Finansielle forhold

Finansiell strategi

Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et bærende element er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige og langsiktige likviditetsreserver.

Strategien skal bidra til å redusere den finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. De finansielle risikofaktorene likviditets-, rente-, valuta- og kredittrisiko er beskrevet nærmere i styrets årsberetning.

Årsberetningen

 

Soliditet

Egenkapitalen var ved årsskiftet 24.580 millioner kroner (21.397) og egenkapitalandelen 44 % (41). 

Graf: Egenkapital

Likviditet

Konsernet hadde per 31.12.17 en likviditetsreserve på 8.137 millioner kroner (4.950). Den består av kortsiktige plasseringer på 366 millioner kroner (325) og 7.771 millioner kroner (4.625) i ubenyttede kredittrammer hos de største nordiske bank- og kredittinstitusjonene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på de ubenyttede kredittrammene var 2,4 år (1,7).

Graf: Likviditetsreserver og avdrag

Låneportefølje

Ved årsskiftet hadde konsernet samlet 29.485 millioner kroner (25.877) i lån og ubenyttede kredittrammer. Lån utgjorde 21.713 millioner kroner (21.252) og ubenyttede kredittrammer 7.771 millioner kroner (4.625). Utenlandsk valuta (svenske kroner) sto for 17 % (16) av samlede lån.

Av samlede lån var 8.555 millioner kroner (11.340) finansiert hos bank- og kredittinstitusjoner og 13.159 millioner kroner (9.913) i de nordiske kapitalmarkedene. Fordelingen i kapitalmarkedet var hhv. 8.759 millioner kroner (7.536) i obligasjonsmarkedet og 4.399 millioner kroner (2.377) i sertifikatmarkedet. 

Graf: Rentebærende gjeld

Avdrag

Konsernets lån hadde per 31.12.17 en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,4 år (2,7). 35 % (22), dvs. 7.578 millioner kroner (4.669), forfaller i 2018, mens 10 % (4) forfaller i 2023 eller senere. 

Graf: Avdrag

Renter

Gjennomsnittsrente for konsernets lån var ved årsskiftet 2,98 % (3,24). For lån i norske kroner var gjennomsnittet 3,45 % (3,70), mens den for lån i svenske kroner var 0,71 % (0,86). 

Graf: Renter

Gjennomsnittlig gjenværende rentebinding per 31.12.17 var 3,8 år (4,1). 42 % (48) forfaller i 2018, mens 38 % (39) forfaller i 2023 eller senere. Informasjon om konsernets renteswapavtaler fremkommer i note 22 i konsernregnskapet.

Graf: Renteregulering

Markedsutvikling

Den største finansielle risiko er knyttet til konsernets tilgang til og pris på finansiering i bank- og kapitalmarkedet. Tilgang og pris avhenger blant annet av konkurransesituasjonen mellom de store nordiske bank- og kredittinstitusjonene, tilførselen av likviditet i det norske og svenske kapitalmarkedet, de norske og svenske markedsrentene og konsernets markedsvurderte kredittverdighet uttrykt gjennom kredittmargin.

Konkurransesituasjonen i den nordiske banksektoren var noe økende i 2017, med reduserte kredittmarginer og økt utlånsvillighet.

Finansieringsmulighetene var gode både i det norske og svenske kapitalmarkedet i 2017 og konsernet utvidet rammen for sertifikatlån i det svenske markedet fra 1,5 til 3,0 milliarder svenske kroner. Indikert kredittmargin for konsernet var fallende gjennom hele året. Ved utgangen av året var indikert kredittmargin for pantesikret obligasjonslån med løpetid på 5 år 0,75 % (0,90). Et usikret sertifikatlån med løpetid på 12 måneder ble indikert med kredittmargin på 0,35 % (0,50).

Den kortsiktige markedsrenten i Norge (3 mnd. nibor) var fallende gjennom mesteparten av året var 0,81 % (1,17) ved årsslutt. Den langsiktige markedsrenten (10 år swap) var stabil og avsluttet året på 1,94 % (1,95). I Sverige steg den kortsiktige renten (3 mnd. stibor) gjennom hele 2017, kun avbrutt av et fall på høsten, til -0,48 % (-0,59) ved utgangen av året. Lange svenske markedsrenter (10 år swap) hadde en relativt stabil utvikling gjennom året og var 1,20 % (1,10) ved årsslutt. 

Sensitivitet

Konsernets resultat og balanse påvirkes av markedsutviklingen i eiendoms- og rentemarkedene. Endringer i markedets avkastningskrav og markedsleie påvirker konsernets eiendomsverdier. Endringer i de lange markedsrentene er avgjørende for markedsverdien av konsernets renteswaper, mens utviklingen i de korte markedsrentene vil påvirke konsernets finansinntekter og -kostnader. 

Eiendomsverdier og egenkapitalandel

En økning i avkastningskravet (yield) fra dagens 5,2 % til 6,2 % og samtidig et fall i porteføljens markedsleie med 5 % vil eksempelvis redusere eiendomsverdiene med ca. 10,0 milliarder kroner. Konsernets egenkapital vil da reduseres med ca. 7,7 milliarder kroner og egenkapitalandelen reduseres til 36 %.

Tabeller: yield, leie og eiendomsverdier og egenkapital

Lange markedsrenter og finansielle instrumenter

En endring i de lange markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre markedsverdien på konsernets finansielle instrumenter med 750 - 850 millioner kroner. 

Korte markedsrenter og rentekostnader

En endring i de korte markedsrentene med ett prosentpoeng antas å endre årlige rentekostnader med ca. 90 millioner kroner. 

 

Oversikt over grafer og tabeller

graf1-egenkapital

graf2-likviditetsreserver-og-avdrag

graf3-rentebaerende-gjeld

graf4-avdrag

graf5-renter

graf6-renteregulering

tabell1-eiendomsverdier

tabell2-egenkapitalandel