Årsberetning 2016
Olav Thon Eiendomsselskap hadde et godt resultat i 2016, preget av vekst i leieinntektene, verdiøkning på konsernets investeringseiendommer og stabile finanskostnader.
Hovedpunktene i årsregnskapet for 2016 er som følger:
- Konsernets leieinntekter var 2.590 millioner kroner (2.274).
- Resultat før skatter beløp seg til 4.484 millioner kroner (4.407).
- Verdiendringer av investeringseiendommer og finansielle instrumenter utgjorde 2.984 millioner kroner (3.025).
- Resultat før skatter og verdiendringer var 1.500 millioner kroner (1.381).
- Netto kontantstrøm fra drift utgjorde 1.350 millioner kroner (1.093).
- Egenkapital per aksje økte i 2016 med 19 % til 197 kroner (166), og egenkapitalandel var 41 % (40) ved årsskiftet.
- Konsernets likviditetsreserve var ved årsskiftet 4.950 millioner kroner (3.525).
Redegjørelse for regnskapet
Rapportering (IFRS) som utstedt av IASB og vedtatt av EU. Regnskapsprinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert.
I henhold til regnskapslovens krav bekrefter styret at grunnlaget for fortsatt drift er til stede, og at årsregnskapet for 2016 er utarbeidet i samsvar med dette.
Det er ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som vurderes å være av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat per 31.12.16.
Resultat og balansesammendrag
Balanse per 31.12.16
Konsernets eiendeler hadde en samlet verdi på 52.529 millioner kroner (44.789), hvorav investerings-eiendommene utgjorde 47.695 millioner kroner (40.177).
Konsernets andel av egenkapitalen i felleskontrollerte og tilknyttede selskap (FKS/TS) var 2.646 millioner kroner (2.712).
Den samlede egenkapitalen var 21.397 millioner kroner (18.040) og egenkapitalandelen var 41 % (40).
Egenkapital per aksje (aksjonærenes andel) var 197 kroner (166), “Substansverdi per aksje” er beregnet til 240 kroner (203) (EPRA NNNAV). 1) se nøkkeltall for definisjon
Konsernets rentebærende gjeld var 21.252 millioner kroner (18.006), og belåningsgraden (“Loan to Value”) var 44 % (44).
| Egenkapital per aksje |
Resultatsammendrag for 2016
Resultat før skatter ble 4.484 millioner kroner (4.407).
Samlede verdiendringer av investeringseiendommer og finansielle instrumenter utgjorde 2.984 millioner kroner (3.025).
Resultat før skatter og verdiendringer var 1.500 millioner kroner (1.382).
Leieinntekter og eiendomsrelaterte kostnader
Leieinntektene beløp seg til 2.590 millioner kroner (2.274), og økningen fra i fjor forklares både av nye eiendommer og ferdigstilte eiendomsprosjekter.
Andre eiendomsrelaterte inntekter var 835 millioner kroner (822), og består i hovedsak av innbetalinger fra konsernets leietakere til dekning av eiendommenes felleskostnader og drift av senterforeninger.
Eiendomsrelaterte kostnader beløp seg til 1.183 millioner kroner (1.072), hvorav ovennevnte felleskostnader inngår med 750 millioner kroner (757).
Vedlikeholdskostnader på eiendomsporteføljen utgjorde 121 millioner kroner (77).
Netto leieinntekter utgjorde 2.243 millioner kroner (2.024).
Verdien av konsernets investeringseiendommer økte med 2.651 millioner kroner (2.806).
Økt markedsverdi fremkommer både som følge av lavere gjennomsnittlig avkastningskrav og økte leieinntekter på eiendomsporteføljen.
Lavere avkastningskrav er i hovedsak forårsaket av høy etterspørsel etter næringseiendom som investeringsobjekt.
Andel resultat i felleskontrollerte og tilknyttede selskap
Konsernets andel av resultat i FKS/TS utgjorde 315 millioner kroner (238).
Økningen fra i fjor kan i stor grad forklares av økt markedsverdi på investeringseiendommer også i denne delen av eiendomsporteføljen.
Den samlede oversikt over resultat og balanse for disse selskapene finnes i note 3 og 4.
Andre driftsinntekter og kostnader
Andre driftsinntekter utgjorde 153 millioner kroner (170) og var i hovedsak inntekter knyttet til forvaltning av eiendommer for eksterne eiere og salgsinntekter fra annen virksomhet.
Honorarer for forvaltning av eiendommer for eksterne eiere utgjorde 46 millioner kroner (53).
Andre drifts- og administrasjonskostnader utgjorde 272 millioner kroner (275). Ordinære avskrivninger beløp seg til 28 millioner kroner (15).
Finansinntekter og kostnader
Konsernets netto finanskostnader beløp seg til 696 millioner kroner (645). Økningen forklares av høyere rentebærende gjeld, men lavere gjennomsnittsrente demper veksten.
Gjennomsnittlig rentesats i 2016 var 3,37 % (3,77).
Verdiendring av finansielle instrumenter
Verdien på konsernets finansielle instrumenter økte med 119 millioner kroner (105), primært som følge av kortere gjenværende løpetid på porteføljen av renteswapavtaler.
Kontantstrøm og likviditet
I 2016 var netto kontantstrøm fra drift 1.350 millioner kroner (1.093).
Endring i arbeidskapitalen var 446 millioner kroner (-88) og netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var dermed 1.796 millioner kroner (1.005).
Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var -3.387 millioner kroner (-1.826), mens finansieringsaktivitetene tilførte 1.738 millioner kroner (723).
I 2016 økte dermed likviditetsbeholdningen med 147 millioner kroner (-98), mens valutakurseffekter var 3 millioner kroner (6).
Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 4.950 millioner kroner (3.525), bestående av kortsiktige plasseringer på 325 millioner kroner (190) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 4.625 millioner kroner (3.335).
Morselskapets regnskap og disponering av årets resultat
Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASAs regnskap er utarbeidet i samsvar med norske regnskapsregler (NGAAP).
Morselskapets driftsinntekter utgjorde 941 millioner (906), og resultat før skatter beløp seg til 478 millioner kroner (645).
Etter skatter ble årsresultatet 371 millioner kroner (640).
Styret foreslår følgende disponering av morselskapets årsresultat:
| Avsatt til utbytte, 2,00 kroner per aksje | 213 mill. kr |
| Overført fra annen egenkapital | 159 mill. kr |
| Disponert resultat | 371 mill. kr |
Morselskapets eiendeler hadde ved årsskiftet en bokført verdi på 21.570 millioner kroner (18.023).
Bokført egenkapital var ved samme tidspunkt 1.612 millioner kroner (1.466), og egenkapitalandelen var 7 % (8).
Eiendomsvirksomheten
Eiendomsporteføljen per 31.12.2016
Konsernets portefølje av investeringseiendommer bokføres til virkelig verdi. For informasjon om verdsettelsesmodellen og variablene som inngår i verdivurderingen, henvises det til note 16.
Ved årsskiftet var verdien av eiendomsporteføljen vurdert til 47.695 millioner kroner (40.177), og verdivurderingen var basert på et gjennomsnittlig avkastningskrav på 5,32 % (5,50).
Eiendomsporteføljen er fordelt på følgende eiendomssegmenter:
| Segment | Andel av eiendomsverdier | Netto avkastningskrav |
| Kjøpesenter | 81 % (79) | 5,34 % (5,45) |
| Næringseiendom | 19 % (21) | 5,23 % (5,68) |
Årlig leieinntektsnivå, inkludert markedsleie på ledige arealer, økte i 2016 med 350 millioner kroner til 2.850 millioner kroner. Veksten forklares i hovedsak av nye eiendommer og ferdigstilte eiendomsprosjekter.
Ledigheten i eiendomsporteføljen var 3,6 % (3,1).
| Leieinntektsnivå |
Kjøpesenterområdet
Ved årsskiftet omfattet kjøpesenterområdet 98 kjøpesentre, hvorav 29 forvaltes for eksterne eiere.
Olav Thon Eiendomsselskap er Norges ledende kjøpesenteraktør og har en solid markedsposisjon. I kjøpesenterporteføljen inngår blant annet Norges største kjøpesenter; Sandvika Storsenter i Bærum og totalt 5 av landets 6 største kjøpesentre i 2016.
Kjøpesentre som eies av konsernet
Norge
Leieinntektsnivået i konsernets norske kjøpesentre økte i 2016 med 13 % til 2.350 millioner kroner (inkl. FKS/TS). Butikkomsetningen var 46,7 milliarder kroner (43,9), og den organiske omsetningsveksten fra 2015 vurderes til 3 %.
Sverige
Leieinntektsnivået i konsernets 5 svenske kjøpesentre falt med 2 % til 240 millioner svenske kroner. Butikkomsetningen i kjøpesentrene var 3,9 milliarder svenske kroner (4,0).
Den svake utviklingen i Sverige forklares i hovedsak av ombygging ved flere av sentrene.
| Kjøpesenteromsetning |
Næringseiendom
Leieinntektsnivået for konsernets næringseiendom (eksklusive kjøpesentereiendom) var 550 millioner kroner, en økning på 4 % fra foregående år.
For ytterligere informasjon om eiendomsvirksomheten henvises til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Eiendomsporteføljen eiet av felleskontrollerte og tilknyttede selskap
I tillegg til egen eiendomsportefølje har konsernet eierandeler i ytterligere 24 kjøpesentre, som eies gjennom FKS/TS. Eierandelen i disse selskapene er mellom 20 % og 50 %.
Konsernets andel av leieinntektsnivået var ved årsskiftet 275 millioner kroner (345), og verdien av eiendomsporteføljen er vurdert til 4.222 millioner kroner (4.955).
Investeringer
Konsernets netto investeringer i 2016 var 4.259 millioner kroner (2.699) og omfatter både eiendomskjøp, investeringer i eiendomsprosjekter under oppføring og oppgradering av eksisterende eiendomsportefølje.
| Netto investeringer |
Større eiendomskjøp
I januar økte konsernet sin eierandel fra 50 % til 100 % i et kjøpesenterselskap som eier tre kjøpesentre i Mosse-regionen og ett i Kristiansand. Samlet årlig leieinntektsnivå var 160 millioner kroner i 2016.
Konsernet overtok i november kjøpesenteret Åsane Storsenter nord for Bergen sentrum. Kjøpesenteret med et handelsareal på ca. 46.000 kvm, hadde en butikkomsetning på ca. 1,4 milliarder kroner i 2016, og et årlig leieinntektsnivå på ca. 115 millioner kroner.
Eiendomsutvikling - Større eiendomsprosjekter
Eiendomsutvikling er en viktig del av konsernets virksomhet og det var høy aktivitet også i 2016.
I løpet av året ble det gjennomført oppgraderinger og utvidelser ved to hel- og deleide kjøpesentre som tilførte ca. 9.700 kvm. nytt handelsareal.
Ved inngangen til 2017 gjennomføres det ombygging og utvidelser av ytterligere tre hel- og deleide kjøpesentre, som vil tilføre ca. 75.000 kvm. nytt handelsareal i tillegg til betydelige parkeringsareal.
I et kvartal ved Storo Storsenter i Oslo oppføres det flere nybygg med et samlet areal på ca. 60.000 kvm. medregnet 9.000 kvm. parkeringsareal.
For mer informasjon om konsernets eiendomsprosjekter, henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Finansiering
Konsernets gjeldsportefølje består av langsiktige kredittrammer i nordiske banker og gjeld opptatt i kapitalmarkedene i Norge og Sverige.
Tilgangen til finansiering vurderes som svært god, og kredittmarginen i kapitalmarkedene viste en fallende tendens gjennom 2016.
Ved årsskiftet var samlede kredittrammer på 25.877 millioner kroner (21.341) og ubenyttet del utgjorde 4.625 millioner kroner (3.335).
Kapitalmarkedene i Norge og Sverige er stadig viktigere finansieringskilde, og en betydelig andel av konsernets finansiering opptas i disse finansieringsmarkedene.
Ved årsskiftet var utestående sertifikat- og obligasjonsgjeld 9.913 millioner kroner (6.523), fordelt på Norge og Sverige:
Norge: 7.630 millioner NOK (5.580)
Sverige: 2.400 millioner SEK (900)
Gjelden hadde på samme tidspunkt en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,7 år (2,9), og 22 % (9) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år.
For ytterligere informasjon om finansielle forhold henvises til www.olt.no.
| Ubenyttede kredittrammer |
Organisasjon og arbeidsmiljø
Olav Thon Eiendomsselskap praktiserer likestilling og tolererer ingen form for diskriminering eller trakassering av medarbeidere.
Alle medarbeidere har krav på en lik og rettferdig behandling uavhengig av alder, etnisitet, funksjonsnedsettelse, hudfarge, nasjonalitet, politisk oppfatning og religion/livssyn.
Det arbeides med universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjoner, slik at disse kan benyttes også av personer med redusert funksjonsevne.
Styret vurderer ovennevnte forhold og det generelle arbeidsmiljøet som tilfredsstillende.
Ved utgangen av 2016 var det 438 årsverk (433) i konsernet. Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap hadde ved samme tidspunkt 39 årsverk (40).
Konsernets sykefravær i 2016 utgjorde 3,2 % (3,3).
Det er i perioden ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker med tilknytning til virksomheten. Det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig.
Selskapets styre består av to kvinner og tre menn.
Miljømessig status
Konsernet forurenser i liten grad det ytre miljø. Konsernet arbeider for å minimere belastningen virksomheten påfører det ytre miljø, blant annet ved å følge miljøvennlige prosedyrer for drift av virksomheten.
Miljøarbeidet er en integrert del av virksomheten i Olav Thon Eiendomsselskap, og det gjennomføres miljøtiltak både for egen virksomhet og for leietakernes bruk av eiendommen.
Som et element i konsernets målrettede arbeid med helse, miljø og sikkerhet (HMS), er deler av eiendomsporteføljen Miljøfyrtårnsertifisert.
Sertifiseringen innebærer at et det iverksettes miljøtiltak knyttet til avfallsreduksjon, avfallshåndtering, innkjøp av miljøvennlige produkter og energisparing.
Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene ligger. Viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom skjer ved rehabilitering, vedlikehold og nybygging.
Virksomheten tilfredsstiller de krav som stilles med hensyn til å begrense forurensningen av det ytre miljø.
Det henvises for øvrig til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Samfunnsansvar
Olav Thon Eiendomsselskap følger Olav Thon Gruppens retningslinjer for arbeidet med samfunnsansvar.
Olav Thon Gruppen er medlem av FNs Global Compact, og arbeider systematisk innenfor områdene menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.
Dette arbeidet følges opp gjennom mål og tiltak etter rammeverket fastsatt i Global Rapporterings Initiativet (GRI), og dokumenteres i en årlig Samfunnsansvarsrapport.
For ytterligere informasjon om arbeidet med samfunnsansvar henvises til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Redegjørelse om foretaksstyring
Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å opprettholde høy tillit blant investorer, långivere, leietakere og i samfunnet for øvrig, og tilstreber derfor god eierstyring og selskapsledelse.
Styringen av konsernet bygger i hovedsak på prinsipper som er gitt i “Norsk anbefaling – eierstyring og selskapsledelse”, utgitt av Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse.
Utfyllende redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse finnes på selskapets hjemmeside www.olt.no.
I løpet av 2016 ble det avholdt fem styremøter i Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
Aksjonærforhold
Aksjekursutvikling
I 2016 steg aksjekursen i Olav Thon Eiendomsselskap 13 % til en sluttkurs på 160 kroner den 30.12.16.
Aksjene i selskapet ga dermed en totalavkastning (medregnet utbytte) på 14 % i 2016, mens hovedindeksen ved Oslo Børs steg med 12 %.
Ved årsskiftet var Olav Thon Eiendomsselskap Norges største børsnoterte eiendomsselskap med en børsverdi på 17,0 milliarder kroner.
| Aksjekursutvikling og hovedindeks siste 5 år |
Aksjeomsetning
Det ble i 2016 gjennomført 10.126 (9.955) handler av aksjen over Oslo Børs. Høyeste og laveste notering i 2016 var henholdsvis 170 kroner (179) og 124 (126).
Utbytte
På generalforsamlingen 25.05.16 ble det besluttet å utbetale utbytte for 2015 med 1,80 kroner per aksje.
For 2016 foreslår styret at utbytte økes til 2,00 kroner per aksje.
For ytterligere informasjon om aksjonærforhold henvises det til selskapets hjemmeside www.olt.no.
Olav Thon Eiendomsselskaps risikofaktorer
Konsernets risikofaktorer kan deles inn i hovedgruppene:
- Markedsrisiko
- Finansiell risiko
- Operasjonell risiko
Markedsrisiko
Konsernets største markedsrisiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet.
Eiendomsmarkedet påvirkes av den makroøkonomiske utviklingen og den generelle etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt.
Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes ved omsetning av eiendom og markedsleie for eiendommene, påvirker eiendomsverdiene direkte.
Markedet for næringseiendom
På tross av fortsatt lav vekst i norsk økonomi var 2016 et godt år for næringseiendom.
Transaksjonsmarkedet
Det samlede transaksjonsvolumet i det norske markedet for næringseiendom (med verdi over 50 millioner kroner) utgjorde rundt 80 milliarder kroner. Nedgangen i omsetningsvolumet fra 120 milliarder kroner i 2015 er betydelig, men antallet transaksjoner var nesten på nivå med 2015.
Omsetningsvolumet i 2016 er likevel blant de høyeste årsomsetningene noensinne, og reflekterer et svært aktivt eiendomsmarked, spesielt i de store byene.
Etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt var fremdeles høy, og bidro til en verdiøkning på næringseiendom innenfor de fleste segmenter.
Leiemarkedet
Leieprisene i kjøpesentrene viste en stigende utvikling på de største sentrene og en stabil utvikling på resten av porteføljen.
I kontorleiemarkedet i Oslo-området er ledigheten nå svakt fallende og leieprisene viser en stabil eller stigende utvikling.
Konsernets markedsrisiko
81 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre, med et tyngdepunkt i de store byene i Norge og Sverige. En betydelig del av leietakerne er internasjonale og nasjonale kjeder innenfor detaljhandel, og leiekontraktene har en balansert forfallstruktur.
Veksten i privatkonsumet antas å øke moderat, og rammebetingelsene for konsernets kjøpesentereiendommer vurderes derfor som positive.
19 % av leieinntektene kommer fra næringseiendommer i Oslo-området, hvorav kontoreiendommer utgjør den største andelen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer og leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur også i dette eiendomssegmentet
Risikoen for betydelig økt ledighet og vesentlig nedgang i eiendomsporteføljens leieinntekter vurderes som moderat. Sensitivitet knyttet til hvordan endring i avkastningskrav og leieinntekter påvirker eiendomsverdier og soliditet er omtalt i note 16 og på selskapets hjemmeside www.olt.no.
Finansiell risiko
Den største finansielle risikoen for Olav Thon Eiendomsselskap vurderes å være konsernets tilgang til finansiering i bank- og kapitalmarkedene og prisen på finansiering.
Tilgangen til finansiering avhenger både av utviklingen i finansmarkedene og konsernets kredittverdighet.
Prisen på finansiering avhenger av markedsrentene og den spesifikke kredittmargin som konsernet må betale.
Kredittmarginen er igjen knyttet opp mot konsernets kredittverdighet og utviklingen i kredittmarkedet.
Utvikling i finansieringsmarkedene
Konkurransesituasjonen i den nordiske banksektoren var relativt stabil i 2016, med uendrede kredittmarginer og utlånsvillighet.
Tilførselen av likviditet i de norske og svenske kapitalmarkedene ble stadig bedret gjennom året, og konsernet utstedte i 2016 for første gang sertifikatlån i det svenske markedet.
Kredittmarkedet
Kredittmarginen som indikeres for nye lån utstedt av konsernet, var fallende gjennom året. Ved utgangen av året var kredittmarginen for 5 års pantesikret obligasjonslån indikert til 0,90 % (1,35), mens 12 måneders usikret sertifikatlån ble indikert til 0,50 % (0,85).
Renteutvikling
Den korte pengemarkedsrenten i Norge (3 mnd. NIBOR) falt frem til juni, men steg til 1,17 % (1,13) ved årsslutt. Den lange pengemarkedsrenten (10 års swaprente) falt betydelig i første halvår, men steg til 1,95 % (1,86) per 31.12.16.
I Sverige falt den korte pengemarkedsrenten (3 mnd. Stibor) gjennom hele 2016 til - 0,59 % (- 0,29) ved slutten av året. Den lange pengemarkedsrenten (10 års swap) falt kraftig frem til august, men økte deretter til 1,10 % (1,66) ved årsskiftet.
| Renteutvikling siste 5 år |
Konsernets finansielle risiko
Den finansielle risikoen kan deles i:
- Likviditetsrisiko
- Renterisiko
- Valutarisiko
- Kredittrisiko
Likviditetsrisiko
Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å betjene gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Risikoen dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver, en moderat belåningsgrad, langsiktige låneavtaler og ved å anvende ulike finansieringskilder og -markeder.
Ved årsskiftet var konsernets samlede likviditetsreserve 4.950 millioner kroner (3.525).
Gjeldsporteføljen hadde ved årsskiftet en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,7 år (2,9).
22 % (9) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år, og refinansieringsbehovet det neste året vil i all hovedsak kunne dekkes av eksisterende likviditetsreserver.
| Avdragsstruktur |
Renterisiko
Med renterisikoen menes risiko for endringer i konsernets kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge av endringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet. Risikoen styres blant annet ved å ha en betydelig andel langsiktig rentebinding. Ved årsskiftet var gjennomsnittlig rentebinding 4,1 år (5,1), og gjennomsnittlig rentesats var 3,24 % (3,61).
Konsernets finansielle instrumenter, renteswaper bokføres til markedsverdi.
Renteswapene benyttes i det vesentlige til å sikre konsernet langsiktige rentebinding og en forutsigbar kontantstrøm. Porteføljen av renteswaper inngått for dette formålet var ved årsskiftet 11.091 millioner kroner (11.187), og hadde en markedsverdi på - 1.930 millioner kroner (- 2.049).
Markedsverdien påvirkes av endringer i det langsiktige rentenivået og volatiliteten i finansmarkedene i Norge og Sverige. En endring i det langsiktige rentenivået med ett prosentpoeng antas å endre porteføljens markedsverdi med ca. 750-850 millioner kroner.
For ytterligere informasjon om konsernets finansielle forhold, henvises det til selskapets hjemmeside
www.olt.no.
| Renteregulering |
Valutarisiko
Olav Thon Eiendomsselskap har økonomisk risiko knyttet til valutakursen mellom norske og svenske kroner. Som følge av at konsernregnskapet avlegges i norske kroner, påvirkes både resultatet og egenkapitalen i de svenske datterselskapene av valutakursen.
Olav Thon Eiendomsselskap reduserer valutarisikoen ved gjeldsopptak i valuta og valutasikringsavtaler.
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler den avtalte leie.
Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra forskjellige bransjer, og konsernet vurderes å ha gode rutiner i forbindelse med forvaltningen av leieavtalene.
Operasjonell risiko
Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skal fungere som forutsatt.
Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav, og konsernets forvaltningssystemer vurderes som robuste.
Som en kvalitetssikring foretar også konsernets revisor systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning.
Fremtidsutsikter
Veksten i norsk økonomi er fremdeles lav, men det forventes økt vekst i 2017. Oljeprisfallet bidrar til relativt svake vekstutsikter de nærmeste årene, og Norges Bank signaliserer at renten vil bli holdt lav lenge.
Etterspørselen etter næringseiendom i Norge er fortsatt høy både fra norske og internasjonale investorer. Med utsikt til lave renter forventes det en høy etterspørsel også i tiden fremover.
Veksten i privatkonsumet antas å øke moderat, og rammebetingelsene for konsernets kjøpesentre vurderes derfor som positive.
I kontorleiemarkedet i Oslo-området er ledigheten svakt fallende og leieprisene viser en positiv utvikling i de fleste områder av byen. Lav nybygging og god etterspørsel etter kontorlokaler forventes å bidra til et fortsatt positivt kontormarked.
Konsernets solide markedsposisjon og finansielle stilling antas å bidra til en tilfredsstillende resultatutvikling også i tiden fremover.
Erklæring i henhold til verdipapirhandellovens § 5-5
Vi bekrefter at konsernets og selskapets årsregnskap for 2016 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernet og selskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.
Styrets årsberetning gir så langt styret kjenner til, en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og selskapet, sammen med en beskrivelse av de meste sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Oversikt over grafer i Årsberetningen
