 % (3,45), mens den for lån i svenske kroner var 0,78 % (0,71). 

Graf: Renter

Gjennomsnittlig gjenværende rentebinding per 31.12.18 var 3,8 år (3,8). 46 % (42) forfaller i 2019, mens 45 % (38) forfaller i 2024 eller senere. Informasjon om konsernets renteswapavtaler fremkommer i note 21 i konsernregnskapet.

Graf: Renteregulering

Markedsutvikling

Den største finansielle risiko er knyttet til konsernets tilgang til og pris på finansiering i bank- og kapitalmarkedet. Tilgang og pris avhenger blant annet av konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene, tilførselen av likviditet i det norske og svenske kapitalmarkedet, de norske og svenske markedsrentene og konsernets markedsvurderte kredittverdighet uttrykt gjennom kredittmargin.

Konkurransesituasjonen i den nordiske banksektoren økte i 2018, noe som medførte reduserte kredittmarginer og noe økt utlånsvillighet.

Finansieringsmulighetene var gode både i det norske og svenske kapitalmarkedet i første halvår av 2018, men svekket seg utover høsten. Indikert kredittmargin for konsernet var stabil i første halvår, men økte i siste del av andre halvår. Ved utgangen av året var indikert kredittmargin for pantesikret obligasjonslån med løpetid på 5 år 1,15 % (0,75). Et usikret sertifikatlån med løpetid på 12 måneder ble indikert med kredittmargin på 0,50 % (0,35).

Den kortsiktige markedsrenten i Norge (3 mnd. nibor) var stigende gjennom mesteparten av året og var 1,27 % (0,81) ved årsslutt. Den langsiktige markedsrenten (10 år swap) steg mye i starten av året og falt en del i slutten av året til 2,11 % (1,94). I Sverige var den kortsiktige renten (3 mnd. stibor) stabil i store deler av 2018, men den steg mye i årets to siste måneder til -0,13 % (-0,48) ved utgangen av året. Lange svenske markedsrenter (10 år swap) steg en del i starten av 2018 for deretter å falle mesteparten av året til 1,13 % (1,20) ved årsslutt.

Sensitivitet

Konsernets resultat og balanse påvirkes av markedsutviklingen i eiendoms- og rentemarkedene. Endringer i markedets avkastningskrav og markedsleie påvirker konsernets eiendomsverdier. Endringer i de lange markedsrentene er avgjørende for markedsverdien av konsernets renteswaper, mens utviklingen i de korte markedsrentene vil påvirke konsernets finansinntekter og -kostnader. 

Eiendomsverdier og egenkapitalandel

En økning i avkastningskravet (yield) fra dagens 5,1 % til 6,1 % og samtidig et fall i porteføljens markedsleie med 5 % vil eksempelvis redusere eiendomsverdiene med ca. 10,9 milliarder kroner. Konsernets egenkapital vil da reduseres med ca. 8,5 milliarder kroner og egenkapitalandelen reduseres til 38 %. 

Tabeller: yield, leie og eiendomsverdier og egenkapital

Lange markedsrenter og finansielle instrumenter

En endring i de lange markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre markedsverdien på konsernets finansielle instrumenter med 750 - 850 millioner kroner. 

Korte markedsrenter og rentekostnader

En endring i de korte markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre årlige rentekostnader med ca. 100 millioner kroner. 

 

Oversikt over grafer og tabeller

Graf over egenkapital

graf2-likviditetsreserver-og-avdrag

graf3-rentebaerende-gjeld

graf4-avdrag

graf5-renter

graf6-renteregulering

tabell2-egenkapitalandel