Finansielle forhold

Finansiell strategi

Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Viktige elementer i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer.

Strategien skal bidra til å redusere den finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. De finansielle risikofaktorene likviditets-, rente-, valuta- og kredittrisiko er beskrevet nærmere i styrets årsberetning.

Årsberetningen


Soliditet

Egenkapitalen var ved årsskiftet 27.819 millioner kroner (26.827) og egenkapitalandelen 46 % (46). 

Graf: Egenkapital

Likviditet

Konsernet hadde per 31.12.19 en likviditetsreserve på 6.796 millioner kroner (7.168). Den består av kortsiktige plasseringer på 386 millioner kroner (305) og 6.410 millioner kroner (6.863) i ubenyttede kredittrammer hos de største nordiske bank- og kredittinstitusjonene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på de ubenyttede kredittrammene var 2,8 år (3,5).   

Graf: Likviditetsreserver og avdrag

Gjeldsportefølje

Ved årsskiftet hadde konsernet samlet 27.890 millioner kroner (28.460) i lån og ubenyttede kredittrammer. Lån utgjorde 21.481 millioner kroner (21.597) og ubenyttede kredittrammer 6.410 millioner kroner (6.863). Utenlandsk valuta (svenske kroner) sto for 16 % (17) av samlede lån.

Av samlede lån var 10.471 millioner kroner (9.748) finansiert hos bank- og kreditt-institusjoner og 11.010 millioner kroner (11.849) i de nordiske kapitalmarkedene. Fordelingen i kapitalmarkedet var hhv. 8.752 millioner kroner (8.731) i obligasjonsmarkedet og 2.258 millioner kroner (3.188) i sertifikatmarkedet.

Graf: Rentebærende gjeld

Avdrag

Konsernets lån hadde per 31.12.19 en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,4 år (2,1). 23 % (28), dvs. 4.913 millioner kroner (6.137), forfaller i 2020, mens 12 % (2) forfaller i 2025 eller senere.  

Graf: Avdrag

Renter

Gjennomsnittsrente for konsernets lån var ved årsskiftet 3,27 % (3,04). For lån i norske kroner var gjennomsnittet 3,71 % (3,48), mens den for lån i svenske kroner var 0,98 % (0,78). 

Graf: Renter

Gjennomsnittlig gjenværende rentebinding per 31.12.19 var 3,6 år (3,8). 51 % (46) forfaller i 2020, mens 43 % (45) forfaller i 2025 eller senere. Informasjon om konsernets renteswapavtaler fremkommer i note 21 i konsernregnskapet.

Graf: Renteregulering

Markedsutvikling

Finansielle risiko for Olav Thon Eiendomsselskap vurderes i hovedsak å være l konsernets tilgang til finansiering i bank- og kapitalmarkedet og prisen på finansiering.

Tilgangen til finansiering avhenger blant annet av konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene, tilførselen av likviditet i det norske og svenske kapitalmarkedet, de norske og svenske markedsrentene og konsernets kredittverdighet uttrykt gjennom en markedsbasert kredittmargin.

Konkurransesituasjonen i den nordiske banksektoren var relativt stabil i 2019, og både tilbudet og prisen på finansiering var noenlunde uendret gjennom året.

Kapitalmarkedene både i Norge og Sverige utviklet seg positivt, og finansieringsmulighetene var gode i 2019.

I september emitterte konsernet for første gang siden 2006 obligasjonslån uten pante-sikkerhet i Norge. Etter dette har samtlige låneopptak i kapitalmarkedet vært usikret. Kredittmarginen som indikeres for nye lån utstedt av konsernet, sank gradvis i 2. halvår etter en stabil utvikling i 1. halvår. Ved utgangen av året var kredittmarginen for 5 års usikret obligasjonslån indikert til 0,85 % (1,25), mens 12 måneders usikret sertifikatlån ble indikert med kredittmargin på 0,35 % (0,50).

Den korte markedsrenten i Norge (3 mnd. nibor) steg gjennom mesteparten av året og var 1,86 % (1,27) ved årsslutt. Den lange markedsrenten (10 år swap) hadde en fallende trend frem til høsten hvoretter den steg til 2,06 % (2,11) ved årsslutt. I Sverige var den korte markedsrenten (3 mnd. stibor) svakt stigende i store deler av 2019 til 0,20 % (-0,13) ved utgangen av året. Lange svenske markedsrenter (10 år swap) falt frem til høsten for deretter å øke til 0,67% (1,13) ved årsslutt.

Sensitivitet

Konsernets resultat og balanse påvirkes av markedsutviklingen i eiendoms- og rentemarkedene. Endringer i markedets avkastningskrav og markedsleie påvirker konsernets eiendomsverdier. Endringer i de lange markedsrentene er avgjørende for markedsverdien av konsernets renteswaper, mens utviklingen i de korte markedsrentene vil påvirke konsernets finansinntekter og -kostnader.  

Eiendomsverdier og egenkapitalandel

En økning i avkastningskravet (yield) fra dagens 5,1 % til 6,1 % og samtidig et fall i porteføljens markedsleie med 5 % vil eksempelvis redusere eiendomsverdiene med ca. 11,0 milliarder kroner. Konsernets egenkapital vil da reduseres med ca. 8,6 milliarder kroner og egenkapitalandelen reduseres til 39 %. 

Tabeller: yield, leie og eiendomsverdier og egenkapital

Lange markedsrenter og finansielle instrumenter

En endring i de lange markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre markedsverdien på konsernets finansielle instrumenter med 750 - 850 millioner kroner. 

Korte markedsrenter og rentekostnader

En endring i de korte markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre årlige rentekostnader med ca. 100 millioner kroner. 

 

Oversikt over grafer og tabeller

Graf over egenkapital

graf2-likviditetsreserver-og-avdrag

graf3-rentebaerende-gjeld

graf4-avdrag

graf5-renter

graf6-renteregulering

tabell2-egenkapitalandel